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恒大地产集团董事局主席许家印

中国房地产行业的格局将在今年迎来巨大变革，重启调控暂别繁荣后，也将诞生新的行业老大。

10月10日，中国恒大宣布9月实现销售额475.2亿元，同比增长超过三倍，今年累计销售额已达到2805.5亿元，一举超越万科的2629亿元成为全球第一房企，过去十多年来万科稳居中国房地产行业一哥的历史也由此被改写。

今年以来，恒大一直都表现出良好的销售势头，在累计销售额上逐步缩小与万科间的差距。特别是进入下半年后，恒大单月销售屡创新高，接连三个月突破400亿大关。

对房地产企业而言，规模意味着行业地位和影响力。万科在过去这些年中一直享受着行业老大的美誉度和品牌溢价，但持续一年多的股权纷争，已经让这家公司的经营管理面临诸多不确定性。如今恒大超越万科成为新的行业龙头，意味着中国房地产行业将进入新的格局。

超越万科，也是恒大近几年一直在努力的方向。从2009年第三季度开始，当时处于高速规模扩张的恒大，已经凭借453万平方米的销售面积超越万科，并且至今一直都是地产行业的销售面积冠军。

除了行业最为看重的销售规模外，恒大还在总资产、营业收入、现金余额等核心指标全面超越了万科。同时，恒大前9月的累计权益销售额也达到2668亿元，相比第二名的万科高出774.4亿元。

权益销售额往往是销售业绩最真实的反映，更客观显示房企真正的实力，恒大权益销售额排名居首，并不断拉开与万科等企业间的差距，也显示出行业龙头地位愈加凸显。这将进一步改写行业格局，并且在当前市场整合并购不断加剧的情况下，恒大的领先优势会更为明显。

如今走过32年的万科正面临企业发展的危机阶段，而起步比万科晚12年的恒大，则迎来了公司进一步发展壮大的阶段。

目前的恒大已进入全国175个城市，项目总数454个，是拥有土地储备最多和布局最广的房企，其中一二线城市占比超过七成。而手握现金余额更是高达2120亿元，如果连同未使用银行授信额度，恒大的可动用资金将高达3380亿元，这将使恒大在并购重组潮下拥有更多做大规模的机会。

进入四季度后，恒大去年并购新世界等港资巨头的15个超大型项目将逐步入市，同时海花岛也会迎来二期发售，在加上位于深圳的20个潜力巨大、货值高达4000亿元的项目也会相继推出，恒大全年有望实现100%的增长，到年底时或许中国房地产史上将诞生首家规模超4000亿元的巨型房企。

拿下行业第一的宝座后，恒大下一个目标就是要将地产业务在估值更高的A股重组上市。国庆期间，恒大已经宣布与深交所上市的深深房订立协议，要将恒大地产100%股权注入其中。如果最终成行，恒大庞大的地产业务将借助这个平台回归A股。

为了打动境内投资者，恒大给出了未来三年总计高达880亿元的净利润承诺，如达不到这一水平，恒大还将采用其他方式进行补偿。同时恒大还对今后三年的销售规模作了初步预期，2019年将达到5500亿元，而这一水平业内普遍认为偏于保守。

在这次重组中，恒大还将引入300亿元的战略投资者，为其今后的发展提供多渠道筹资平台。更重要的是，这将使恒大的净负债率下降至65.8%，回归更为合理的水平。

如果恒大最终成功回归A股，三年的超高净利润承诺也能兑现，将对其估值贡献良多，仅以A股地产商的平均10倍估值计算，其评估市值或许能达到2200亿元，远高于目前恒大在港股约662亿元的市值。这不仅将极大提高许家印的个人财富，也能让恒大的估值配得上它地产一哥的身份。

在超越万科成为新的行业老大后，恒大也将和所有房企一样面临新的市场拐点。从去年至今房价上涨幅度最显著的18个热点一二线城市，在国庆期间均重启了更为严厉的限购限贷政策。

这意味着从2014年开始松绑的中国楼市政策再次步入调整期，中国房地产最繁荣的一个周期，也随着这次调控结束了，所有地产商都将迎来更为不确定市场行情的考验。

在万科2016年年中业绩发布会中，朱旭彼时曾对外强调，经过董事会的讨论，万科2016年下半年主要工作确定为“稳定队伍、控制风险、可持续发展”，这是万科成立32年来第一次没有把拿地开发作为第一要务。

在回答记者关于恒大是否会在规模方面超越万科时，万科执行副总裁王文金也曾表示，“我们不跟别人争第一，但我们仍定义为行业领跑者。”保持第一规模的态度决然。新晋少帅、万科执行副总裁孙嘉也表态称，“万科团队将继续努力保持行业领跑者，但市场也有很多的不确定性。”

从现实状况看起来，万科目前面临被恒大超越、后有碧桂园（2016年销售目标2200亿元）努力追赶的局面。截至记者发稿时，万科并未回应界面新闻关于恒大“超车”的评价请求。