市场逼出来的选择，合作盖楼把置业当创业（图）

　　个人合作建房模式在火热的房产市场中悄然出现，它树起了“自力更生”的旗帜，力求摆脱房地产开发商的束缚。聚沙成塔，群策群力，自己买地，自己找人设计，盖一座完全属于自己的楼。不要把它当作是一个遥不可及的梦想，国外及外地的先行者已经为我们展现其可行性。我们需要做的就是把电脑ＤＩＹ的热情转移到建房ＤＩＹ上，把置业当成是创业。

　　为了寻找自己梦想的家，你可能已经寻遍了整个城市，但由于住房户型、样式都不合自己的胃口，而且价格昂贵，因此迟迟下不了决心。你是否曾经想过，在一片开阔的土地上，亲手建起真正属于自己的家，每个房间、每一面墙、每一个窗户都是自己精心设计？拥有这样想法的人远远不止一个。北京３１岁的年轻人于凌罡因倡导个人集资合作买地建房而备受社会关注。无独有偶，重庆房地产界知名人士邱朝礼日前正式注册成立了中国首家专为集资合作建房者加工住房的房地产公司———重庆联众置业发展有限公司，注册资本金为１０００万元。据了解，重庆“联众建房模式”是一种房地产公司为集资建房合伙人代理建设的一种全新建房模式。联众置业在整个合作建房过程中承担的是“加工厂”的角色，即专门负责为集资者“生产加工”集资房。房地产公司与集资合伙人的关系是委托与被委托的关系。在整个合作过程中只收取一定比例的加工费，而不赚取其他任何费用。

　　据介绍，重庆“联众建房模式”的基本流程是，由负责“加工”个人集资建房的房地产开发公司事先确定区域、地块、周边条件、规划、户型、预决算等一系列准备工作，然后再根据该项目来招募个人集资合作建房的参与者（初步的计划是２００人为一组），等项目的参与者招募完毕，集资者的资金完全到位以后，即严格按照项目的规划开工建设。

　　其实，你可以把“合作建房”理解为，一群有着相同梦想的人联合起来注册自己的房地产公司，从政府手里竞拍到一块土地，然后聘请专业的设计公司和房地产建设公司，建造自己的房子。这群人既是买房人，又是开发商，更是梦想家园的创造者。你们合作建起的楼房可以是“一层三户”、可以是“一层两户“，甚至可以是“一层一户”，按照自己的需要随意而为之。

　　据了解，联想集团的工程师于凌罡在２００４年推出了首例个人合作建房计划。在他设计的一套关于合作建房的方案中，其目标是在北京的北四环或东四环的地段开发建房，需要购地６０００平方米。购地费用预算在９０００万元以内，工程造价７０００万元左右，这已经包含了精装修的费用，每套住宅层高４．８米，增建跃层后可得使用面积６０平方米。粗算下来，合作建房每平方米可以比市场价省１０００－４０００元，也就是少了１４％－４０％的支出。在于的计划中还提出，合作建房的人需要先交出１５万元，利用这１５万元，每个业主可从银行贷到２２．５万元。利用这笔钱支付买地和建房的费用。在建好房之后，由于低层商铺和附属商业设施也属于业主，这样就可以用从商业设计中获得的租金来冲抵银行贷款。

　　由于是非营利性合作建房，这个项目可省掉购买普通商品房时需要承担的大笔费用。首先是开发商的销售利润，由于合作该楼项目是非营利的，所以可以不用支付开发商售楼时所附带的利润部分。根据一般情况，销售利润通常占房价的１５％－２０％，其次是广告销售费用，由于合作建房项目不做广告，不存在销售环节的提成，也不用像一般住宅那样盖样板间、售楼处，可以节约广告销售费用，这部分通常占房价的５％，再有就是机构维持费用，开发商通常是一个很大的企业，承担着包括房租和人员工资等很多与本项目无关的费用，而这部分费用是我们不需要承担的。虽然合作建房也有工作人员和机构，但这些机构非常精简，而且不承担与该项目无关的开销。节约了以上这些费用，完全可以用市场房价的７０％甚至是６０％就能拥有一套住宅。

