由住交会组委会主办，新浪网独家协办并现场直播的的2005年上海住交会东方论坛于12月16日上午10时在上海新国际博览中心开讲。整个论坛将以牵动中国国计民生的房地产行业为结点，“牵一发而动全身”，联动金融、科技、文化、城市经营等直接关联领域及元素，发掘全球供应链条上的机会与价值，寻找中国崛起市场空间下的世界商机，并在高歌猛进与回首沉思中探求中国房地产业的文化皈依与终极关怀。以下是王志纲工作室首席战略顾问王志纲先生的发言实录：

　　各位听众大家好，从来没有在乱糟糟的现场演讲，为了使现场的效果更好，希望大家能够在把精力放在论坛上，我们争取在一个复杂的环境里面床杂一个安静的天地。刚才的时候，在整个会场看了一下，最深的感受，三句话：第一，在信息爆炸的时代，由于信息不对称，所有德人都几乎成了迷途的羔羊，所有的人希望在有效的时空里获得正确的讯息；第二，这一次住交会空前热闹，空前热闹时出现了一个情况，以前都是房地产商穷吆喝，现在出现一个新的情况就是产业链的微笑曲线，制造业越来越来的少，微笑曲线金融、规划、设计、营销、服务、市长、省长来的却很多，这反映什么问题？房地产作为关联性非常强的行业，已经涉及到国计民生，涉及到国际国内，这种背景下对未来的世界，未来的中国没有了解很难把握自己的明天；第三，这一次来交易可以说柔性的东西特别多，特别是思想的交换可能更加重要，所以说结合这边，我今天的主题讲演题目明天的奶酪在哪里。

　　我们工作室是一个战略研究机构，除了帮助企业服务以外，更大的层面是在帮助企业，包括国家，包括省市。我谈问题的角度势必站在趋势的角度来看；第二对明天的战略把握有一个很重要的前提，如果对未来没有预测，就像苏格兰谚语一样，对于一艘没有航向的船来说，任何方向的风都是逆风，如果没有对未来的的预测，我们可能在偶然中都死亡。所以可以说我们服务上百个企业，省市、区域，我发现成功的人都是在战略的预见、预测把握住了航向，即使在战术上出多少错误不至于全军覆没，死的人道理都是一样的，就是战略上没有把握住放心，所以干的越好死的越近，所以我今天的题目就是明天的奶酪在哪里。要谈这个问题要扫描一下今天的中国房地产业，今天中国房地产有四个现象：

　　第一，伴随国家宏观调控和房地产招拍挂的推出，房地产的门槛越来越高，原来空手套白狼，四两拨千斤。曾经有一个香港的董事长跟我说十年前他一千万可以晚十个亿的盘，现在根本没有办法操作；第二个问题，经过十年的发展，发展商从光着屁股上舞台终于实现自己的原始积累，最典型像潘石屹先生，从去年成了房地产税收大户，一个人交了上亿元的税收，它的利润肯定有十几个亿。第三常规地产利润日益摊薄，非常薄小。他们的回报率50%、60%、70%大有存在，现在伴随国家的招拍挂，土地价值的提升，伴随三外人士，外资、外行、外地获得很大的空间，很多房地产老板正在寻求新的发展方向；第四明天的战略，明天的奶酪，明天的商业模式可以说几乎摆在今天中国所有成功的房地产老板面前。这个背景面前我们怎么看待明天？作为一个战略研究机构，对中国的认识，我认为至少有五点可以提出来给大家参考或者是给大家把握。

　　第一，中国的房地产尽管现在遇到了宏观调控，几家欢喜几家愁，但是从长线来看中国房地产将是全世界一朵奇葩，这是建立在什么背景下？就是中央正在推出的“十一五”和中央经济工作会议，“十一五”规划和中央经济工作会议有一个很重要的关键词，就是新农村运动，新乡村运动运动。这就相当于美国二十世纪三十年代的国土整治运动，任何西方发达国家从欧洲到每个到日本，在不同的时间都经历国土整治运动，国土整治运动有三个前提，政府有雄厚的资金，凝聚巨大的积累，第三从宏观层面来讲我们有必要通过时间换空间，能够把国土资源进行有效的梳理和整合和提升，从而提升整个国家和各个城市、各个区域的价值。所以这一次“十一五”规划和中经济工作会议对于房地产最有积极意义的信号就是新乡村运动，而新乡村运动背后就是国土整治运动，国土整治运动的背后在中国西部、中部、东北，包括很多无人问津的湿地、江海、河流、乡村等等都是房地产关注的东西，这些东西把握好将是未来最好的的地方。就像美国皇室公园通过国土整治造成全世界向往的旅游天地，这是很重要注意思考的问题。

