“上涨轮不到，下跌排前列！地产股跌跌不休，你还在坚持吗？”近期地产股的“惨烈”走势，让一个投资论坛中的股民叫苦连天，其中，超六成股民称仍然持有、被虐到怀疑人生，但15%的股民已经“割肉”。

市场上，地产股的表现着实惨不忍睹，整体估值屡创新低，上涨的个股可谓凤毛麟角。Wind数据显示，今年房地产指数整体下跌6.57%，截至11月2日收盘，A股151家房地产上市公司平均市盈率10.32倍，不足全部A股市盈率21.81倍的一半，房地产平均市净率仅1.87倍。

企业方面，龙头万科A(000002.SZ)股价年内跌9.90%，招商蛇口(001979.SZ)跌24.81%，绿地控股（600606.SH）跌6.40%，新城控股（601155.SH）跌10.52%，华夏幸福(600340.SH)跌35.19%。

更为严峻的是，从三季报披露的数据来看，地产板块依然没有向市场展示出太多乐观的迹象。据第一财经记者不完全统计，今年前三季度，至少25家A股上市房企深陷亏损泥潭，债务危机难以化解的泰禾集团（000732.SZ），今年已亏损近20亿元，平均每天亏717万元，相当于北京西城区一套68平方米的二手房。

大量中小房企亏损的同时，规模龙头企业也面临“增收不增利”的困局，毛利率下滑已是大势所趋，短期未出现扭转迹象。

“在坚持房住不炒定位，保持房地产市场健康稳定发展的政策背景下，地价和房价被严格限制，房企盈利空间压缩的现象或将会持续。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄称。

25家房企前三季亏损

“今年工作太难做了，我们区域的营销负责人已经在考虑离职。”深秋时节，华北某小房企员工告诉记者，距年底只剩两个月，部门业绩压力与日俱增。

在新冠肺炎疫情冲击下，无数中小房企都挣扎在“生死边缘”。据A股上市房企披露的三季报数据，至少25家前九月净利亏损，营收同样齐齐暴跌。

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亏损幅度在10亿元以上的有泰禾集团、云南城投(600239.SH)、ST新光(002147.SZ)、嘉凯城(000918.SZ)，前九月分别亏掉19.73亿元、10.39亿元、10.12亿元、10.02亿元。

其中，泰禾前三季度营收28.07亿元，同比减少86.75%；归属于上市公司股东的净利润-19.73亿元，同比跌193.01%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-13.78亿元，同比跌189.78%。

尽管今年泰禾支付给职工的现金较去年同期减少9.46亿元、购买商品及支付的各项税费同样缩水，但因近期地产无集中交付项目，同时费用化利息支出增加，处置子公司确认投资收益减少，使其现金流进一步恶化。

截至九月末，泰禾短期借款48.87亿，一年内到期的非流动负债651.34亿元，期末现金及现金等价物仅25.27亿元，短期资金缺口达674.95亿元，比去年末的428.84亿元再扩大246.11亿元。

目前，泰禾未完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01、18泰禾 02、H7泰禾02共7笔债券本息的兑付；因存在质押融资违约，泰禾投资被司法强制执行而导致被动减持泰禾集团股份585.5万股。

云南城投期内归属于上市公司股东的净利润-10.39亿元；影视、地产业务双双受困的嘉凯城，前三季度实现营业收入约6.46亿元，同比下降50.79%，归属于上市公司股东的净利润-10.02亿元，同比下降127.70%。

上述两家公司同样存在资金缺口，期末云南城投短期借款29.14亿元，一年内到期的非流动负债170.92亿元，现金及现金等价物仅12.63亿元；嘉凯城短期借款7.6亿元，一年内到期的非流动负债27.38亿元，账面现金仅1.81亿元。

亏损幅度过亿元的还有新华联(000620.SZ)、ST松江(600225.SH)、南国置业(002305.SZ)、美好置业(000667.SZ)、南山控股（002314.SZ），其中新华联归属于上市公司股东的净利润-6.80亿元，同比暴跌516.94%。

大公国际资信称，2020年以来，新华联控股已构成多期债券违约及利息展期及递延支付，且逾期债务仍未偿还。综合来看，新华联控股经营不确定性很大，难以保证债务及利息的到期兑付。

规模房企盈利能力有限

值得注意的是，随着行业竞争越发激烈，规模房企也难逃业绩“黑天鹅”。譬如华夏幸福，前三季度实现营业收入567.34亿元，同比下降11.79%；归属上市股东净利润72.8亿元，同比下降25.30%。