　　成本低固然是合作建房的优势，而最重要的是，出资的业主还可以监控建房的整个过程，这样就可以极大地避免购买商品房时可能遭遇到的陷阱。例如房屋面积与约定不符、虚假宣传、擅改规划设计等。作为自己房子的开发商，这些陷阱显然是完全可以避免的，此外，在自己的监督之下，物业公司必然会提供优质的服务，绝不会随意占用小区公用面积，建造营利性建筑。

　　作为“开发商”，你必须拥有一群专业人士来逐步完成你的建房大计。例如土建工程师、工程技术人员、工程造价师、结构设计师、律师、会计师等等房地产开发的专家。

　　其实，这些专家可能只会适合作为房产开发的顾问，这是因为他们各自都有工作，难以分出大量的精力来坚固合作建房的项目。在实际的操作过程中，聘请专业的设计公司和房地产建设公司才是一个理想的对策，而且这也避免了合作者间不必要的矛盾。

　　合作建房，要的就是一群志同道合的人，最好不要是官员，而是需要房子的人，有团队合作精神，了解情况的人。如果不是这样，就很难构成一个合作社。这些人首先要讨论，有什么需求，要完成的目标，手中可动用的资源，成员能支付什么。特别要注意避免一种错误，那就是“高估贡献能力，低估所需成本”，构建一个住宅合作社，首先要有地皮、建筑许可、费用计划、生活用水、电力、交通等设施，还要符合环保等相关规定。

　　每个合作建房项目都应该有自己的章程，这就是成员的法律。接着就是制定相应的经济计划，这需要专业咨询。俗话说，“好的主意是很贵的，一个坏的主意更贵。”

　　不管是对于凌罡还是其他城市合作建房创始人，合作建房既是一次常识，又是一次创业。从房产的最初主题策划，到建筑规划、设计，到工程施工，再到物业管理，其实这就是一个创业的过程。再此过程，他是变成了一个房地产开发企业的创始人和领导者，站在企业的最高点来掌控整个合作建房项目，他所接触到的人和事远远超过一个普通的房地产企业员工，甚至一个中级管理人员。由此累积到的企业运作经验之丰富可想而知，而且他还结识到各行各业的专业人士。一旦这个合作建房项目运作成功，他就可以带领原有的管理团队，策划更多的合作项目。

　　不要忽视这一创业的途径。目前国内房产价格居高不下，而且房产交易中存在种种的欺诈现象，业主维权更是困难重重。像什么虚假广告、规划更改、不法中介、面积缩水以及质量问题等等，在房产市场屡见不鲜。合作建房拥有成本低、房屋质量可受控制等优点，必然会吸引中国无数渴望置业人士的目光。试想一下，成功实现合作建房的人是何等受人尊重，他甚至可以带领他的团队在全国各地为合作建房的参与者提供专业的顾问服务，并且收取可观的服务费用，成为中国房地产行业的一颗新星。

　　于凌罡在网站发布了自己个人集资建房的设想之后，随即便招募到５００人参与，可见，这股合作建房的潮流不可低估。住宅合作社是国外合作建房的主要模式。在德国，住宅合作社是国外合作建房的主要模式，据资料显示，合作社建造的住宅占全国新建住宅总数的３０．９％；在美国，有超过１５００万个家庭是生活在由住宅协会拥有和管理的房屋中，有不同需求和渴望的人们已经发现了许多通过应用合作社的概念来满足他们的住宅需求的方法。合作建房在中国的兴起必然会带出一个新兴的行业，并且为成功的先行者带来丰厚的回报。

　　条条大路通罗马，购房置业的途径绝不只一个，如果你想把置业当成是创业，合作建房则是你理想的选择，低成本置业，结识房产专家、挖掘新产业、开拓新财路，一举多得，何乐而不为。

