“九部委新政”中要求90平米新房至少占七成；大多数开发商在焦虑中等待北京细则出台

　　套型新规令北京不少项目面临着修改原定方案规划的困境，推盘计划也受到影响。本报记者周晓东摄

　　6月6日，记者的MSN、电话一片繁忙，多位开发商向记者表达了对“九部委新政”的关注及等待北京细则的焦急心情。其关注焦点正是“九部委新政”中的“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。

　　这也是开发商当天从本报等媒体获悉北京要从设计源头执行上述新规后的迅速反应。从本月起，北京建筑设计单位对新承接的商品房设计项目，必须按照“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，达到开发建设总面积的70%以上”的要求进行设计；已审批但未取得施工许可证的项目，如不符合该标准则必须修改方案。

　　从“国六条”到“九部委新政”，短短半个多月的时间，不少开发商从淡然处之迅速转向紧张、焦虑……

　　“对各开发商而言，新一轮宏观调控不亚于高考。而‘套型面积90平方米以下占到7成以上’条款则是‘高考指挥棒’，只有在它的指挥下，我们才能在市场上找准自己的位置。”一位开发商如是说。

　　5月29日下午，西南一低密度项目负责人陈先生看到“九部委新政”中对套型的设计要求时，立即感到了前所未有的压力。

　　陈先生操盘的项目以Townhouse为主，一期基本售完，目前正值二期开发的前期准备阶段。按原定计划，项目将于今年8月底推向市场。突如其来的新政完全打乱了其推盘计划。此前为赶工期，开发商甚至已与设计师谈妥加班费用。现在则暂停了设计工作。

　　“这个项目在五环外，面积小于90平方米的产品少之又少。如果更改规划，主推中小户型，购房者能否买账是个很大的疑问。而且，后期规划发生异动，一期业主会否同意也很难说。”陈先生无奈地说，“北京冬季有4个月左右的时间不适合建筑施工。如果由于新政等原因，开工日期推迟至冬季，我与董事会签署的‘今年实现4亿元销售收入’的责任状也将彻底泡汤。”

　　5月29日晚，陈先生几乎通宵未眠。此后几天，他连续组织员工研讨新政。“但在北京细则出台之前多局限于预测。我们希望尽快出台细则。

　　即使短期内无法推出，相关部门最好也能告知何时可推出，给开发商一个心理预期。“

　　事实上，与陈先生一样，许多开发商焦虑难熬：项目规划很可能要“推倒重来”。

　　6月7日下午，在本报组织的一次区域楼市研讨会上，与会10余家开发公司负责人针对新政争论良久，最终的焦点也是在北京新政细则上。

　　世界名园销售总监吕灵筠认为：“九部委新政出台后，业界反馈各式各样，目前在焦虑中苦等北京细则出台的心态应该占了七八成。”

　　6月7日下午，位于长辛店的中体奥林匹克花园开发商派出三支小分队，分赴周边各个楼盘。“我们的目的是了解板块内各开发商的最新动向，为我们今后的开发提供参考。”该项目总经理陈顺坦言。

　　同陈顺一样，在等待北京细则出台的日子里，许多开发商开始紧张地行动起来，以期在新政之后的市场变局中抢得先机。一个不愿透露姓名的开发商就曾直言：“通过设计师的巧妙设计可以实现小户型当大户型卖的效果。比如，将两套面积在90平方米以下的房子连为一体，并售给同一客户，打通中间的非承重隔离墙后即可供一家居住使用；将房子层高提升为5.8米，同时调高单价，业主装修时可自行加装隔离层，房子由中小户型一下变为复式结构的大户型。”

　　出于此种考虑，不少项目的设计人员近期地位跃升，成为开发商的“座上宾”，随时有操盘手与之保持联系。

　　陈顺对此却并不十分认同：“将两套小户型整合为一套大户型，那么每个小户型里的厨房、卫生间处理起来将较为棘手。而5.8米层高户型加装隔离层需要业主多付出一些装修成本，这个开销又该如何解决？”

　　事实上，有关部门已经注意到设计方面的市场动向。6月5日下发给设计单位的通知就指出：“设计单位和技术人员在设计过程中，不得接受建设单位的明示或暗示，采用技术手段规避有关规划控制性要求，特别是套型结构的规定。”

　　相比大多数开发商焦虑的心情，鸿业兴园总经理王振平的心态多少有些平淡，“我们的项目是一个中档楼盘，主打中小户型。目前，套内面积90平方米以下的房子约占到50％以上。受今年新政的影响不会太大。”

　　鸿业兴园去年5月推盘时可谓“生不逢时”———恰逢七部委新政。

　　今年，在一一对照九部委此次推出的15个条款之后，王振平发现，鸿业兴园与新政稍有违背的地方在于90平方米以下的房子所占比例距离70％的标准还有不到20％的差额。

　　但在深入研讨之后，王振平已经拿定主意：“跟设计师充分沟通之后，我们决定在明年初推出的24万平方米的二期产品中，将部分塔楼户型进行微调，适当压缩三居的面积，增加二居室的套数。相比板楼户型，塔楼在设计上具有更大的灵活性。二期塔楼只占总量的30％左右，对项目整体开发无多大影响。”

　　同处于花乡的万年花城也是一个中档楼盘，万年地产副总经理黄玺庆表示，项目本身就是以中小户型为主，建筑面积90平方米以下的房子约占一半左右，此次新政对其影响甚微。

　　新政影响之下，已经开建甚至开盘预售的大户型、低密度、高品质项目开发商成为少有的乐观者。

　　“我们应该是赢家之一，毕竟政策限建或禁建的新规定将进一步减少大户型的市场供应量，今后大户型产品势必更为稀缺。”一位不愿透露姓名的开发商表示，“所谓‘奇货可居’，大户型住宅在今后一段时间内会出现价格上扬之势。”

　　大户型开发商的轻松心态来自对市场的乐观预期。6月10日，位于西南四环的新项目亿城天筑不为新政所动，将如期举行产品推介会，宣布正式亮相。该项目建筑面积约83600平米，主打花园洋房，容积率仅为1.05，项目的主力户型是135平方米的三居，最小户型的建筑面积也在90平方米以上。

　　如果按照“九部委新政”

　　的规定，亿城天筑推出的户型无疑在调控之列。但由于该项目此前早已取得施工证，个别楼栋已建至二三层，因此，“九部委新政对我们没什么不利影响。相反地，随着新政策推出，高品质、低密度产品供应量今后一段时间势必有所减少，更何况周边区域同类产品很稀缺呢！”该项目有关负责人谢春臻表示。

　　6月初的一天，东部某大盘开发商突然在市建委门前失声痛哭，原因是其项目已在6月1日之前取得了规划许可证，但开工许可证还没来得及办理就赶上了新政，项目就这样被“卡”着了！

　　据该开发商介绍，他们开发的楼盘位于东部，销售的都是高档住宅，售价一般都在10000元/平米左右。规划许可证6月1日前就取得了，但还有其他手续要办理，开工许可证还没来得及办理，就赶上了新政。如果按照新政规定的套型面积90平方米以下住房面积比重须达到70%以上的话，他们不但要修改规划设计方案，而且由于当初是高价拿到的土地，届时将几乎没有利润。

　　“具体的经济损失目前还无法估量，但是由于地段和开发定位的问题，如果都按照新政修改规划，这个损失肯定会很大。”该开发商这样说。

　　当记者问及目前准备怎么应对时，他表示，只能一方面等待新规的细节，一方面按照90平米以下套型比重占建设总面积70%以上的规定重新规划项目。