系列论坛：城市化进程下中国地产价值取向(上)

    系列论坛：城市化进程下中国地产价值取向(下)

　　主持人：下面请刘力先生、开彦先生、魏建军先生、栗文忠社长、冯慧君总编上台，大家一起讨论。

　　今天上午大家一直在说中国的城市化发展速度非常快，每增长十的百分点，就相当于增加了一个日本人口。从90年代到现在已经增长了10个百分点，属于是增长了20个百分点，就相当于增加了一个美国的人口，从2000年到现在，我们已经将近于增加了一个美国人口。所以，中国的城市化已经不简单是中国的问题，而是已经影响到世界整个经济运转，包括环境的承载，包括现我们现在的开发模式。

　　提问：请问冯总，您的发言中讲了，万通最近的动向是准备赚外国人的钱，我们知道，潘总当初也曾经说过“钱多、人傻、速来”的“六字真言”。很多开发商到北京去赚钱，但是，现在北京的地已经不多了。请问冯总，针对这样的条件，万通有什么打算？

　　冯仑：简单地说，我们是一个中国本土的企业，我们的95%的精力还在中国市场，我们没有想怎么去赚外国人的钱，因为房地产行业还是一个本土化的行业。

　　现在的房地产行业基本有三种选择，一种是特别多的住宅公司，像万科、阳光100、富地，基本都是在二线城市，甚至是少量的三线城市作一个均衡的布局。万科最多，22个城市，中海也有16个城市。第二种是区域集中策略，包括万通、华远、潘石屹，我们基本都在区域集中，在北京稍微多一点，或者在大北京地区。第三种是完全随机会走，看不出什么逻辑，只要有机会哪儿都去。在跨地区上有这三种选择，我们选择的是区域集中的策略，这点决定了我们不会在很多城市扩张，而是会在一个城市很集中。

　　主持人：我有一个问题问刘力先生，现在很多对城市的反思都集中在建筑上，建筑的形态以及都是泊来品的建筑符号，让我们觉得千城一面，在这方面，开发商是无奈的吗？

　　魏建军：刚才冯总已经自谦为“小姐”，作为设计师我们只能说是二爷，或者连二爷都不是，也可能只是“三爷”、“四爷”。

　　三年前房地产行业有个口号“南看星河湾，北看锋尚”，今年已经反过来了，锋尚确实是第一个采用高科技的，把低能耗改成零能耗。而星河湾搬到北京以后，只在景观设计上下了一些工夫，在普及技术含量上没有什么大的变化。装修和景观也是楼盘的价值的一部分，但毕竟只是外表、审美。

　　刚才李总说的一个观点我很赞同，房地产是GDP的一个高潮，但是没有看到什么价值。建的房子很多，浪费的也很多，现在买了一个豪宅，过了30年可能变成拆迁户了，品质没有保证。

　　在未来，消费者买房子要看什么？肯定要看开发商过去10年、20年建的房子现在漏不漏，变成什么样了，不看你现在建得好不好，而是看你以前的业绩，这才是一个长久投资的房地产品牌属性。不光是金玉其外，能否金玉其内，这才是重要的。我呼吁开发商、媒体、更多的关注自身的品质，不光是外在的审美，如果包金包银，夏利还是夏利。只有把内在，把发动机做好了，才会变成奔驰。

　　提问：冯主席您好，非常荣幸今天有机会领会到您冯氏的言论。据我们所了解，万通集团在城市化方面卓有建树，我们也在南宁看到了一些超过大规模的楼盘，比如有九曲湾楼盘的出现，这是否意味着南宁城市化运营的开始？请对南宁城市化运营的未来作一展望。

　　冯仑：这不是个问题，因为城市运营这个概念本身就有问题。无论是谁来运营，实际上都是政府运营，政府运营就等于市场不断争利，整个过程搞得比较模糊。作为一个企业，去城市运营，城市不是你的产品，你怎么去运营它？城市牵扯到这么多复杂的系统，一个企业怎么去运营？所以又出现了很多城市运营商，总之，我不太赞成这个概念。这相当于一个女孩子用8种方法化妆，12种方法来赞美她，最后你看到的不是女人，是女怪物。很难解释城市运营这一概念，我也不承认有这种问题，南宁也很难说，不能说有1000亩的楼盘就有一个什么时代开始了。

