虽开城有两年 闽侯三镇也可能划归市区

■大学城蕴藏着无限商机

■大学城投资的先行者需要的是等待

    “好日子超市年内将在福州大学城开三家店。”昨日，记者从福州好日子连锁超市了解到这一消息时，该超市一高层表示“为了进一步抢占市场，年内在现有一家店面的基础上，还将在大学城布点两家数千平方米的超市” 。

    “未来学生消费潜力大，所以考虑入驻。”福州大学城开城已有２年，现在大学城及其周边已有６万学生入住，面对将来有十几万师生、教职员工入住的福州大学城，好日子高层认为，这是个非常具有前瞻性的投资。

    据大学城建设指挥部主任张建彬（闽侯上街镇党委书记）介绍，福州地区大学城区域总规划１８３１６亩，将来有近十几万学生入住。目前中医学院、医大、福大、福师大已有近４万学生进驻，福州地区大学城周边的闽江学院、福州技术学院也已有２万学生入住。此外福建工程学院、江夏学院也即将动工建设。

    另据闽侯县委相关工作人员透露，包括大学城所在位置的上街镇和南屿、青口在内的闽侯三镇也欲将划归福州市区，具体方案已经上呈至国家民政部了，就等一纸批文了。

    面对如此巨大的消费商圈和消费群体，很多投资者认为，大学城的商机投资时代已经到来，应该是圈地占位正当时。不过，从记者一线走访调查的情况来看，当下福州大学城的商机凸现还言之过早，投资尤其需要慎重。

城外

    大学城的周边历来被人们看作是理所当然的“黄金宝地”，但围绕福州大学城周边的商家的生存状况却很难让人将其与“黄金宝地”联系在一起。

一店半年时间三易手

    对来自宁德福安的陈先生而言，投资大学城外的小店，简直就是一“败笔”。“原本以为学生开学可以小赚一笔，哪想开业１０来天以来营业情况还不如地摊生意。”陈先生所开的生活日用品店位于福州大学生活区门外，６０平方米的店面摆满了学生开学必须用的床上用品等，这几天学生开学，他并没迎来“想象中的生意如潮的景象”。

    “一听可口可乐１．７元多进货，零售价１．９元，学生要喝冰的，电费分摊可不小；差价部分如果再分摊店租、人工费用，其中的利润可想而知。”陈先生的生活日用品店还附带卖饮料，但并没有起到“贴补”经营的效果。

    “我这家店从今年３月１４日至今已经转手了三次，我这一手接过来算是‘第三者’了。但现实太残酷，现在意识到我的投资从严格意义上来说只能算作是一种感情投资，因为现实与理想差距太大了。”陈先生颇为无奈地说，他的店转手过来，年租金２２５００元，已经预交了半年的租金作为押金，现在是进退两难。

半数处于关门歇业

    与陈先生店面相邻的还有成排的经营餐厅、眼镜等数十个门店。记者采访时正值学生放学，但与陈先生店面“门前冷落鞍马稀”的情况比起来，陈先生的“邻居们”的处境也好不到哪儿去。

    福建中医学院校区外是华陀路，路两旁云集了几百家小超市、杂货店、发廊、服装店，记者粗略估计了一下，至少有半数都处于关门歇业或者待租状态。这些房子本来是上街镇农民搭建的，镇土地局工作人员介绍，镇里还没有确定这些房子以后是否拆除。

    大学城建设指挥部有关人士自信地表示，有人就有商业，有需求就有商业，萧条只是暂时的。

城里

    大学城周边的小店不成气候，而大学城内部学生宿舍区和中心共享区的情况，同样让即将投资大学城的“先行者”感到气馁。

投资者： 

经营压力不堪重负

   “开学至今半个月还没成交一单生意”。福州大学二期学生宿舍区一家眼镜店的老板接受采访时很是懊恼，“这里的生意只能勉强维持生计，扣除每年２万元的房租，几乎没什么利润。都是学生消费，利润很少，不赔就算好了。”据他透露，在他开店之前，一位经营者刚刚撤柜。

    在福州大学二期学生宿舍区经营小电器生意的一位店主告诉记者，福州大学城后勤集团向店主们收取的租金每月高达１２０元／平方米－１６０元／平方米，按现在的经营行情，一个月至少要亏千把块，其他门店也几乎都出现亏损。更让店主们难受的是，他们经营什么商品赚钱，后勤集团的门店就会相应经营这些商品。“他们开店不要店租，我们的店租却这么高，让我们怎么经营得下去？”一位店主非常不满地向记者诉苦。

招商方： 

学生消费尚且单一

    记者找到福州大学后勤集团商贸中心经理助理张晓莹时，她正在福州大学生活区三期一超市网点前忙工作。记者提起大学城商机问题时，她开诚布公地说，“投资需要谨慎，现在市场商机不明朗，到大学城投资不要想当然。”

    张晓莹眼里的大学城消费现状，不由让人望而却步，“现阶段新生入住，消费非常单一，超市里称得上热卖的就属方便面、饮料、电池好卖，目前主要是解决他们（学生）的温饱问题。”

