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万达万科战略合作 业内称实际大于炒作才能应对困境
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5月14日，两大地产界巨头万达集团、万科集团签订战略合作框架协议。昨日，万达董事长王健林和万科总裁郁亮一起出现在签约仪式现场，宣布未来将会在多个版块进行合作。新京报记者根据发布会现场消息获知，双方拟合作的方向包括共同拿地开发、轻资产运营与金融创新、社区消费O2O等方面，区域可能涉及海内外市场。
5月14日，两大地产界巨头万达集团、万科集团签订战略合作框架协议
王健林
郁亮 5月14日，两大地产界巨头万达集团、万科集团签订战略合作框架协议。昨日，万达董事长王健林和万科总裁郁亮一起出现在签约仪式现场，宣布未来将会在多个版块进行合作。新京报记者根据发布会现场消息获知，双方拟合作的方向包括共同拿地开发、轻资产运营与金融创新、社区消费O2O等方面，区域可能涉及海内外市场。 将考虑成立项目合资公司 万科昨日晚间公告称，公司于5月14日与大连万达集团股份有限公司签署《战略合作框架协议》，双方拟在一系列有合作意向的房地产项目开展合作。 尽管在多数业内人士看来，未来“二万”合作的核心内容就是双方并肩在土地市场竞标拿地，再根据各自专长联合开发。但王健林在现场数次强调，合作的层次并非只有拿地开发这么“简单”，按照王健林的说法，万达看中万科的长处在于住宅领域的优势、成本控制细节上的能力，而万达的长处在于文化旅游、商业项目开发。 记者根据现场消息获知，未来两家公司有可能围绕项目和业务层面展开，拟合作的方向也包括共同拿地开发、轻资产运营与金融创新、社区消费O2O等方面，区域则可能涉及国内市场和海外市场，合作规模将超千亿。 尽管对于未来合作的具体项目尚未公布，但王健林表示：“合作模式是多样的。肯定要成立合作公司，两个这么大的集团之间来合作，无论从风险、财务、融资、控制（都需要沟通），哪一个项目合作就成立一个合作公司，换一个项目就再成立一个合作公司。也有可能会成立一个合作公司，万达做广场，旁边的住宅就由万科来做。”双方在现场均表示，战略合作协议签署后，在不久的将来将有具体项目落地。 [NextPage]
应对地产“寒冬”而抱团？ 这场震动业内外的“万万”合作，实际上与整个地产行业的调整有着千丝万缕的关联。王健林表示，双方的合作并非是“抱团取暖”，而是双方在转型上的不谋而合，万达从2014年开始力推轻资产模式，把企业利润转到服务业，万科也在寻求转型，双方经过一段时间磨合达成一致。 根据已经公布前四月销售金额的20家标杆房企数据显示，总销售金额为3172.59亿元，较2014年同期的3405亿元下调了6.8%。业内人士认为，整体看，房企销售业绩在2015年将面临非常大的调整，目前25个企业中，同比业绩上涨的只有10个，大部分企业业绩同比下调，预计2015年即使市场在一二线回暖，企业的业绩也很难乐观。 “2014年整体企业完成情况较差，大部分企业反而透支了2015年年初的签约。导致2015年签约不尽如人意。”该人士指出，未来房地产行业的整体利润接近制造业的趋势越来越明显，而且较之过去有着投资需求支撑，当前的楼市已经不再受宠，这也成为房地产市场摆脱高速发展的原因之一。 郁亮也表示：“对万科来说，我们做商业地产方面觉得压力很大、很重，而对于万达来说则驾轻就熟。这就是在‘白银时代’我们要强强联手的原因。” 王健林称，双方合作开启了巨头之间利用优势互补合作的新趋势；但二人都认为，尽管身处白银时代，房地产仍然是一个具有前景的行业，只是做法与过去存在差别，需要企业相互之间取长补短，共同面对白银时代对开发商的挑战。 “二万”股价开盘双双走高 受“万万”合作消息传出影响，5月13日万科股价逆市走高，收盘最后半小时，万科A股价一路飙升，最高涨幅达到7%，最终收涨5.6%。 