未来的商业中心，究竟将是怎样?如何与电商、与互联网做到你中有我，我中有你?定制化的商业地产开发思路如何实现?商业地产开发、招商、运营、管理，所有的改变已然展开。商业地产开发商们，你做好准备了么?成都商报记者走访绿地集团、凯德商用、万达地产，了解三大商业地产巨头的最新战略动作，前瞻展望未来商业地产的发展可能。在他们的观点中，体验感的核心是人性化，定制化的核心是资源平台搭建，万达新一代产品的零售业占比低于25%，绿地集团的智慧综合体正在尝试……未来商业中心，正在我们身边一步步走近。

　　关键词 体验感

　　购物中心的未来 人性化最重要

　　凯德商用一直以开发、运营和管理购物中心为长项，尤其是在社区商业中心领域，其创新模式和理念一直受到关注。凯德商用华西区区域总经理朱文环在接受采访时表示，未来购物中心不管面积大小，定位高低，必须有“灵魂”，即让人感觉气氛和谐、舒服。顾客走进购物中心，不是因为它外观看起来有多么高大上或另类，而是因为进去后能感觉到很舒服自在，有“安全感”，这种“安全感”就是一个购物中心和另一个购物中心的区别所在。

　　让购物中心拥有自己的灵魂和感情，这是电商无法做到的。例如，凯德广场·金牛是成都最早的综合性购物中心之一，去年9月，在一期成功运营的基础上开启二期项目屋顶特别设置了13000平米的空中花园，开辟了40000平米的户外绿色广场，凯德广场·金牛还在成都首个引入宠物公园概念设有各种宠物游乐设施。这些举措最重要的就是人性化。

　　顾客和电商的关系是纯粹交易性质的，但是消费者走进购物中心，则可能有更多的情感需求。朱文环介绍，12月即将开业的凯德·天府购物中心5层中庭打造景观真冰场，环绕广袤葱郁的热带景观丛林，给在场的消费者带来全新的视觉冲击，这不仅在成都，甚至在全国都是罕见的。“我们能做的就是为顾客营造更优质的消费体验。人与人的沟通和人们的消费需求不可能都在虚拟环境中完成。未来的购物中心在运营管理和推广中将更加细致化、人性化。对于凯德商用华西区来说，我们一直在追求让购物中心更有‘人情味’。”

　　从推广的角度来看，以前多以零售特卖的形式出现，而现在则越来越丰富多彩。如：今年儿童节，凯德广场·魅力城和凯德广场·金牛将加拿大丛林马戏团带到了成都，这是成都的购物中心第一次有马戏团来表演。

　　关键词 定制化

　　按需设计 逆向思维才能符合需求

　　从商家的需求出发，继而发展成为从逛商场的每一个客户的需求出发，这一次完整的反向颠覆，才是商业地产真正做到以客户为中心的定制化创新发展之路。

　　绿地西南事业部副总经理任平表示， 绿地西南首创“定制商业”，绝对不是传统商业中提到的订单商业模式，而是基于市场需求、消费习惯变化的市场大环境和绿地产业地产升级变革的思考。绿地的定制商业其实是智慧综合体下基于大数据系统的智慧商业。任平认为，未来的商业体在物理空间上会完全改变，比如体验店、休闲娱乐成为商场内的主导，零售业态会重新组合成为新的体验购物方式。

　　在定制化之路走在前沿的绿地集团西南事业部，首先在规划前期，绿地扮演的角色是服务商、平台提供者，将绿地全球资源、合作伙伴邀约来同一个商业地产平台。在整个综合体规划、开发过程中，商家的意见和需求都会反馈到技术对接中来，并将进入设计阶段，从商业业态分布、商场定位规划、品牌搭配组合、商家数据匹配和科技研发的需求，包括O2O线上线下的开发等等环节，进行反复商榷，以达到量身定制，差异化业态体验的提前规划。在服务过程中，绿地同步建立起强大的服务平台，建立线上线下的服务体系，为商业地产里的商家、企业主建立完整的技术、服务支持，例如帮助商家搭建APP服务、推送体系;为商场里的品牌进行活动、展示配备执行团队;为商家进行客户数据筛选、优化……“我们每个项目都会根据地理位置、交通、当地人文环境、消费习惯等方面综合考量，从项目规划、建设到后期的运营都紧密结合周边消费者的实际需求运作。”任平说。