　　在新乡村运动的背后带来两个问题，房地产从狭义房地产，变成真正的泛地产，这不是理论而是变成现实，什么叫泛地产，商业地产、旅游地产、休闲地产、教育地产、体育地产，凡是跟人们的生活息息相关，很多看起来只是一些简单要素的，可能都会支撑起一个一个很巨大的产业。比如说最近中国的西部出现房地产商专门在丝绸之路，甚至是在差马古道建驿站，每一个驿站有酒吧、网吧，有加油站，最后给这些自驾车一族到西藏、拉萨、丝绸之路提供非常到位的汽车旅馆，汽车旅馆有很大的特色，这有无限的商机，老外看不懂，中国弄得明白，这就出现一批泛房地产开发商。旅游后面会讲，就不多说了。

　　第二，地产的开发模式将会出现大裂变。常规的一个房地产老板从拿地到设计到规划到卖楼最后到收银子再拿地，这种干法已经是不行的了，今天有很大的商机，很大的变化，所有的房地产商都要明白一个问题，我是谁，我从哪里来，向哪里去，今天的玩法不行，明天的玩法怎么样都要思考。第二个预测，城市的裂变和升级，集合存量地产，第一是讲增量地产，也就是未来20、30年会有很多增量地产，我们要思考它进入它，但是绝对不是常规的住宅地产；第二个问题就是存量的问题，存量是什么意思？今天中国的城市化率是39%，未来20年内中国城市化率至少是60%至70%，也就是将有3亿以上人口进入城市，而且产生3个100万人口的城市，这是2个日本，1.2个美国，中国这么大的商机，这么大的购买力，这就是城市化运动。这要产生第二个洗牌，我是国际性城市还是区域性城市，我是个性化城市还是中心城市，这种定位下面就会促使很多城市对自己升级换代。原来这个笼子里面放的是乌鸦、麻雀，但是现在发现要放孔雀。比如说深圳市出台一个很新的战略，现在深圳人均GDP是6000美金，如果要达到1万美金，现在所有的土地和水资源全部用进，按照现有的操作模式还不够支撑，这是很现实的问题，上海也面临这样的问题，这个时候要达到发达国家1万、1.5万、2万怎么办？所有具备中心城市的市长都会出现这样一个问题要腾笼换掉，把笼子里面的麻雀放出去，引进孔雀进来，城市就必须升级。比如说深圳在这个背景商业地产大行其道，原来的工厂变成商业总部基地，原来加工厂变成商业一条街，比如说上海，我们参与了很多的项目，上海有很多地方在早期规划的时候是工业园区，朝和井、浦东等等，现在做工业简单是当铜卖，后来要变通变成创业产业园、首脑经济区，变成楼宇经济，提升房地产价值，房地产商也获得土地，政府也给予支持，这就是城市的升级换代，腾笼换掉，房地产商改变操作模式，然后去做商业地产、物流地产、休闲地产，凡是能够支撑城市的魅力东西，所以这个背景下面大家看看上海有了新天地，房地产商没有赚到大量的钱，但是赚到品牌和时代，以至于所有城市都来找它。但是我们看到所谓外滩一号，通过外滩改造，打造一个很奢侈的会所也获得很大的成功，这就是反映了下一步整个中国城市怎么升级换代的问题，这必须引得房地产商思考。

　　第三个问题，第三个预测，环渤海地区将会成为中国未来的一个超级热点，大家都知道这一次“十一五”规划里面有一个很重要的战略点，很重要的一个东西，就是国家战略里面下一阶段虽然点一下浦东，其实已经转到环渤海，中国改革开放25年来在沿海有三个发动机，第一个发动机是珠三江，带动广州、深圳珠三江，但是伴随华东全面发展还带动不了，就是第二个发动机长三江，已经超过了珠三江，上海作为国际级城市的雏形产生。现在终于起动第三个发动机就是环渤海，我们简称京津塘，就是北京、天津、塘沽，国家将用上亿元资金打造它，形成中国最大的物流中心、重工业基地，或者是新型的城市群城市带，带动华北、东北、西北，所以未来5年境渤海所有的地方都会超过浦东，也会超过珠三角、长三角新的领域。