　　主持人：实际上开发商是把自己凌驾于政府之上，认为我们能凌驾城市，实际上城市的运营是大的开发商、小的开发商共同的责任。所以我们提出了“创造城市价值”的主题，在今天这样的时代，我们有这样的机会为城市做这样的事情，我们要让自己为城市做贡献。大盘做得大一点，小盘也尽自己的能力去做。所以说，大盘应该不是凌驾于城市之上的运营。

　　提问：请问冯总，在房产开发中，装饰公司在一个城市中扮演的角色是无可厚非的，我想听听冯总的言论，你怎样看待一个装饰公司在城市开发中扮演的角色？

　　冯仑：如果用比喻的话，就可以说，一个女孩子化妆很容易，提高素质很难，由村里一下子到北大毕业，算一算，要十几年。但是化妆呢，今天在乡下，明年进城，站在电线杆子底下就可以干活。装修也像是化妆，但提高素质就像改发动机、改系统，这是比较难的，所以你们化妆的时候也少用一点劲，别把事情搞坏了。

　　提问：请问各位开发商，按照上海的数据，成交量在萎缩、价格在下降，有些发展商的资金链在绷紧，或者说有问题。这样，有人说房地产发展商的周期低潮来了。我想问各位发展商对此的判断如何？因为从长远来说，大家一致认为房地产行业是个会蓬勃发展的行业。在可预见的这几年，比如2006、2007年，革委会采取什么措施？是扩张、是缩减，还是保持现在的规模？

　　魏建军：这个问题不应该由我回答，应该是像张总、易总他们这样的人去回答。实际上我想说，一个房地产企业怎样发展它的企业？我觉得，运气、机会比它的规划大得多。因为土地和其他原料不一样，比如我要制造汽车，钢板可以订货，土地不能订货的，它需要机会。所以我认为，发展商的发展远景中，机会和运气占得比较多一点。有了机会和运气，你把握得好一点或不好一点，那就是发展的速度快一点或慢一点的问题。所以谈不上刚才说的这几年要怎么做的问题。

　　第二，我想借这个机会说几句。

　　刚才刘力先生讲的我非常赞同。我们现在非常羡慕欧洲的城市和建筑，200多年甚至以上的建筑还在使用，而中国，如果有200多年的建筑那就属于文物了，基本是属于保护的，有观赏价值，而没有使用价值。这一方面和中国人的人文文化、历史文化有关系。另外，近几年来，尤其我们现在在模仿欧洲人盖房子的时候，可能学来的更多的是建筑外形，对建筑实体中本质的东西学得比较少。我简单地研究过，欧洲的城市在200年前建城的时候有暗河，这就解决了市政的问题，根本不用拆房子，就可以把房子改造成现在的样子。而我们的房子的基本设备设施还没有被作为一个重要的技术指标来认定。在这样的情况下，中国建筑的内在发展可能比外在发展要迫切得多。

　　南宁电视台提问：请问易小迪先生，在最近阳光100积极参与的“居住改变中国2005”活动中提出用中国的成本制造出中国人住得起的房子，请问，这在项目的开发建设中如何体现？而易总作为一个熟悉广西，特别是南宁房地产市场的老总，请给我们谈一下这点对我们南宁的房地产开发有什么指导意义？

　　易小迪：我简单地说，我们走这条路已经走出了一些经验，确确实实可以把好的建筑通过规模化、标准化的手段把成本降下来，这也是我们抗风险的一个好的办法。不仅是我在探讨，很多人也在探讨这点，谢谢大家的关注。

　　提问：请问开彦主任，在《伊斯坦布尔宣言》中提出两个目标，一个是人人享有适当住宅，请问这个“适当住宅”的标准是什么？我们国家离这个“适当住宅”的标准还有多远？

　　开彦：人人享受住房是根据一个国家的经济发展、住房概念有关系的，我们已经划定了一个基本的标准，每个人有24平方米的平均数字。但作为城市的最基层住户，每个城市都有不同的标准，政府应该在达成这个标准方面尽力。住房要分两块，一块是政府要承担的，一块是开发商要给政府提供产品。目前，我们在最贫困的住房条件下实行两个政策，一个是廉租房，一个是经济适用房。廉租房提供给低收入的家庭使用，经济适用房目前定位不清楚，好象又是商品房，又是政府提供的房子，这样的价位在目前的时期，我认为是定位不清楚。所以在提供经济适用房的时候有种种问题，目前也正在讨论这样的事情，究竟怎样对待经济适用房，各方面都有很多看法，有人认为应该取消，有人认为应该改革，加强管理，各方面的探讨都是有益的。