　　有房地产开发商认为这种合作盖房的方式应定性为“自己赚自己钱”的开发项目。对于合作盖房的可实现性，这位开发商的意见是：这种想像挺好，但实施要比想像的复杂。

　　他认为，合作盖楼的计划只是一种静态的设想，它对房价、对房产开发市场的想像比较简单。“对于一个没有开发经验的人，在设计、施工、供货等各个环节上，他都不了解行业实际情况，这样开发效率就很低，从性价比来说就不划算。”而且，几百个股东一起给自己盖房子，每个人的利益分歧都会阻碍开发工程的顺利推进。

　　重庆大学贸法学院宋教授的评价是：想法挺好，可以尝试，但实施很难。宋教授认为，越来越专业的社会化分工是社会进步的标志，它可以节约社会成本，创造更大价值。这些合作盖房者，也许他们是某一种专业人才，但是对于房地产开发整个过程中却没有专业经验的团队。这样，他们由于不了解实际行情，会加大进入房地产市场的成本费用。业主自己来盖房子，虽然他们不追求利润，但是经营成本加大，房子未必能便宜多少。

　　记者从有关部门了解到，有部分人也曾就项目的可行性向他们咨询。工作人员认为，目前国家和地方法规都没有对这种合作盖楼有禁止性规定，因此如果他们符合房地产项目开发的各种要求，就有可能获得项目批准。

　　一位建筑事务所的城市规划专家说，这种合作盖楼的方式在国外并不新鲜，但是国外合作盖楼的主要目的是为了追求个性。他认为，这种涉及几百人的、上亿元的项目风险较大，不适合这种个人出资的合作方式。但是在旧城内一些危旧四合院的改造可以尝试这种合作模式。

　　北京３１岁的年轻人于凌罡因倡导个人集资合作买地建房而备受社会关注。面对外界的质疑，于凌罡认为，业主出资合作建房不是乌托邦，而是房产发展新模式。

　　此前，对于凌罡的合作盖楼，舆论的看法主要有两种：一种认为，合作盖楼是民间个体经济力量进入房产市场的一次尝试，是市场经济发展中一个重要的标志；另一种认为，在社会分工趋于成熟的今天，出现合作建房是一种反历史潮流的行为。

　　房产市场不比一般的市场，它需要很强的专业开发技术和专业管理能力，并不是每个建房人都能驾驭市场风险。而合作盖楼则意味着原来由银行和开发商承担的房地产市场风险将由建房人自己负责。通常人们的理性选择是尽量避免风险。尽管于凌罡自称是一个敢用一生去实践的理想主义者，但从他不赞成别人复制他的模式来看，我想他也不会是一个风险爱好者。

　　于凌罡这么做有其不得已的“苦衷”。看看房产市场的现状，就可见端倪。首先是房产价格居高不下。去年全国商品房平均销售价格为２７５９元／平方米，同比上涨１２．５％。其次是房产交易中的欺诈现象以及业主维权困难重重。像什么虚假广告、规划更改、不法中介、面积缩水以及质量问题等等，在房产市场屡见不鲜。而业主维权不仅成本高昂，胜算率也不大。

　　事实上，自己盖房一为节约费用，二为维护自身权益。合作盖楼能够节省开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息这四笔费用。据业内人士估算，合作盖楼如果最终能成的话，在同一地段要比周边房价，最高可节省４０％以上。除此之外，从于凌罡一再强调的“物业自主”和“底商收益”来看，前者指的是业主不再像以往那样以个人面对物业公司，而是组成一个机构，去面对一个一个物业员工，变弱势为强势；后者指的是包括底层商铺、楼顶广告牌、附属建筑和配套设施等以往被开发商无偿占有的收益，现在业主都可以把它拿回来，为自己所有。也就是说，于凌罡认为，合作盖楼能够从根本上维护业主的收益，摆脱过去维权的困难。在于凌罡们看来，即使自己建房遭遇市场风险，也要强于买房过程中的虚高价格和权益损害。“两害相权取其轻”，这才是问题的实质。

　　楼市之“坚挺”与股市之“疲软”是国内经济圈近些年来“相映成趣”的一大现象，二者虽然“软硬”状态不同，却带来了相似的情形：股市之“疲软”使股民高兴不起来，楼市之“坚挺”同样让老百姓心情灰暗、沉重。看看高房价如今都把百姓逼到什么份上：生活在城市里的人自发地联合起来，要自己盖房了。