昨日上午签约仪式开始前，万达、万科股价开盘双双走高，万达商业攀升至69港元，而万科A股一度涨幅超5%。但随着双方合作消息落地，万科A股尾盘跳水，最后收跌0.75%。万达商业则最终收盘上涨1.79%。野村发表报告上调万达商业目标价33%至77.47元，较每股资产净值折让10%(之前折让20%)。 新京报记者 李捷 ■ 业内 中小房企“边看边走” 2014年，万科实现合同销售额2151亿元，拥有总资产5084亿元；同年，万达实现合同销售额1602亿元，拥有总资产5643亿元。多位业内人士认为，此次“二万”合作将具有规模协同效应。 “除了规模上的协同，两家分别是行业内各自专注的产品线龙头老大，未来在产品上互为补充是显而易见的。”亚豪机构市场部总监郭毅告诉记者，万达强大的商业数据和万科巨大的社区资源，如果能够整合在一起相互转化，有可能会产生更大的化学反应。 对于万达万科的联手，一位港资上市房企相关负责人告诉新京报记者，两巨头的联手为其他企业提供了未来发展的风向标，但这种强强联手之前并非没有先例，如何能将纸面协议落实还需要再看；而且双方提出的转型也并不可能一蹴而就，未来的剧情如何发展，还有待时间考证。 另一位业内分析人士也指出，龙头企业的强强联合是一种趋势，但并非适合所有企业，尤其一些中小企业，也许合作的成本会更高，因此还需要寻找适合自身发展的模式。新京报记者 李捷 ■ 追问 “万万”谋千亿级合作 昨日，在发布会现场，新京报记者就双方合作细节向王健林、郁亮提问。 新京报：万达发展商业地产主要看重三四线城市未来的潜力，而目前大多数住宅开发商都认为回归一二线才保险；万科以住宅开发见长，未来合作中，对区域的选择与发展能否达成一致？ 合作不是“万达做广场、万科做住宅” 王健林：我们双方合作绝不仅限于万达广场周边土地的开发，这只是一种合作模式。也可以给大家透露一个大概的数量，如果双方接下来的谈判能达成一致，是超过千亿级的。大家想象我们要去某个地方开一个万达广场，那个地方的房价又不会太高，大家可能达成一致。 第二，我们还在探讨更大规模一种新的战略合作，如果能成，那会是一个非常巨大的项目。双方合作，不是像大家想象和理解成万达广场去拿地，万达做商业广场，万科做住宅，我们还有一些其他的想法。 我们对“一二线”反而有所警惕 郁亮：万科有一个非常明确的做法，叫“要为普通人家盖好房子”，但是不只是为一二线的人盖好房子，当然包括为三四线城市的人去盖好房子。未来可能五六线都可以考虑，比如说从北京发散开去，河北有一些县城。 第二，我们对一二线反而有所警惕，大家都觉得一二线城市好的时候，那就是很危险的时候。这个时候我们对我们的发展战略有更全面的想法，万科的想法不会因为个别城市在个别时段的表现而改变。
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万达万科合作详细计划今公布 业内人士称实际大于炒作才能应对困境 昨日，万达、万科将联手的消息公布，万科A(000002)涨幅达5.6%，其他房地产股的涨势也被认为受惠于“双万”的合作消息。据了解，今日万达集团和万科集团可能会公布合作的详细计划。 业内人士分析，尽管房地产市场陆续有政策利好，但行业已从“黄金时代”进入“白银时代”，企业面临资金短缺、去库存难的问题，“强强联合”是应对困境的一种策略。 “双万联手”或优势互补 昨日下午，多日来一直在13.5元至14元间上下振荡的万科在收盘前半小时内突然拉升至14.7元，涨幅达到5.6%，多个房地产股也都出现了同样的涨势，如金融街(000402)也几乎同时从12.89元拉升至13.7元，最后以13.59元收盘。有业内人士分析：应是受到“双万联手”刺激。不过，万达商业(03699HK)昨日微跌1.69%。 万达、万科目前在商业、住宅中各占龙头地位。截至2014年12月31日，万达集团旗下的商业地产公司总收入达1078.71亿元，较2013年增长24.31%。