　　第四个预测，城市运营商将会在未来3、5年之内大展宏图。我记得3年前我们提出城市运营商的时候，有的人搞不懂，以为这是胡扯，是城市运营是政府的事哪是发展商的事，有的人把20万平方米、30万平方米就叫做城市运营商，就在人们在三岔口里面搞得晕头转向，很多运营商已经成功，浮出水面。2006年将会有几个项目轰动业界，第一就是浙江的我们的一个老客户宋城集团的世界休闲博览会，2006年4月28日向全世界开幕，120万平方米开发量在浙江萧山，最后你们会看到一个现象，就是由民间企业来主导一个国际博览会，通过一个博览会可以支撑杭州人想打造东方休闲之都的梦想，最后拉动一方区域的发展，最后形成一个超级大鳄，福布斯可能会冒出两个新人，这是用了五年的时间，宋城集团的定位是打造中国休闲CBD，什么是休闲CBD？讲到CBD大家都认为是路家嘴，以后CBD更多人更注重休闲，产生交易行为，不仅会在中国轰动，而且会影响世界，这是典型的城市运营商。还有一个城市运营商可能也会浮出水面，就是成都的四季城，四季城老板曾经做过九寨天堂，把九寨沟变成天堂，有将近5000亩地，从会展到论坛到高尚居住区到中央居住区，到城市的中央观庭区，我们很多客户、省长、市长去看大受震撼，原来政府花很多的钱打造CBD，最后形成严重的包袱，今天政府稍微引导，就能获得最大的效果，造成三老的结果，老头子、老板、老百，所以浙江宋城还是四川打造四季城里面都成了省长、市长的座上客，根本不存在招拍挂，只要你愿意来很多资源都给你们。另外还有一个昆明新亚洲体育城，很多城市市长为了拉动经济靠十运会、运动会来作，刚刚结束的十运会南京花十几亿美金打造，但是下一步要养这个地方。市长在思考一个问题，有没有办法让这种公益性的建设用市场化的力量来操作，昆明市就请一个企业打造一个运动城，以企业为主题，两个月以前刚开盘，已经卖了5、6个亿，这个项目下一步给很多市长、省长、市场很大的启示，人们意识到下一步城市化的过程当中，政府既不要缺位，也不要越位，政府当好游戏规则的制定者，通过市场化的力量，最后就能获得双赢。这个背景后面还有很多运营商也浮出水面，下一阶段将会成为房地产的主角，我们的住宅开发商将会退到二线，不会成为光线暗淡的明星，所以很敏感的潘石屹已经意识到，在报纸上声明不做住宅地产要转行做商业地产，这就是明天的故事。

　　第五，大地产时代呼唤大整合。一个人从头干到尾的时代已经结束了，需要分工协作，这一次住交会全世界来了很多的基金，也来了很多规划设计，甚至包括城市的燃气，还有绿化、生态很多公司，他们希望在中国的平台上有所作为。第二大家也看到作为房地产这个行道里面，分工和协作已经越来越细致，很多专业公司走到前台，规划、设计、代理到广告都不用说了，人们最呼唤还是最关键的问题，有没有托管公司，我们遇到很多山三人士进入到这个行业，外行、外资、外地，能不能有一个托管公司帮助我做交钥匙工程，今天最后尝试从5年前从万科、中海有一些实业经理人尝试这个问题，这个答案今天破题了。今年在南昌有一个五家行业最大的巨头成立一个江西城开公司，每家投入5000万，一共是2.5亿，有的做高科技，有的做物流，有的做服务业，他们意识到房地产要进入应该找到专业机构，他们最后成立这样一个机构，搭建这样一个平台，拿到几千亩地，在我们的参与下面把广东奥林匹克花园一个总裁，操作非常好的机构整个整合过来，把他们嫁接起来，我们当顾问，经过一年艰苦的探索，终于成功了。这个项目很快在南昌亮相，原来准备首期卖500套，现在是5000人登记，这个项目的成功既使投资人尝到甜头，使操盘者得到满足，更重要吸引很多国际基金，有的有钱不知道怎么投，有的有地不知道怎么找到项目，这个时候就意味着大整合的时代到来，这种模式我们叫做维生的模式，维生董事长也许下午给大家做汇报怎么做的，参加住交会的人在这个过程当中能够找到你们要采购的东西，也可以跟他们进行全面的交流。

　　中国地产将会出现未来五大趋势：第一个预测，中国特色国土整治运动将会引发无限商机；第二城市的裂变和升级，现有城市功能将要升级，需要我们开发模式发生很大的变化；第三环渤海地区将会成为中国未来投资的超级热点；第四城市运营商将会在未来3、5年内大展宏图；第五是大地产时代呼唤大整合，托管公司已经浮出水面，谢谢大家！