恐怕国内没有一个大城市的郊区的房地产市场像上海的松江这样，引起那么多的关注和争论。

今年新一轮的调控刚开始，就有上海业内人士断言，松江楼市又要先吃苦头了。果不其然，从上海国土房管局的官方网站上可以发现，松江好多楼盘，整个6月份都没卖出几套，一个名叫玉龙苑的项目，6月9日开盘，截至28日，一套都没有卖出。

事实上，松江的新盘供应量一直很大，目前已公布在售项目总建筑面积达207万平方米。有业内人士告诉记者，当地达到预售标准的新盘还有很多，只是政府不希望市场压力太大，才极力控制预售审批进度而已。据估计，今明两年松江一手住宅总供应量将达到600万平方米，而引人瞩目的杭州楼市，今年全部住宅供应量不到500万平方米。

松江有今天，很大程度上是拜“城市运营”所赐。2001年前后，上海提出“一城九镇”战略，松江便是其中的“一城”，地位格外突出。当它被政府定位为“大学城”后，大批知名开发商，如合生、复地、招商等蜂拥而入，争相圈地。据统计，2003~2005年间，松江共出让土地91幅，合计超过1100万平方米，其中住宅74幅，约1000万平方米，占总供应量近90%！

从2005年起，松江新盘集中上市，预计到2007年，总共将有1025万平方米的市场供应量，其中住宅就占了880万平方米。有统计显示，2005年一年市场消化了其中的200万平方米，如今至少还有600万平方米的现货待售。

但是，定位为“大学城”的松江，缺少多层次的产业配套和就业机会，区域内购买力严重不足，交通配套也不完善，难以吸引和留住外来置业人士。市场形势看好时，大量投资客进入，推动房价上涨，一旦调控来临，市况转差，投资客即慌忙撤出，诸多问题迅速暴露。这也就是为什么松江楼市走势，屡屡会成为圈内话柄。

让人稍感安慰的是，近来松江政府已注意到这一问题，着手进行产业和区域定位的重新调整，大力发展科技园，吸引了台积电等一些IT企业入驻。而去年当地极力推进“总部经济”概念，吸引江浙民营企业进入，还特别支持星月集团开发了一个占地1800亩、总建筑60余万平方米的“大业领地”项目，为进驻企业提供合适的办公物业。

早些时候浙江省中小企业局发布的调研报告显示，2005年前后有近3000家在沪浙企出于节省租金成本等考虑，“逃离”上海市中心，在上海周边郊区落脚，在抢夺此类企业资源方面，松江走在了其他区域竞争对手的前面，这也有助于提升区内人气和住房消费能力。此外，松江到市中心徐家汇的地铁线路，正在加速建设，预计一期工程将提前至明年通车。

磨难多多的松江房地产市场，至此算是看到了一线曙光，但要根本扭转颓势，应该尚需时日。

更重要的是，曾经作为上海新城建设样本的松江，如今成了艰难地寻找楼市出路的样本。其中的种种因由和教训，或许可以为国内仍在此起彼伏地进行的新城新区建设，提供一个前车之鉴吧。