自去年以来，中国的房地产价格出现一路攀升迹象，一季度上涨7%，二季度上涨11.6%，三季度上涨13%，全年上涨14.4%.到今年一二月份，房地产价格还在上涨。究竟是什么因素导致了中国房价的蹿升，近来许多经济学家、研究机构、新闻媒体纷纷作出了各自的分析，在供需矛盾、材料涨价、地价上升等等因素之外，外资在房地产市场上的表现尤其受人关注。

    外资入场异常活跃

    自去年底开始，外资在中国房地产市场上的表现也许可以用“异常活跃”来形容。一方面一些外资机构的研究人员不断发出警告，认为中国的房地产存在泡沫，有人甚至预言这个泡沫将在不久破灭。但是另一方面，越来越多的外资争先恐后地通过各种渠道涌入中国的房地产业。连那些认为中国房地产有泡沫的专家所在的外资机构也没有听从自己研究人员的警告，相反，他们似乎比别人更加积极地将资金投向了中国房地产。

    据媒体报道，包括高盛、雷曼兄弟等在内的外资投行纷纷对中国内地的地产市场产生浓厚的投资兴趣，并已与内地一些地产商进行接触和磋商。高盛发布的最新研究报告也十分看好中国内地的房地产市场。

    在国际资金看好中国房地产市场的热潮中，也包括数目庞大的国际“热钱”投机楼市。去年11月份，国家发改委宏观经济研究院经济研究所发布了一份题为《调整货币政策、缓解资金紧张局面》的报告，首次承认了境外游资在内地的大量存在。该报告指出，去年上半年外资增长16%，达到2000多亿美元，其中接近50%是属于“游资”性质的短期债务。而不久前，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠发表的关于上海即将步曼谷地产泡沫后尘的分析报告，更是引起轩然大波，将“热钱”投机楼市问题摆上了桌面。

    高度警惕热钱投机

    商务部研究院梅新育博士著文称，当前面临着巨大的人民币升值压力，国际投机资本正千方百计寻觅内流套利的机会，中国房地产市场已经吸引了众多国际炒家入场，在中国房地产市场的开发、中介、消费等各个环节，外资的身影都日趋活跃，海外个人在国内一些沿海城市一人购房数十套乃至上百套已经屡见不鲜。

    房地产价格的过快上涨，对企业经营成本和人民生活的影响不言而喻，而房地产融资风险的阴影实际上已经投到了中国金融体系身上。事实上，对近来各媒体就国际“热钱”流进中国房地产的炒作，中国政府和一些相关城市也已经采取了针对性的防御措施。3月21日，在上海市外汇管理工作会议上，人行上海分行有关负责人透露，上海外汇收支总额首次突破2000亿美元。他指出，上海市的外汇收支总体呈现平稳向好的发展态势，但也存在如跨境资金流动频繁，境外资金流进房地产明显等问题。他表示，短期游资仍有可能流入中国，对房地产等部门产生影响，因此，为进一步完善个人外汇收入的结汇管理，上海市将规范非居民个人境内购买房地产的外汇行为。

    应对措施须跟上

    针对外资进入中国房地产市场的问题，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示，“这没什么好怕的，如果它真的会来，只要它借的不是中国银行的钱而又不怕血本无归的话，就让它来好了。”他认为，一方面，国际游资的运作非常强调短期获利性，因此，资金流通性强的行业最受青睐。相比之下，房地产这种占用大量资金、获利周期长的行业不仅风险性比较高，而且由于当前很多地方的楼市并未摆脱“泡沫”的阴影，所以国外套利资本是不会轻易涉足中国房地产行业的。另一方面，就算真有“热钱”流入这个领域，“中国政府也不是吃干饭的”。他认为，政府可以在利率、土地、税收政策等方面“联手出击”。譬如，对房贷的再次加息、土地的科学规划和清理，以及在房屋交易时缴纳房地产税等等措施都有可能择机推出。

    国务院发展研究中心副主任谢伏瞻日前也提出，外资也好，内资也好，普通居民也好，外国投资者也好，只要是符合市场规则的交易，都不应该受到歧视。不能看资金的来源，看谁在购买，核心问题是，看交易是不是符合规则。他认为，应该采取一些符合市场经济原则的、符合WTO规则的间接调控手段去调节、引导，这样既能管得了，也能管得好。

    谢认为，中国对资本项目是管制的，理论上说，外资的流向应该都清楚。很多外资进入不是以购买房地产的方式而是以其他方式进来的，进来后把资金通过别的手段进入房地产领域。对于这种情况，如果发现问题，就要采取措施去解决。因此，无论是外资还是内资，如果是投机性行为，只要我们的金融机构能规避风险，不能让投机者把风险转嫁到自己头上，那它愿意去投机，他自己就要承担风险。