　　房价之所以高挺不下，最关键的还在于房地产开发商握着“暴利”的“阳根”不撒手，“居者缺其屋”的巨大市场需求为其注入了过量的“雄性激素”。对于高房价，惹不起你，躲开你行不？可就是躲不开！因为消费者除了从开发商手里买房子，没有第二个选择。可是，在重负、高压之下，必有反抗者，“实在惹毛了我们，小心我们通过我们自己的方式阉了你”！北京的于凌罡与南京的这个俱乐部于是适时地出现了。

　　当下，需要关注的是，“阉割术”实施是否顺利。它取决于几方面的因素：其一，建设部等相关部委和各城市经营管理者最终的态度；其二，怕被阉割的高房价的制定者———房地产开发商的反弹；其三，自发组织者克服困难的能力。

　　值得庆幸的是，建设部住宅与房地产业司针对个人集资建房这一现象，已发函表示关注。当然建设部对此事还处在调研阶段，需要在了解了各地个人集资合作建房的情况以及基层对此事的意见和建议之后，才有望形成一个明确的态度，这需要一个过程。问题是，基层政府建委具体持何种意见，又会提出什么样的建议，无疑会对建设部高层决策的形成产生一定的影响。但总的看来，这个表示关注的函，已经传达出一个可喜的信号。

　　“阉割术”实施顺利与否的关键恐怕在于第二条———房地产开发商的反弹。这种反弹主要体现在是否会对政府施加相当程度的影响，从而使政府意见偏离客观公正的轨道。房地产业在许多城市已成地方支柱产业，当一项政府决策可能对之造成不利时，其利益代言人就会站出来说话了。这恐怕是最令人担心的。

　　还有一个值得担心的问题，就是这些集资建房的个人所形成的“联盟”之牢固程度。比如，在具体实施征地、办手续、找施工单位、分房等诸多环节中，发起者能否协调好每个人的利益，处理好各种复杂的关系，避免产生纠纷，恐怕都是巨大考验。

　　但无论如何，这种“个人集资建房”是当下出现的一种新事物，从某种意义上讲，它为解决高房价问题提供了一种可行的现实选择。其出现的重要意义还在于为高房价敲响了警钟，以这种独特的方式，向房地产业界亮出了自己的态度，郑重提醒他们：公众并不傻，并不甘心被长期压榨。同时以这种实际行动向政府决策层发出了抗议的声音，必然会引起政府决策层对于城市居民住房问题的再次正视，将有助于推动“居者有其屋”问题走上最终解决的轨道。文／长弓如月

　　风险之五是底商风险：底商租金是非常难以预期的收益，它不仅与地理位置，还与政策环境、经济环境、社区环境、物业经营等多方面的因素有关，谁能确保底商收益；

　　风险之八是心态风险：合作盖楼将无法实现它所描绘的任何一点优势，如果为了居住，３６平方米谈何舒适的居住环境，不如拿３７．５万元去买套远点、大点的房子；如果为了投资，底商收益预期风险太大，还不如直接开发商业项目赚笔钱去买套舒服房子；如果为了便宜，那么不如去买经济适用房。

　　按照国际通行的定义，住宅合作社是一个为其社员提供持续住房的法律组织，它归其社员所有并受其控制，与其他住房联盟的区别在于其所有权结构及承诺坚持合作社原则。在欧美发达国家，住宅合作社已有２００多年悠久历史。

　　其中在德国，住宅合作社是住宅建设的主要组织形式。据资料显示，合作社建造的住宅占该国新建住宅总数的３０．９％。政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均以较低税率向合作社征收；五是补贴租金。

　　团结互助是合作社构建的基础。本着这一思想，非盈利性住房组织在１９６９年形成了“德国社会住房及安置发展资助”方案，致力于改善发展中国家恶劣的住房条件。“德国社会住房及安置发展资助”方案支持那些致力于为国家提供自己组织建造住房的机构和团体。