是空置还是库存 是囤积房屋还是正常营销

　　随着天气的一天天转热，围绕“宏观调控一周年”的话题讨论在京城楼市中也是一天比一天火热。细数进入5月以来京城楼市的关键词，房价、空置、囤房则是占据了三甲的位置。这其中尤以“囤房”一词的争议性更为明显，一方面是政府给出的结论、下的定义，一方面是业内人士做出的解释、摆出的事实。各方可谓“公说公有理，婆说婆有理。”只是苦了咱买房人，不知道究竟该听谁的才好。反正，不管开发商是否存在“囤房”，当前京城楼市买不到房、买不起房的人却是越来越多了。

打击“囤房”从严肃金融纪律抓起

“囤房”定义难以界定

目前，关于房价、空置、囤房三个楼市关键词，政府和业内人士的看法似乎呈现完全背道而驰的局面。对于房价，政府一再强调要抑制抑制再抑制；业内人士则认为，房价上涨是“大江东去”，谁也挡不住。对于空置，政府抛出一堆有力数字，证明目前市场空置现象严重；业内人士则认为，这空置的房子里有1/3是没有办法销售的，剩余的则是正常市场“库存”。而对于“囤房”，政府更是尚没有准确的定义，只是正在计划出台政策予以明确；业内人士却已经认为这只是“正常营销”手段。这其中，该如何给“囤房”下个定义，成为了让业内人士最感到“无厘头”的问题。

上周五，前去参加论坛的伟业顾问总经理林杰在接受记者采访时表示，自己实在不清楚要如何定义“囤房”这个概念，而且也很难定义。SOHO中国董事长潘石屹更是开玩笑地说，以前政府说让我建了房子不要急着卖，要自己持有。现在又让我赶紧往外卖，不准留着。弄得我也不知道该如何才好了，我个人认为，“囤房”的概念实在是无法下定义的。

在采访中，绝大多数开发商对于政府提出的“囤房”概念不予认同，并且无法给出清晰的定义。看来只能等着北京市建委给“囤房”加一个明确的说法了。

“囤房”是学校里教出来的

“囤房”概念的提出其实是源于北京市建委日前一个通报，其中称“北京有6成可售期房没有卖出去，北京的商品房市场并非无房可买。不排除有开发商在大量房子未售出的情况下，故意制造出房子卖空的假象，骗取消费者购买。”对于这个“6成可售期房没卖出去”，业内人士一方面认为这个统计数字并不准确，另一方面也表示这些房子并非是没卖出去，而是在准备卖或正在卖的过程中。

潘石屹表示，政府给出了一个11万套的数字，说是有这么多套房子仍攥在开发商手里，是有意不卖。其中，我个人认为这其中可能有1/3是因为房屋质量、产权问题等没有条件销售的房子。剩余部分也不能说是开发商“囤房”，应该被看成是市场的“库存”。因为有很多房子虽然拿到了销售证，但在真正上市交易之前还需要一段时间的准备，如建售楼处、完善基础设施等。

对此，华远集团总裁任志强也认为，开发商不可能一拿到销售证就第一时间把所有房子都拿出来卖。他还用“卖西瓜”打了一个比喻，“就和卖西瓜一样，总要先切一个卖掉了，再切另一个。不可能全切完了再卖，房子也是一样。北京大学中国经济研究中心徐滇庆博士认为，开发商有计划地卖房是一种正常营销手段，是“学校里教出来的”。开发商用营销学的理论追求利润最大化，这个出发点无可厚非。

此外，潘石屹还认为，如果北京市场中没有一套“库存”房，则是一件十分可怕的事件。需求过于旺盛，供应却跟不上需求，也是一种不正常的市场表现。

打击“囤房”一手抓金融一手抓二手市场

尽管业内人士对于“囤房”这一概念的认同感很低，但他们同时也认为，在目前房价感觉是在暴涨的情况下，开发商有“囤房”心理是很正常的，关键是找出问题的根源以及解决的办法。

徐滇庆博士认为，开发商所谓的“囤房”，出发点是没有错的，恶果在于最终把整个房价很大程度地拉升了。而要想了解开发商究竟有什么经济实力“囤房”，就要找出其流动资金从何而来。事实上，很多时间都是金融机构在为这些开发商“囤房”提供支持。所以要解决所谓的开发商“囤房”问题，就要严肃金融纪律，制止住银行违规操作的行为，不要再出现几家银行给一家开发商贷款的现象。

潘石屹则认为，让开发商不“囤房”最有效的方法就是政府和媒体。一方面，购房者应该充分利用政府的房地产交易网站，从中查询项目信息，不致于全凭销售员的一面之辞买房。另一方面，媒体也要对购房者进行引导，让其了解政府相关网站的查询作用。同时，潘石屹也认为，尽快建立和完善二手房市场，比推出限价商品房、严打“囤房”等政策更能有效地对市场空置、房价上涨过快进行调控。