|
一季度京城楼市新盘放量锐减
作者： 转贴自：新京报 点击数：1336
一季度进入市场的27个新项目与去年40个相比数量下跌了32.5%，一些区域甚至没有一个新盘，而在售项目则出现持续热销的局面 正如此前一些业内人士所预料的那样，今年年初新盘供应量的锐减是对去年下半年来新开发项目减少趋势的承接。而去年下半年新盘的减少则源于国家对土地和金融的宏观调控。从今年新盘项目供应区域来看，房地产开发传统热点区域朝阳区依然在开发量上遥遥领先其他各区。业内认为，从新盘的销售价格来看，价格涨幅较大。 供应量：一季度新盘同比去年同期少13个 以有效供应量为统计标准，2005年第一季度新增住宅项目有效供应量为235.89万平方米。其中1月份和2月份新开楼盘仅仅有14个，实际产品供应量为113.38万平方米。 “由于受到前期8·31的土地政策和开发资金的不断收紧再加上调息等影响，2005年的市场供应量会有所萎缩。尤其是在上半年京城房地产市场中实际放量要比往年明显减少。”中原地产市场总监徐成峰这样表示。 根据中原地产向本报提供的最新的2005年京城一季度房地产统计分析报告显示，2005年第一季度北京房地产市场中新开楼盘为27个，而去年同期新开盘的住宅产品的数量则为40个，同比减少了13个。以有效供应量为统计标准，2005年第一季度新增住宅项目有效供应量为235.89万平方米。其中1月份和2月份新开楼盘仅仅有14个，实际产品供应量为113.38万平方米。进入3月份后新开楼盘数量迅速增加，共有13个新项目开盘入市，新增供应量为122.51万平方米。 从供应的实际情况来看，2005年第一季度京城楼市出现一个相对淡季的局面。“这主要是受到去年8·31土地大限的影响，有些区域新开盘的住宅产品数量呈现快速下降的趋势，甚至通州第一季度竟然没有新盘的情况。”北京宏济创业房地产开发公司副总经理毛炳辉这样说。从产品类型来看，第一季度共有17个项目为毛坯房，10个项目为精装修，毛坯房占到总体比例的63%，精装修占到总体比例的37%.除去别墅项目，在其他的普通住宅和公寓项目当中，共有12个板楼项目，6个板塔结合的项目，9个塔楼项目。板楼继续热销的局面基本没有改变，而塔楼的供应也有增量的趋势。 中原地产的统计数据显示，一季度的新盘中普通住宅依然在供应量上占据了绝对优势。新年伊始，随着以国美第一城为代表的普通住宅产品的盛大开盘，再次掀起了老百姓抢购普通住宅的热潮。徐成峰认为作为价格上最符合老百姓口味的物业类型，普通住宅在今年的前景依旧被看好。该季度新盘中普通住宅产品多达18个。同时公寓在本季度的供应量也不少，共有7个新开楼盘项目，尤其在3月份新推出来的公寓项目较多。但是别墅产品在该季度只有一个项目入市，“事实上由于季节原因，别墅在每年第一季度的供应一般都是淡季，而且今年由于受政策限制以及别墅用地的减少，可以预测的是2005年全年的别墅项目供应可能都将大幅减少。”徐成峰说。 区域：主要分布在东部和南部 一季度新盘中，近郊区域的住宅产品开发的数量猛增，其中，四环外的供应量占到总体供应的70.41%，总供应量达到了166.08万平方米。 8·31土地大限过关的土地中东部区域占到了近四成，朝阳依然是一季度新盘最集中的地区。中原的数据显示，朝阳的供应比例占总体的40.53%，而顺义成为了第二大供应区域，其占总体供应量的比例为19.09%，第三位是丰台区，其占总体供应量的比例为15.43%，而去年一季度，则是南部区域新盘表现出色。 徐成峰分析认为，朝阳区依然是新增供应量最多的大户，这其中的主要原因是朝阳区本身所管辖的面积大，又位于房地产发展速度比较快的东部区域，而且很长时间以来朝阳区的供应量都位居各区县之首。 丰台区和顺义区的供应量有较大幅度的提高，一季度两个区的住宅新盘供应量就占到了全市的三分之一，是目前全市的热点区域，这两区住宅的性价比使得购房需求旺盛，是这两个区域供应量大幅增加的主要原因。同时东城区和西城区在本季度没有新增供应，由于这两个城区都属于城市的中心地段，可开发的面积越来越少，同时价格也越来越昂贵，这些是影响这两个区域新增供应的主要原因。 一季度新盘中，近郊区域的住宅产品开发的数量猛增，住宅郊区化的趋势依旧非常明显。其中，四环外的供应量占到总体供应的70.41%，总供应量达到了166.08万平方米。