自本报地产投诉热线开通后，有关物业管理的投诉不断增多，记者整理后发现，市民对小区物业管理的不满主要集中在5个方面：物业公司乱收费；物业公司维修不及时；物业公司的防盗管理存在严重问题；由于某些住户不交管理费，物业公司不提供服务；公用设施不到位；物业公司工作人员的服务态度不好。带着这些疑问，记者进行了深入调查：
投诉多集中于老小区物业
在40多个相关投诉中，对老小区物业管理的投诉占了80%左右。家住城乡接合部的方女士来电反映：小区里外地人很多，常常有自行车、电瓶车在车棚失窃，我家已经有连续4辆自行车被偷了，我们交过物业费，但是保安形同虚设，外地人把衣服晒在走廊里，楼下原来的绿化地被人开垦种菜种葱了。海曙区某小区业主姜先生也因为物业管理的问题陷入了无尽的烦恼中：住了十年的房子近两年经常会遇到屋顶漏水、管道阻塞、车棚门前被堆放垃圾之类的烦心事，他与物业管理公司交涉了多次无果，姜先生说，买房子时，只知道物业管理公司是开发商的一个下属公司，没有多想将来会出现的问题，如今出了这么多麻烦事，找物业公司，他们把责任推向开发商，而开发商又把责任推给物业公司，一拖再拖，也没有解决……
记者走访了市区里一些房龄10多年的老小区，发现大多数采取的是敞开式管理模式：蹬着三轮车收破烂的，卖蔬菜的小商贩等外来人员可以随意进出，保安睁只眼闭只眼，小区几乎没有健身设施。一位住户告诉记者，他所在的小区建成于上世纪90年代初，很多是单位分房的居民，以中老年人为主，由于房子老，出租价格便宜，流动人口多，人员情况复杂，结果物业管理费收取困难，很多居民交管理费很不情愿，有些根本就不交，小区里的化粪池有脏水往外面溢，小区居民抱怨，物业公司先前处理过，后来就听之任之，不管了。
新小区“懒散管理”令人忧
我市优秀住宅小区，如世纪长春，世纪城等多次被评为全国物业管理示范住宅小区；在2004年度全国物业管理示范住宅小区评比中，常青藤物业管理有限公司的常青藤·小城（一期）、中建物业管理有限公司的明辰紫月、海曙区海房物业管理公司下的钱湖人家榜上有名；宁波美屋物业公司管理的中山雅园等小区获宁波市物业管理优秀称号。这些小区有个共同点，小区尚还年轻，房龄都不超过10年，而超过10年的老小区没有一个被入选。
然而前几天一位市民向我们反映了这样一件事：他在海曙区某沿街买了店铺，快三四个月了没见物业公司的人上门服务，保安在附近偶尔走一下场,记者了解到该小区以小高层住宅为住，交付至今不过4年，小区私家车很多，人员素质较高，出租户很少，物业管理费用也能上缴，这种松懈式的物业管理的确不能算称职。更有一些新交付的小区，小区居民在办理交付入住手续时，开发商声称代物业收取物业管理费，但实际并未再转给物业公司，居民不愿意重复交费，物业公司以没收取管理费为由采取“懒散服务”政策。
“建管不分”业主权益受损
相关人士分析，目前物业管理之所以纠纷不断，很大程度上是因为物业管理市场发育还不成熟。一方面，一些物业管理企业的服务意识薄弱，把“物业管理”变成“我要管理”，将自己凌驾于业主之上，而忽视业主的权益。少数物管企业巧立名目，多收费，以收取押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理，从而使矛盾激化；另一方面，一些业主的消费观念还没有适应“花钱买服务”的模式，对物业管理问题知之甚少，买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系，一旦出现物业方面的问题，很容易情绪化。