5月8日，大连万达商业地产股份有限公司公布其截至2015年4月的未经审计经营数据，1~4月万达商业累计实现合同销售额约为271.70亿元，累计同比增长18.8%；1~4月累计合同销售面积约311.63万平方米，累计同比增长55.8%，仅4月份万达商业实现合同销售额达104.76亿元，合同销售面积达121.18万平方米。 而2014年万科实现销售金额2151.3亿元，同比增长25.9%，在全国商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%。 中国指数研究院广州分院院长张化学分析：“对万科来说，在商业上鲜有突破，而通过与万达联合，可以迅速弥补商业方面的短板，在城市配套服务商的路上走得更快更稳。对于万达来说，近年来也是转型不断，从电商到旅游地产等，到海外大举扩张，但根本上万达的销售收入仍是住宅(包括公寓)类产品。可以借助万科在住宅标准化、产业化等方面的领先优势。” 他认为，两大巨头合作标志着房地产业进入新的发展阶段，企业间的合作、并购将更多。 业内：开发商难独扛重担 万达和万科并不是第一次被并提，自两个企业“发家”开始，他们就频频被业内“相提并论”。2001年被业内认为是两“万”的分水岭，万达以“商业＋住宅”两条腿模式开走，而万科以住宅专业化为定位，经过之后的“黄金十年”，他们分别成为商业地产和住宅地产的“头牌”。 张化学认为，目前万科和万达分别面对不同的问题。万科的问题是从住宅开发商到城市配套服务上的转变过程中，商业能力欠缺，阻碍转型速度；万达的问题是大量的商业沉淀占用大量的资金，住宅开发过程中标准化、产业化和房屋质量有待提升：“房地产市场进入白银时代，对开发商的产品能力、管理能力、融资能力都提出了更高的要求。依靠单一竞争力将面临一定的挑战，因此企业间通过相互合作、并购可以实现优势互补，提高总体竞争力。合作、代建等都是比较好的做法。” 广州中原地产项目部总经理黄韬认为，强强联合可以在大型项目的投标、开发上展现各自优势，但互补中唯一风险就是能否实现“1+1大于2”：“如果这种联手只是个别项目合作，那炒作大于实际，如果是战略的联盟，那么就有可能产生很大的能量。” 现状：房地产企业困难重重 房地产企业的联手并不是第一次出现，以广东市场为例，保利、越秀曾经合作“岭南林语”项目；而广州亚运城就是由富力、碧桂园、世贸、中信等几大发展商联手建立的；而珠江新城的天銮项目由新鸿基负责商业部分，合景泰富负责公寓部分，富力负责写字楼部分。 “虽然区域发展需要发展商强强联合来承担项目，但是目前在整个市场中，这种合作还未是主流。”黄韬认为。不过，发展商面临的困难令他们也需要实现转型、寻找出路。黄韬认为，发展商面临的困难是多种的，一个是资金困难、销售去库存难度，一个是发展遇到瓶颈：“比如万科在住宅发展上已经到了极致的程度，需要创新。”另一方面，宏观经济的影响导致房地产企业的利润下降、成本增加。 他分析，目前整体市场分化更为严重，一线城市、都会城市的一手市场较好，今年有可能出现价量回升，如广州市场自去年三四季度回暖后，今年复苏迹象更为明显，而5月行情预计向上。但三四线、五六线城市预计今年未必能够止跌。 不过，在他看来，商业地产的压力大于住宅，原因是受到电商冲击，实现商业转型需要一段较长的时间。 万达 2000年后将战线收缩在以商业地产为主的五大支柱产业，创造了万达特色的商业地产模式。
“现金流滚资产”的租售结合的商业地产模式。 销售金额约362亿元。 万科 早期确立了以经营房地产业务为主，并涉及商业零售及工业制造的大型股份制企业。 从最初获“鲁班奖”的荔景大厦到城市花园、四季花城到万科城等，目前住宅产品已更新到第三代。 住宅快速滚动开发，追求IRR。 销售金额约368亿元。 来源： 新京报
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