　　新浪记者提问：请问刘力设计师，你设计了很多建筑作品，我们也非常敬佩，但是，一个优秀的品牌建筑在一定程度上也影响着一个城市的品牌和价值，你能谈谈品牌价值和城市价值的结合吗？请问，您的公司在设计建筑作品的时候，到底是商业占第一位还是一个优秀的作品占第一位？

　　刘力：我刚才开玩笑说设计行业是三爷、四爷，不管怎么说我们也是一个行业。我们自视为是一个下家，为开发商服务，你的服务对象不仅是付钱的开发商，也有普通消费者。人家买一套房，都是不便宜的，都花几十年的积蓄，是不动产投资，要用几十年的。所有的建筑不可能是空中楼阁，要建筑在土地上，土地是国有的、公有的。你建了一个土地标，不可能马上被炸掉，老百姓天天上班可能看着恶心，影响公众形象、影响城市影像，影响大家的观感。所以，建设师的责任是比较大的。我们做服务的时候不仅简单看这一单多少钱，现在的开发商有一个共性，拿到资本、拿到土地有可以进入开发行业了，但是在建筑设计还是有赖于专业公司，不管是策划公司还是设计公司，作为建筑师，你有这个专业知识，那就有责任把品牌设计好。而实际上在品牌楼市上设计师是能起一定作用的，比如Town house，当时的楼市上也是被老百姓挤满了的。这是一个研发过程，需要四个方面的深参加，开发商、销售单位、策划商和设计商。所以有人说，一流的开发商引领市场、二流的开发商研究迎合市场、三流的开发商看别人怎么做咱们就怎么做。老百姓买房子可能要考虑到价位、房子的设计他是否喜欢、地点等等。而中国的很多现象是楼书无楼，画的都是挥舞高尔夫球棒、贵妇遛狗等一样的形象。所以说，在设计中，技术起的作用很重要，但又不是最重要的。

　　主持人：今天有幸请到中国房地产报的栗文忠社长，您从行业的角度给我们讲一下如何创造城市价值？

　　栗文忠：会开到这个时候，我感到，剩下的人都是要真心实意地把城市的价值讨论到底的。为什么这么说呢？为什么中国房地产报肩负着和政府、和管理部门、和全国各地的房地产商，包括不入流的和一级的，都在打交道。我感到，中国的很多事情是每个人都应该干好自己的事情，比如政府，就应该把我们的大规划牢牢把握住，牢牢地规定好规定动作，一个十万平米的小区就必须建小学、幼儿园、粮站，给老百姓从根上把关。我们的房地产商在适当赚取有关利润的同时，还要考虑像阳光100一样，在这个城市留下一点符号和应该有记忆的东西，我们的老百姓还应该给这些能认认真真守法、守规、给这个城市的面貌带来变化的房地产商一些鼓励。

　　目前，应该说我们也处在一个非常非常特殊的年代，小平同志说得好，“什么事情，只要一把中国特色这几个字加在一起，理解中国的问题就不难了。”我们报纸最近也对房地产商进行了疏理，比如今天的冯仑同志说，他老说“你不要老喊我同志了”，我说，“我们可能是同一个志向，也习惯了。”他的很多言论好听，也好理解，但是上升到书面层面，就很难理解。像任志强同志说的很多东西，如果说，中国的房地产行业真正多一些像他这样有责任心的开发商，企业和别人交流、沟通起来可能要简单得多。但是他也有毛病，他老是泛指。有一次登他的文章，我们报纸也是冒了很大风险，一下子给他开辟了四个版，登“中国的房地产业究竟向何处去？”在一些措词上，我们也进行了必要的修改，如果要发，就必须这样改，否则的话，我们还得听党的话。既要把你的意见发表出来，又不能和主流的声音相违背。所以，今天借这个机会，把我们的想法告诉大家，也希望我们房地产报这种专业媒体为开发商、为老百姓多做一点事。

