从90平方米最终被确定为建筑面积的那一刻开始，整个房地产行业的链条上将会因为“90平方米规则”而发生巨大的变化。用凤凰卫视阮次三的那句话去形容这种变化应该很合适：世界上许多事看起来没什么关联，其实都是有联系的———因为正如现实中的现象一样，牵一发而动全身。房地产的上下游产业都因90平方米“房地产新政”经历着各种改变……

　　开发商———90平方米下的N种表情

　　一场关于房型的迅疾“革命”，正向已过了6年安逸日子的开发商们突袭而来。

　　如何适应“新政”？如何在“90平方米”游戏规则下去追求利润的最大化？

　　“没方向”。这是开发商们的总体感觉。

　　在地方细则没有出台前，上海市房地局已暂停了项目施工许可证的发放，这让许多沪上开发商“晚上睡不着”。

　　于是，一大批开发商开始面临不得不更改设计规划的局面。为了鼓励开发商在90平方米规则内设计出好房子，中国房地产业协会推出了“全国优秀中小套型住宅设计推介活动”。

　　针对开发商可能用打通的房型来规避政策带来的面积限制，北京市规划委7月25日下发的名为《容积率指标计算规则》的文件规定，住宅建筑标准层高超过4.9米，房屋面积将按底层面积的2倍算。这无疑让开发商很“绝望”。

　　新的顾虑也出现了。“70％的90平方米意味着余下可造大户型的30％成了一种资源，且这个资源甚至可能是在权力寻租下才可获得。”方方工作室主任胡宗亘一语道破目前众多开发商的心思。

　　不过，也有相当一部分开发商反而心头窃喜。上海奥林匹克花园总裁陈穗建就没有流露出太多担心：“在上海奥林匹克花园房源中，面积在90平方米以下的户型已占60％左右，未开工的后期只需对局部进行调整，相对增加一些小户型就可以，并不会有太大的影响。”

　　代理行———真正影响九月见真章

　　“目前的成交量的确很低，但我们预测年底会有所上升。90平方米的限制性规定不会使市场发生戏剧性变化。”伟业控股公司董事长兼总经理林洁表示，“我们现在比较关注各城市不同地段，其土地价值不一，并非所有地方都适合盖成90平方米以下的房子。”

　　北京伟业房地产经纪有限公司总经理徐斌表示：“就伟业目前的业务状况来看，我们的接盘量基本没有受到影响。但购房客户对于项目各个方面的服务开始挑剔，有的客户考虑物以稀为贵，新政后90平方米以下的户型将变得便宜，转为购买90平方米以上户型。短期内一些大户型可能销售非常好，现在的实际情况也是这样。”

　　从北京几家代理公司今年6月的交易量来看，90平方米新政的影响并不是很大，但大家一致表示：“政策产生效应会滞后，真正的影响要看9月份。”

　　业内人士透露，目前市场上多数滞销楼盘及部分尾盘多是户型大、总价高的产品，现在这些不好卖的大户型却假借政策，被炒作成了稀缺产品。也有一些在建的开发商乐观地预计大户型未来的紧俏市场，开始放出大户型热销、涨价的传言，他们准备提高销售价格，涨幅在5％～10％之间。

　　中原地产华北地区总经理李文杰说，房型限制在90平方米以下，国外还是有过先例的。他表示：“目前代理机构可以做的是：一方面，及时了解政策变化，做新的调整，及时和开发商进行沟通；另一方面，研究如何在新的规划条件下做出好的产品，其实90平方米也可以做出很好的产品。比如在均质化的项目中做出差异化。”

　　中介———房源结构变化或将引发行业拐点

　　“现在这里三居室的房子比较少见，房源比较稀少，尤其是100～150平方米的户型。小户型以后多了，大户型肯定会贵起来。”首创金丰易居通州云景西里店李经理说。

　　“这里还是80平方米左右的房子多，好拿，也卖得快。新政策将会促进小户型成为通州住宅的主流。”他说。

　　一些销售人员认为，目前的问题是小户型的房源不好拿。新政策后，将会对现在持有小户型的业主造成一定的压力，促使其提前释放出一定的房源，缓解当前小户型紧缺的局面。

　　链家置业的市场总监金育松认为：“新政策现在对我们还没有多大影响，但市场反应的信号已出来了。调查显示，我们最近的销售下降了2到3成。在一手房市场里，很多想要转让房产的人处于观望期。另一方面，在小户型的潜在购买人群中，一些原本打算购买二手房的人，准备去购买明年的新房。这样，二级市场的一部分就分流到了一级市场。”

　　金育松还说，“90平方米”政策怎么执行是他们目前最关注的。“因为小户型住宅占总面积70％，到底是分布在哪些地方？如果小户型集中分布在某一区域，将会对该区域原来的小户型二手房造成一定的冲击。”

　　在北京，二级市场主流是100平方米左右的二居室，小户型在市场上还是抢手货。从全国来看，深圳等地受到的影响要远远大于北京。据悉，北京很多中介采取了如“独家代理”、“限时销售”等营销策略，从吸引房源到市场销售，在各个环节上对新政可能对二级市场造成的影响起了缓冲作用。

　　“我们一直在研究宏观调控的各项政策，90平方米占70％这项政策直接关系到户型的销售结构，小户型和大户型的比例将会发生变化。”金育松说。