业主、开发商、物业公司是三个对等的主体，三者权利义务对等的前提是互不隶属、互相监督。然而，目前我国７０％以上的物业管理企业是由房地产开发企业派生或是由原房管所转制的企业来做的，其中三分之一从属于房地产开发企业。目前国内许多城市已经明确规定物业管理企业要通过公开招标产生，防止开发与物业管理不分。专家指出，建管不分的“父子兵”体制，决定了物业管理企业依附于房地产开发企业，导致物业管理体制先天不足，使开发商、物业公司和业主之间本来应该是“１：１：１”的对等关系，实际上演变成“２：１”的不平等关系，业主的权益受到损害在所难免。
物管质量业主要仔细甄别
在一次房展会上，记者问了几位前来逛展的人士。他们买房最关心的问题并不是小区是什么欧陆风情、江南水乡等比较虚幻的概念，而是楼盘的工程质量以及售后的物业管理收费服务等问题。有位购房者表示，买房的时候最担心的就是物业管理问题，“买房是一时的事情，物业管理却是一辈子的事情”。
业主比较看中物业管理，开发商也就想方设法来使物业管理更人性化以吸引更多的眼球。虽然开发商热衷于把物业管理炒作成卖点，并且许下了很多关于物业管理的承诺，但是物管质量还需由消费者自己仔细甄别。
从事房地产法律工作多年的尹律师表示，开发商没有权利对物业管理作出承诺，他们对物业管理所作的一切承诺都是不合法的。从法律上来讲，物业管理公司和开发商是两个独立的法人体系。
购房者对于上述物业管理问题的了解，不能局限于开发商的口头承诺，否则，一旦发生纠纷，购房者的权益将无法得到保护。同时，购房者在买房时应该让开发商出示物业管理问题的有关书面文件，经小区办备案的物业管理公约，以保障自己的合法权益。记者周爱娟姚燕君
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物管纠纷六大焦点要注意
据重庆晚报公共用地被占、财物被盗，业主在小区里挨揍……物管如何担责？重庆市工商局、土房局联合公开就《物业服务合同（示范文本）》征求意见，市工商局总结了业主和物管方关注的6个方面问题。
■物业管理费实行酬金制和包干制。物业公司巧立名目要求业主额外交纳费用，合同缺乏细节约定，业主可能处于被动，不交，物管就拉闸断水“对抗”。
■物管对小区安全、财务失窃应该承担的责任不明。物管应当与业主委员会签订物业管理服务合同。
■公用场地的使用应有说明。眼前一块绿地，突然有一天，物管告诉业主说，我们把它改成停车场了———合同没写，怎么讲理？应该明确禁止物管方将公共用地、小区道路、绿化地作为停车场所等。
■文字表述不明确。比如“在公共秩序、安全、消防等事项的协助管理”的物管条例，“协助”究竟是什么概念？太含糊。
■物管费用征收一条杠。已入住业主接受了物业的全面服务，缴纳100%的费用理所当然，而对未入住的业主要求全额缴纳，显然有失公平。
■电梯收费问题。有业主提出，缴纳了大修基金怎么还要交电梯费?
深圳业主罗列物管两大问题
据搜房网来自深圳的消息，维权业主们罗列了深圳市物业管理的两个突出问题：一是物业公司收费高服务差；二是主管部门不履行对物管企业的监管职责。维权业主还对深圳主管部门制定的物管《规则》中的部分规定提出质疑，只有深圳户籍业主才能当选业委会主任、副主任，以及社区居委会有权解散业委会等规定成为业主质疑的主要内容。
成都首创物管电子地图
据成都商报记者从成都市房管局获悉，主管部门将在西南地区首创物业管理电子地图。这个电子地图上将包括成都物业管理区域内的所有楼盘，并与新建楼盘同步更新。主管部门通过电子地图，可以准确掌握成都物业管理的分布状况及活动，指导行业发展。对于业主来讲，通过电子地图找到自己居住的楼盘，就可以清楚了解该项目维修资金的归集情况、使用情况，也可以查看该项目物业管理公司的信用档案，还可以了解该小区业主委员会的相关情况。
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