2018年华夏幸福引入平安做股东，暂缓资金危机。该集团承诺，以2017 年净利润为基数，2018~2020年的归母净利增速分别不低于30%、65%和105%，同期归母净利分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。

过去两年，华夏幸福均踩线完成业绩承诺。但截至今年三季度末，集团归母净利润指标完成率只有40.5%，如果未完成对赌协议相关指标，华夏幸福的母公司华夏控股将对平安进行现金补偿。

业绩承压，致使其现金流状况进一步紧张。期末华夏幸福短期借款342.64亿元，一年内到期非流动负债597.62亿元，在手货币资金仅386亿元；剔除预收款后的资产负债率76.5%，净负债率达196.5%。

招商蛇口(001979.SZ)同样盈利不佳，期内营收501.18亿元，同比增长96.21%，但归属于上市公司股东的净利润21.92亿元，同比大幅减少56.96%。

就房企利润齐齐暴跌，贝壳研究院高级分析师潘浩告诉记者，受疫情影响，今年房企用“以价换量”的方式对冲停滞期的业绩损失，并将销售速度更快的低利润刚需产品集中入市；在房住不炒基调下，各城限价地块入市，地价占销售价格的比重不断上升，拉低房企的利润水平。

相较而言，头部企业抗风险能力较强，多家已追回去年的业绩水平。

A股板块房企营收规模位于前列的有万科A、绿地控股、保利地产、新城控股、金科股份(000656.SZ)、中南建设(000961.SZ)等，期内分别营收2415亿元、3211亿元、1175亿元、701亿元、477亿元、459亿元。

即便如此，上述房企也难逃利润空间下行的命运。譬如新城控股，前九月营收701亿元，同比增长137.11%；但归属于上市公司股东的净利润仅47.36亿元，同比增长26.91%，实际利润空间被大量吞噬。

类似的还有荣盛发展（002146.SZ），期内营收同比增长12.42%，但归属于上市公司股东的净利润同比减少9.88%；华发股份（600325.SH）营收同比增加47.97%，归属于上市公司股东的净利润同比仅增1.45%。

利润率仍处下降趋势

实际上，房企盈利水平下降，已是行业普遍趋势。贝壳研究院数据显示，10月末百余家A股上市房企发布三季度财报，其中涉及百强房企21家，这21家房企第三季度平均毛利率28.0%，较上年同期下降13.5%。

陈霄表示，在今年疫情影响下，多城接连出台调控政策，对土地价格和销售价格严控，销售溢价下滑，盈利空间缩窄；同时多数房企业绩完成度不佳，抓紧时机积极推盘出新，降价促销力度加大，导致其盈利空间继续收窄。

贝壳研究院也认为，房地产行业利润水平不断下滑，一方面是由于地价成本逐渐走高；另一方面，房企开展促销让利活动，有损其盈利水平。万科、招商蛇口等多家房企表示，至年末企业毛利水平有进一步下降的可能。

上海易居房地产研究院报告数据显示，今年前三季度，全国100个城市居住用地价格为5937元/平方米，同比上涨6.9%；4个一线城市居住用地价格为17268元/平方米，同比上涨19.0%。

自2018年以来，房企此前拿下的高价地进入结转期，多数企业盈利开始承压；今年二季度以来，土地市场火热，高溢价地成交不断，这些项目未来也将陆续体现在企业盈利上，继续对其利润率产生影响。

潘浩告诉记者，如果将房企以价换量作为短期成因，那房企销售成本的上升将成为行业中长期的趋势。房企盈利水平受供应端的结构性影响，会出现阶段性波动，但行业整体利润水平下降是发展趋势。

随着“三道红线”落地在即，房企靠金融杠杆弯道超车已不再可能。贝壳研究院数据显示，今年前十月，房企境内外债券融资累计约10283亿元，同比微增1%，增幅较2019年同期大幅收窄20%。这意味着，房企在金融监管升级过渡期内，将面临降负债与冲业绩的双重考验。

资本市场已嗅到风向。wind数据显示，自年初至10月30日，地产行业总市值缩水2898亿元。“三道红线已经成为新的起点，内卷化的融资和拿地竞争将告一段落。”中信证券称，目前房企购入土地的潜在盈利水平已见底，2021年后年业绩增速20％以上的企业将属凤毛麟角。

记者了解到，因生存环境日渐逼仄，有华北本土企业决定剥离地产业务，集中精力做旗下能源制造业板块。被淘汰出局，已是一些小房企的必然命运。仍在坚守的房企，将面临更激烈的殊死搏杀。