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三"态"合一成就巨无霸
作者： 转贴自：TOM科 点击数：1074
| 日前，记者从上海港汇房地产开发有限公司获悉，1993年开工建设，总投资51个亿，建筑面积共42万平方米，拥有商场、办公楼和酒店公寓三种业态的上海商业房产“巨无霸”之一———徐家汇港汇广场，将随着今年6月底最后一栋酒店公寓的建成，结束历时13年的建造阶段，宣告全面建成。 自营追求长线回报 一般 的房产开发就是买地、盖楼、卖楼。其实这只是地产公司初始资本积累的过程，开发商的大部分资金是向银行贷款的，从买地到盖楼，投入的资金动辄数亿甚至数10亿，房子盖好后如果不卖掉，银行的贷款就很难还清。因此，第一代的房产商大多是开发并销售住宅楼。 而现在，许多开发商已经有意识过渡到第二阶段———买好了地皮、盖了建筑后，并不出售，而是自己来经营，追求长线的回报。这是因为许多大的财团或地产商都是上市公司，每年都需要有不断的回报，而买地、盖楼、卖楼是有一定周期的，一般在3年左右。那么这段时间内，他们就没有回报，继而也无法反馈给股民。因此，一些大型的房产开发商都有其收租物业以维持长线投资。港汇广场致力于长线回报，它是香港恒隆地产的投资项目，从1992年土地批租签约至今，总投资51亿。 物业租赁业绩不菲 港汇广场一期于1999年底竣工，包括10万平方米停车场，13万平方米商场和3.5万平方米酒店式公寓；2005年7月，两栋51层总共13.4万平方米的双塔写字楼交付使用；今年6月底，第三栋酒店式公寓也将竣工，届时可供单元将达到640套。 2005年入市的港汇广场甲级写字楼是目前徐汇区租金最高的写字楼，平均租金超过0.8美元/平方米/天，一些楼层甚至达到1.2美元，交付使用3个月以后就满租。预计2-3年后，租户续约时租金还有15-20%的增长，未来5年内租金增长预计可达25%。即将交付使用的服务式公寓租金为0.75美元/平方米/天，较前一栋0.55美元的租金已有36%的增长。 商场不断更新档次 记者从上海港汇房地产开发有限公司了解到，在港汇广场，三种物业形态中，商场最出挑，近几年商场的租金保持了每年20%的增长。 由于坐落于徐家汇，还有“双塔”写字楼汇集了数万白领、有世界500强企业，以及主要面向欧美及日本客人的650套酒店式公寓，他们对选购的商品要求较高。因此，前不久，港汇广场对所经营的商品的档次又进行了一定的提高，希望国外引进品牌占到总量的85%左右。随着人流量增多、消费档次的“提升”，一些进口品牌确实是能够销得出去的。连来自奥地利的水晶奢侈品“施华洛世奇”，在港汇的销售额占中国地区首位。今年7月起，港汇还将引进国际一线品牌。 |