万科总经理郁亮

　　3月7日下午，笔者在北京万科通过视频电话专访了万科总经理郁亮，了解万科携手南都的细节和背景。

　　万科与南都的此次携手，无疑是近期房地产行业呈现资源整合趋势以来国内大型房地产企业间的又一次重要合作，18.5785亿元的巨资收购更是创下了国内房地产企业最大宗企业购并案例的纪录。

　　万科通过本次合作新增的项目储备超过219万平米，以18.5785亿的收购价格来看，其成本显然低于以市价购买土地，更成功在此前从未进入过的浙江地产市场“落地”。

　　据了解，上海中桥1994年成立于上海浦东，为南都集团控股有限公司的子公司，是南都集团的骨干公司，集中了南都集团的主要房地产业务资源。

　　以下为万科总经理郁亮接受焦点专访实录：

　　18.5785亿全部为现金　万科去年底的现金存款是31.7个亿

  董:我先开始发问了，我们焦点率先报的这个消息，消息一出来有很多网友和业内人士的关注。因为您也是CFO出身，在这18.5785亿的人民币里面全部是现金吗？

  郁亮：百分之百是现金。大家觉得我们18.5785亿好像很多钱，大家都知道前不久两百亩地是17亿左右，我们今年只要付50％的钱，我们一年后就是2006年我们付30％，两年后我们付20％。那么我们这些上海部分，浙江部分，我们的项目今年产值的现金流量大概可以做两个亿左右，明年可以做超过十个亿，所以你说项目风险，我不觉得钱很多。另外万科到年底的时候我们拥有的现金存款是31.7个亿，我想这是足以让我们同行感到羡慕的数字。我预计了交易时候准备的钱。

  董:那么也有一些业内人士和网友看了我们的报道说万科和南部合作一个是缺地，一个是缺钱，你对这个怎么看？另外一个是我们获得了2.19万平方米的土地储备，这18.5785亿换来2.19万平方米，您觉得这个会带来多大的冲击？

  郁亮：第一我实在不愿意把我们这次合作当是鸡蛋换粮票的翻版。对南都来说有很多的融资机会，之前他放弃过IPO，之后放弃了那些跟万科合作，他并不是说看重我们的钱。而且万科如果只是买地，万科在去年我们所做的新项目里面我们都是跟合作获得土地。

　　我实在不愿意把我们这次合作当是鸡蛋换粮票的翻版　

  董:在这次合作之前其实从去年下半年，就是万科20年的时候就关于万科要和南都携手，这个传言也受到了关注。那现在3月份才达成这种合作，这是不是也说明其实他们的谈判是一个比较艰苦的过程？另外您也说到，就是说南都在江浙我们知道也是房地产界数一数二，他的合作也很多，那么达成这种合作的基础或者是必要条件是什么？

  郁亮：我们的时间非常快，其实。因为我们之前的了解过程非常长，我们好多年相互的了解和认识，你要说我们的上市公司，我们有好多评估师、律师的工作，他们很费时间。我们的范围很广，所以很复杂，我们光签字就一个多小时，所有的文件。我们谈的非常的顺利，我们谈的过程中非常顺利的，我差不多一个礼拜去一次。　　

  董:那咱们从什么时候开始有这种初步的意向？

  郁亮：我们大概在6个月以前有这样的意向。我们实际的工作是在三四个月前开展工作。我们合作的基础在哪里，为什么解释不是鸡蛋换粮票的问题。万科的合作我认为首先看到趋势是必然的，我们看到了这种趋势对于这个行业我们需要连锁，当然这是非常宽泛的合作范围。但这是开始，也是我们双方了解的开始。第二天，南都是非常规范运作的公司，尽管南都非常低调，但是不妨碍两公司运作。从我们迅速地达成这个意向，合作协议就说明了也是非常优秀的。第三他在客户理念上我们双方是一样的，他对产品的品质，他服务的一些做法都很接近。那么第四个因素是我们双方都是一个职业经理团队运作的公司，他们做的也非常好，我们从产品服务可以看出来，他们的团队非常优秀。最后一个，当然是我们资源的互补性，举个例子来说，你们有没有听说哪个大发展商进入了浙江市场。

  董:没有，顺驰一直没有进入。

  郁亮：对，万科这次通过跟南都合作，可以彻底地进入市场。我们有南京、有昆山、有上海，那么我们这次通过跟南都合作以后我们拥有了苏州、镇江，从而使得万科在上海是十多个。我们两家，浙江、南都和万科加在一起在战略的布局来看我们两家拥有的储备合起来接近一千万左右。我想这种资源的互补性来看，意义是非常大的。所以这五个方面来看我们有共同合作的基础，我实在不愿意只是说资源互补的概念。

  董:实际您的五点原因这不简单是形式上的鸡蛋换粮票，而且从模式上也不一样。

  郁亮：那肯定是。鸡蛋换粮票在农贸市场的。          

  此次合作获得219万平方米土地　项目六个

  董:那咱们这次和南都获得这个土地具体的数量，您刚才说很多项目直接项目现金流的，我不知道大多数的项目是怎么样的？

  上海有四个，苏州一个，镇江一个项目，上海的项目里面有一个别墅销售快尾期了，卖的非常好。还有一个项目今年要开工销售了，还有一个白马（音）已经开了第一期，有一个项目今年开工的，这是上海的情况。苏州工业园区的项目也在销售之中，在第一期的销售之中，现在卖二期。

　　在浙江南都收购的权益只有20％　通过策略性投资先了解市场  

  董:还是问您一个关于数字的问题，就是咱们通过中桥（音）拿到的在江苏、上海以及浙江的比例是70％、70％、20％，那么浙江的为什么这么少，刚才您说像顺驰大的实力的开发商在浙江拿地情况都不是特别理想，这是为什么？

  郁亮：关于投资的比例问题，我觉得这个是双方谈的结果，对我们来说浙江市场我们还不是很了解。那么我们三方做策略性投资来了解浙江市场。另外这一点我觉得如果第一做策略性投资的话这20％比例是合适的。为什么说江苏占70％，为什么不是百分之百，或者是60％呢，我觉得这也符合我们一般的想法，因为我们不想变成鸡蛋换粮票的问题，而是事实上南都在江苏、上海部分有很多的优势，还有一定的比例，我们这种合作可以发挥更好的效益。

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