“从各环线的供应情况，随着环线的由内至外，新增项目供应量和供应个数也由少至多，并且，环线越向外供应量与供应个数增加的幅度越大。同时由于北京市城市建设的快速发展及北京市整体规划的实施，北京的住宅郊区化现象是越来越明显，五环外的新增供应量也是逐年增加。”毛炳辉认为二三环及二环内由于土地供应量的减少、价格稍高及环线内的居住环境稍差等原因，使得三环内项目整体供应量减少，尤其是今年第一季度的新住宅产品放量中很难找到二环内的住宅产品。 同时中大恒基的统计数据也显示，北京第一季度新开楼盘主要多以20万平方米规模的中小型项目为主，规模在50万平方米以上的楼盘全部是老盘新开的项目。“去年8·31土地大限以后，就很难出现面积多达百万平方米的大盘项目。”北京超然不动产经纪有限公司副总经理杨少锋认为这是2005年第一季度新盘的一个显著特点。 价格：比去年均价涨了262元/平方米 统计一季度入市项目的销售价格，普通住宅均价5315元/平方米，公寓均价8011元/平方米，别墅均价12000元/平方米。 价格是房地产供求关系的晴雨表。中原的统计数据显示，从一季度入市的住宅产品的销售价格来看，普通住宅的均价是5315元/平方米，公寓的均价是8011元/平方米，别墅的均价为12000元/平方米。而北京市统计局的统计数据显示，2004年全年北京商品房的平均销售价格为5053元/平方米，第一季度北京住宅产品的价格比去年上涨了262元/平方米。 “由于这些价格体现的是一个平均价格，尤其是普通住宅产品中，一些远郊区域的比如顺义和密云等区域的普通住宅产品仅仅在2000元/平方米左右，拉低了普通住宅产品的销售价格。”杨少峰分析指出去年普通住宅产品的销售价格为5034元/平方米，今年同比上涨了281元/平方米，增长幅度为5%，这个增长的幅度还是很快的。 从产品的销售价格体系来看，在本季度新盘当中，4000-6000元/平方米的和6000-8000元/平方米的项目占的比例最大，共占到总比例的59%，8000-10000元/平方米和10000元/平方米以上的项目各占到总比例的22%.“这也进一步说明北京有关部门多次提到的政府要积极引导住宅产品向5000元/平方米的中低档住宅产品开发的方向。”杨少峰说。
一季度综合各物业类型来看,普通住宅 在一季度新盘当中，4000元-6000元/ 物业总供应量的77%。 目占的比例最大，共占到总比例的59%。 一季度新盘区县及环线分布
（以上图表由中原房地产经纪公司提供） 楼市观察 部分区域楼市提前转暖 去年北京商品现房销售面积比前年增长30.4%，而去年下半年开始新开发项目数量不断减少，供求转换下刺激了房地产市场提前转暖 虽然京城住宅产品在今年一季度呈现新盘放量减缓的局面，但整个市场却保持着热销的局面。“事实上从今年一月份开始，北京的房地产市场就一直热销，而不像往年有明显的销售淡季和旺季的区别。”北京宏济创业房地产开发有限公司副总经理毛炳辉分析认为，今年过了春节，整个京城楼市就呈现出一派生机勃勃的局面，而往年一般要等到4月初才出现热销的局面。京城楼市提前返暖，一方面是对此前京城楼市一直比较热销局面的一个延续，同时也是目前房地产市场开发数量相对往年有所减少后的一种必然结果。 在通州，普通住宅产品今年以来一直保持均衡的热销局面，没有以往比较明显的销售淡旺季的区别。据记者了解，春节过后，世纪星城、新华联家园、靓景明居、格瑞雅居等项目每周的认购量在15-20套之间，个别甚至销售了100套左右，甚至在3月份有些项目竟然销售了200多套。在其他住宅产品比较集中的朝阳北路更是出现销售一路飘红的局面，国美第一城开盘出现了提前一天排队购买的情况，而同样位于该区域的珠江罗马嘉园从2月份销售一路高攀。 中原地产总经理李文杰认为，今年京城房地产市场提前转暖主要是由市场上的供求关系决定的。去年北京市商品现房销售面积2472万平方米，比2003年增长了30.4%，而去年下半年的房地产新开发项目数量实际上比以往有所下降，这就进一步刺激了房地产的购买市场提前转暖。 李文杰还指出，去年京城房地产市场的销售价格上涨幅度比较大，也影响了购买者的购买心理。多数购买者认为，今年北京房地产销售价格还会快速上涨，因此抱着“早买早便宜”的心理，这也使得购买者开始提前购买合适的住宅。 本版采写：本报记者 张学冬 |
