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房价需要的是管理而不是调控

作者：安之的    转贴自：高新技术产业导报    点击数：1380


    继上海房价的高涨被打压之后，北京和深圳的房价开始疯长。而“五一”假期又有人企图哄抬上海房价。因此有人认为今年房价的持续上涨是中央政府宏观调控的失败，也有人说是中央准备对高房价作第二次调控。房价需要调控还是需要管理，笔者认为房价不需要调控而是需要管理。
    首先中国的房地产市场是不是市场还存在争议，但是有一点是不用争议的，那就是如果房地产市场是一个市场，那也是政府控制的市场。因此我认为政府控制的市场需要的是管理而不是调控。房地产的基础和前提是土地，而土地是国家所有，政府负责管理，因此土地上所有的任何东西都是政府的，从这个角度来看房地产市场是政府的市场。其次尽管政府通过拍卖将土地的经营权出让给房产公司，但这些房产公司大部分是国有公司，即使不是国有的，政府也有若干制度可以规范他们。
    宏观调控可以通过调节房价来调节房地产市场吗？回答是不可能。通过利率和资金供给来限制消费者消费，或者通过收紧银根来限制供给都是无效的。首先前面说到房地产市场不是一个自由市场，因此很难用市场手段来调控，另外有能力购房者根本不会在乎那一点点升高的成本，同样通过高房价养肥了的房地产商根本就不在乎成本。
    现在有人把高房价归于地方政府的GDP冲动，或者地方政府收益。这个观点是对的，地方政府官员的短期利益导向和对上依附的所谓政绩是房价虚高的真正原因。但是房价高涨的潜在原因是土地的预期稀缺，认为价格只会涨而不会跌，从而引发了人们的投机心理，这是房价上涨的非理性因素。
    非理性购买和投机是推动房价虚高的真正原因，因此宏观调控是不会有效果的。但是房价必须回归到它的价值层面，而不是在供求关系上，因为市场不存在何来供求关系。房价的价值是什么，房产的价值在那里，这才是政府需要追问的。因此房价需要的是管理。政府对房价的管理，一是地产的管理必须通过人大，尤其是土地的价格，因为土地是国家的，是人民的，它的出让当然需要人大认可。二是房价需要听证，和出租车价格一样，和人民相关的公共产品一样需要通过听证和审批。
    房价的透明化和公开化是抑制房价的关键，地价到底多少，建房的成本到底多少，开发商的利润如何，这些都必须透明和公开。只有加强对房价的管理，才能最终控制房价。房地产市场的失控，是通货膨胀的主要原因，通过控制房价，就能很好的控制好中国的经济发展方向，宏观调控才能有效。