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利空！拿地金额不得超年度销售额40%？这39家房企或已“踩线”！
作者： 转贴自：证券市场红周刊 点击数：2366
红周刊 记者 | 熊颖 7月26日，有消息指出，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额的40%。《红周刊》记者了解到，目前已有头部房企开始执行上述政策。
此外，《红周刊》记者梳理发现，如果此政策属实，那么对碧桂园、万科、恒大等大型房企影响较小。而建发房产、卓越集团等冲规模房企以及荣安地产、佳源国际、上坤集团等中小房企则影响较大，未来房企冲规模将会更加困难。 《红周刊》从一位TOP10房企内部人士了解，“（新政）方向基本是确定的，但具体执行还没有完全铺开。” 7月26、27日，A+H股地产板块集体下跌。前海开源基金董事总经理杨德龙向《红周刊》记者表示，A+H股地产板块的大跌，和行业政策有一定关系，但是也和大市有关。由于教育股出现政策利空，很多投资者担心其他行业会不会也出现利空。地产这类政策敏感性的行业的跌幅相对较大。 买地金额不得超年度销售额40%？ 有头部房企已在执行 7月26日，财联社报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求“买地金额不得超年度销售额的40%”。《红周刊》从知情人士处了解，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，或还包括通过收并购方式获地的支出。 目前暂未有官方渠道发布上述新政。7月26日，《红周刊》记者向多位房企投拓岗工作人员确认上述新政的真实性。一位TOP20房企投拓人员表示，公司内部还没通知（上述政策）。他推测，现在消息的流出应该是提前放风，给大家留时间调整，做好心理准备。 而另一位TOP10房企内部人士介绍，“（新政）方向基本是确定的，但具体执行还没有完全铺开。”某TOP3房企内部人士刘文（化名）则表示，自己所在的房企已经在执行（上述政策），严控金融风险。他表示，“通知是一回事，执行是一回事。既然已经定了就得执行，不然难道等着相关部门点名和约谈吗？” 2021年上半年，多家规模房企出现现金流吃紧情况。刘文分析表示，一方面，房企现金流吃紧或资金链断裂时，容易出现房企为了销售回款而大幅降价的现象；另一方面，如果房子卖不出去或者没有办法按时还款，还会导致银行为保护自身债务权益让法院查封房企账上资产。而这一行为容易造成“没有资金进行开发建设，大量楼盘出现因资金被管控而无法按时交付”的问题。 刘文告诉《红周刊》记者，“买地金额不得超年度销售额的40%”这一监管约束，本质上就是为了降杠杆、降投资、控支出，防范金融风险。 旨在完善“三道红线”监管漏洞 冲规模房企受影响较大 关于“买地金额不得超年度销售额的40%”的监管政策传闻，虽然截至目前官方渠道暂未发布通告及其相关解释，但其实早在2020年下半年就已埋下伏笔。 2020年8月20日，“三道红线”政策出台。国泰君安研报指出，“三道红线”之外，对于近一年拿地销售比超过40%或过去三年经营活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，还需提供最近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等予以限制。可以看出，拿地销售比超过40%的房企被视为重点监管对象。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，“买地金额不得超年度销售额40%”，是对三道红线的监管完善。 他指出，目前这“三道红线”一长效机制还有很多漏洞，比如债务转移、指标操作，以达到表面降负债，实现指标达标。这个现象在近期土地集中供应推进过程中，部分城市楼市热度比较高，有些城市存在同一个开发商多个马甲来拿地，通过收并购规避负债监管，表现得很明显。因而需要对三道红线的监管手段做进一步的完善，“买地金额不得超年度销售额40%”，就是为了提高三道红线的监管效率集中在杠杆率快速攀升的部分房企。 一位房企内部人士向《红周刊》记者表示，如若“买地金额不得超年度销售额40%”正式落地，将对房企产生较大影响，因为这意味着房企即便有钱也不被允许拿地，房企规模再上台阶很难。 《红周刊》记者梳理发现，2021年上半年建发房产、卓越集团等房企的销售额、拿地金额均增长迅速，冲规模意图明显。根据克而瑞、中指数据，2021年上半年，建发房产实现全口径销售额933.7亿元，同比增长145.71%；拿地金额723亿元，同比增长164.84%。此外，2021年上半年，卓越集团实现全口径销售额399.1亿元，同比增长71.19%；拿地金额328亿元，同比增长277.01%。 《红周刊》记者曾在《建发房产逆势“加速度”，旗下项目漏水问题频出》一文中指出，2021年上半年建发房产的拿地销售比为77.43%，是中指数据得出的50家代表房企拿地销售比均值29.3%的两倍之多。这一拿地销售比远高于“买地金额不得超年度销售额40%”要求下的拿地销售比40%。此外，根据前述文章提及数据可以计算得出，2021年上半年卓越集团的拿地销售比为82.18%，同样高出40%的红线标准。 建发房产等拿地金额超支 超支房企以中小房企居多 表示房企内部正在执行“买地金额不得超年度销售额40%”这一规定的刘文向《红周刊》记者分享了《2021年剩余拿地金额超百亿房企》《2021年拿地金额已超支房企》两张表格。
根据表格可以看出，“买地金额不得超年度销售额40%”中所指的“年度销售额”为上一年的权益销售金额。因而，根据2020年房企已经公开披露的权益销售金额可以推算出2021年在“买地金额不得超年度销售额40%”的红线标准下房企的可拿地金额规模。
《2021年拿地金额已超支房企》表格显示，目前已有39家房企拿地金额超支。其中，绿城中国拿地金额超支411.8亿元；卓越集团超支360.5亿元、建发房产超支291.8亿元、招商蛇口超支124.6亿元。而拿地金额超支的房企又以权益销售额在300亿元以下的中小房企居多，比如，荣安地产、佳源国际、上坤集团等。 此外，根据《2021年剩余拿地金额超百亿房企》可以发现，拿地余额超百亿的房企共有55家，房企规模相对较大。“买地金额不得超年度销售额40%”这一规定对碧桂园、万科、恒大等大型房企几乎没有影响，可使用的拿地余额充足。 不过，中原地产首席分析师张大伟向《红周刊》记者表示，和三道红线所监管的财报指标不同，房企销售额数据普遍存在造假，监管难度较大。此外关于房企子公司、孙公司的权益销售额计算也非常复杂。如果政策落地，小房企以后浮夸销售额的可能性较大。
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