　　主持人：在广西实打实地改房子，在进行建设的有在座的陈总，大家已经很熟悉了，请陈总介绍一下怎么创造城市价值？怎么落到实处的？

　　陈梦：我只是从一个项目事实者的角度谈谈自己的想法。

　　“为城市创造价值”这个题目太大，从一个实施者来讲。刚才很多人都说了，开发商要有一个好的责任感。从我的理解来讲，我们做了南宁几个楼盘，大家都比较熟悉了，一个是城市广场，还有“澳洲丽园”。昨天晚上范老师和冯总还到“澳洲丽园”看，说是98年的产品，到现在还这么好。我自己感觉，南宁房地产的整体情况，在同行们的共同努力下，应该讲，有一个很大的进步。刘教授走了，非常可惜，我在北京开年会的时候，他说了一个节能的做法。实际上当时我们很震惊，怎么有零耗呢？我们在三年前也做了一个尝试，在屋顶上设计太阳能系统，在建筑设计中考虑了他的生态和节能系统，现在是24小时有热水的。刘总在南京和北京作的锋尚成本都非常高，其实我想问他，如何用常规的成本建造节能建筑？其他的地方我不好说，南宁的很多建筑并没有考虑这方面的内容，实际上更多的是成本的因素。我想，怎样能既解决成本的问题，又能够逐步解决节能，这可能是一个现实的问题。我感觉，我们也在努力地想这个问题，半山做了一点点考虑，能不能迈进一大步？我们在考虑这件事情，更实在地做一些事情。如果通过开发商的每一点滴的责任来完成我们的产品，也可能真正地提高城市的价值。

　　开彦：刚才介绍的内容，我觉得有两个误区。一个是把锋尚的节能技术说成是高技术，我觉得不妥，在建筑当中，基本上没有高技术，都是普及技术。第二是刚才说的零能耗，这只是理论上的，它不可能做到零能耗，所谓的零能耗，就是用地热和太阳能、风能作热源，但机械的启动还是需要电，不可能做到零能耗。

　　所谓高技术，我认为建筑中没有高技术，以锋尚技术来说，它们采用的基本是欧洲的低能耗、高输出技术，这种技术在欧洲不是少数人享有的，不是富人享有的，而是普通住宅里的普通人享有的。这种技术是普及的，是大家可以用的。现在锋尚技术和Moma技术变成了一个开发商吆喝的手段，提高自己形象的手段，这是有蒙骗的。低能耗是低成本的，低技术的，我们也想做低能耗、低技术、低成本的技术，我想，通过我们的努力肯定能实现，因为欧洲已经有了20年的历史，而且是一般人都能享受的。

　　主持人：有人作过计算，为了能够省能源，省钱，他需要花100年的时间才能把省的电钱赚回来。所以，这个设备还是很贵的。对于中国人而言，可能更适合于适度的技术能够低成本低投入、低成本的运转，更好地节能、环保。中国还是一个发展中国家，这点肯定更有意义。刚才陈梦介绍了阳光100的“半山丽园”，就是利用了太阳能，使看似一个很平常的技术起到很好的再生能源利用效果，获得了全国京瑞技术奖，也是一个全国最高奖。

　　主持人：从开总的讲话中，我们要开启今天最后一个环节，请在座各位台上的嘉宾用简单的一句话来总结今天的主题。

　　张民耕：我的观点是，城市的价值在于各种要素的集聚。开发商的责任是在这个集聚过程中增砖添瓦，然后才能换回自己的价值。

　　易小迪：我认为，城市价值根本在于城市文化，我们可以创建空间，但不能创造文化，只有言语了城市文化，才能创造城市的未来。

　　栗文忠：多建好房、多好综合开发。

　　陈梦：有平常的心，干自己的事。

　　开彦：创造城市价值，责任一半在开发商，一半在政府。

　　吕大龙：开发商没那么伟大，开发商只干自己应该干的那点事。

　　主持人：感谢台上的各位嘉宾，今天的讨论气氛是非常轻松的，“创造城市价值”2005中国地产年度论坛到此结束，期待明年有更多的精彩。

　　主持人：我们特别感谢易阳传媒、《榜样》杂志让中国地产年度论坛这样一个地产界最高级别的论坛，能够在南宁召开，感谢新浪网传媒做的的现场直播，感谢在座经济学界、设计界、媒体、开发商及各位代表的共同支持。感谢广西壮族自治区政府对此次论坛给予的支持。

　　朋友们，本届论坛的主题还会继续延续，在今年年终，还会在北京就这一话题举行多场更加精采的论坛，请大家期待。

　　在此我宣布，“创造城市价值”2005中国地产年度论坛到此顺利结束。