    “大学城目前的消费现状很简单，就是‘邮局＋超市＋电信’”，据张晓莹介绍，目前校区内并没有成规模的商业网点，只是在学生住宿楼的架空层做超市、邮电、电信配套服务。由于新生入住需要，采访当天，张晓莹正在督阵由后勤集团商贸中心自己经营营业面积仅２８０平方米的超市。

    张晓莹以一个理发店的经营现状来“诠释”大学城的消费能力。大学城福大校区三个生活区计１２０００多人（每区４０００多学生），再加上近３０００教职员工，共计１５０００多人。而在２００３年４０００多学生入住一期宿舍区时，一期宿舍区唯一的一个理发店的生存也颇为艰辛。

    据了解，这家理发店２５平方米，月租１０００多元，到目前营业情况还不是很理想。“说起来谁都不相信，但就是目前大学城学生的消费现状。”张晓莹说。

调查

房地产商掘金大学城

    如果说大学城城内商机尚未凸现的话，“围城”外的商机早已引来一批角逐者，其中以房地产开发商为代表。据了解，目前大学城周边已有博仕后家园、福禄坊、闽都大庄园、金桥花园、绿洲家园等楼盘。这些楼盘的开发商看准的无一不是大学城这一庞大的消费群体，以及大学城尚未建教师公寓的空白市场。

    新境界企业策划有限公司总经理林静向记者透露，由新境界全案策划与销售的博仕后家园今年年初开盘以来目前９０％以上的房子完成销售。“虽然要到明年６月份才能交房，但购房者非常踊跃，其中教师、家长为子女教育购房的比例相当大。”林静表示，正因为看中大学城高校教师、学生家长潜在的消费群体，所以公司对即将开盘的博仕后缘墅持乐观态度。

    “今年６月份，我们在大学城周边位置买了６００亩地，现在正着手前期开发工作。”昨日，福建正祥置业发展有限公司营销总监吴我林表示，正是看重未来大学城一带的潜在消费市场，所以才花大手笔投入开发。

教师买房作投资

    房地产商乐于开发大学城周边板快，这与近年来大学城周边楼盘受买房者追捧有一定关系。“房子升值了，每月还能收租１０００元。”两年前，福州大学吴老师在大学城周边楼盘英泰第一城买了一套１００多平方米的房产，现在这套房产已经大幅升值。对此，吴老师表示，她在“郊区”买房的理由只有一个，简单装修后出租给学生，以房养房，租金细水长流。

    记者从房地产开发商处了解到，像吴老师一样在大学城周边楼盘购房者的确不少。客观上，吴老师只是将来大学城各高校２万左右教职员工的一个代表而已。

    记者从业内了解到，很多开发商从２０００年福建省政府作出兴建大学城决定的那一刻起，就开始千方百计地在大学城周围“圈地”。业内专家江映辉表示，大学城周边板块购房者中教师阶层将会占很大比重，这可理解为是开发商服务大学城而进行的配套开发。

未来手札

商业网点尚未启动建设

    福州地区大学城有一块近１０００亩的中心共享区，目前还没完成征地工作，其中内含商业金融用地。在大学城建设指挥部，记者看到，在大学城规划图上，大学城中心共享区包括体育场、宿舍等规划设施，商业用地只是其中的一部分。

    一位工作人员告诉记者，大学城中心共享区目前还未完成前期的征地工作，规划工作也在进行，其中的商业用地更是没有作出明确规划，可能要明年才能开工建设。即使规划和建设完成后，“概念中的”商业用地也可能是商品房的底店，面积有限。

    这位工作人员认为，大学城面积较大，各个学校距离较远，大学城蕴含的商机仍靠各个学校后勤集团各自为政，独立开发。“目前主要精力是放在教学区与学生公寓建设上。现有的路边小店的经营者都处在小打小闹不成气候的状态中”。

    “参考国外规划，大学城主干路两边不设商业网点，每个学校生活区架空层、食堂楼层、与食堂连在一起的一些区域，作为临时商业网点。”这位工作人员透露，他说，受利益驱动，大学城内部店面投标每平方米被炒到５０－６０元，还要交税收、管理费、水电费等，经营者负担不轻。客观上，扣除学生寒暑假３个月时间，一年只能经营９个月，一些人交了投标保证金后，考虑到现有经营者经营情况不理想后，即使把保证金放弃了，也不参与投标。他说，想到大学城淘金的人一定要慎之又慎。

新区商业街明年元旦开市

    与尚未规划的中心共享区商业用地相比，福州地区大学新区商业街即将投入使用。该商业街位于华陀路尽头，与福建中医学院相邻，使用面积３．２万平方米，由三栋主体大楼和一个广场组成。记者在建设工地看到，工程已经基本竣工，部分脚手架已经拆除。

    闽侯县大学城项目管理服务中心赵必觉主任介绍，虽然商业街项目已经基本竣工，但县政府还没有对商业街的经营作出规划，还没有确定商业街的招商方式，是一次性转让还是对外招租。赵主任说，预计在明年元旦前后，该商业街即可投入使用。