　　而在凯德看来，定制化“就是要考虑消费者的实际需求”。凯德广场·魅力城周边主要是年轻家庭，人们希望能有一个购物中心满足日常的生活和休闲需求，所以会规划生活类和家庭类业态，周末和节假日举办家庭才艺比赛和趣味运动会等活动。凯德广场·金牛二期则不仅是满足、更创造了消费需求。

　　关键词 建筑创新

　　顾客审美提高 建筑形态不断创新

　　随着人们的审美品位和对购物环境的要求越来越高，未来的商业项目在建筑形态上也会有更多的创新，硬件将极大提升。朱文环表示：“从凯德商用华西区在成都的购物中心就可以看到这样的发展趋势，早期的购物中心，比如凯德广场·金牛一期，业态布局相对简单，主要是一个面积较大的主力店搭配餐饮、服装等业态，但到了凯德广场·金牛二期，就完全不同了。设计师将巴蜀文化巧妙融入整体设计中，以水流动态为灵感，凸显和谐、灵动之美。其次，它的内部设计也颇具创意，设计师将‘生命’、‘气泡’、‘变化’、‘形态’等元素淋漓尽致地体现在中庭设计中。这样一来，整个项目就通过建筑风格和样式的创新而变得更有特性。”

　　凯德商用在成都城南交通枢纽上打造的全业态商业中心—凯德·天府，以“峰峦”为主题意象，外立面由穿孔铝板以钻石切面形态拼接而成，远远看去，裙楼部分像是平地浮起的巨石，而住宅和写字楼，则像是屹立的峰峦。“从建筑内部来说，我们也会考虑怎样的设计才能满足租户和顾客的需求，一方面让租户能将他们最有特色的产品完整地呈现在消费者面前;另一方面从顾客的习惯出发设计人性化的动线。在配套设施方面，大到停车场、洗手间的规划，小到育婴室里灯光的颜色和亮度，都会进行细致的考虑，比如：在育婴室，当妈妈把宝宝放在桌子上换尿布的时候，宝宝面部正上方是没有灯光直射的，以避免对宝宝眼睛的伤害。我们希望这些细节设计能够让顾客感觉像回家一样舒适。”

　　关键词 业态重组

　　业态组合更考究 管理更细腻人性

　　今年8月22日，万达集团新一代核心产品—万达茂首个项目在南宁开工，计划2017年开业。这是万达的第四代产品，万达方面明确，不再以商业为主，而以文化娱乐为主，业态进行了全新调整，零售占比低于25%。这究竟意味着什么?未来的商业中心零售业将退居边缘?

　　万达茂是万达集团在世界首创的大型室内文化、旅游、商业综合体。所有项目完全在室内，一年三百六十五天娱乐全天候，彻底解决气候对娱乐项目的影响。项目内容包括各类室内主题公园、电影科技乐园、国际影城等。作为万达集团创新的新一代产品，万达茂与万达广场相比发生根本改变，不再以商业为主，而以文化娱乐为主，增加了许多体验式商业项目，同时大大降低了零售商业的占比。

　　今年落户成都郫县的蜀都万达广场，在万达内部被定义为3.5代产品。万达成都分公司相关负责人称，和前三代产品相比，零售占比也有较大的下降，增加了体验式商业的占比，如滑雪场等体验型娱乐项目，甚至不排除会将郫县农业观光产品植入项目中。除了业态布局，在外观形态上，做为3.5代产品，蜀都万达广场线条更为圆润、时尚，如同一艘太空飞船横卧，与万达公布的第四代产品-南宁万达茂的外形接近。

　　新颖个性的建筑设计只是商业的第一步，第二步关键要素就是业态的规划。“我们的购物中心会根据不同的定位和目标客群逐渐细致化的需求进行布局。比如凯德·天府是区域型购物中心，我们会考虑引入较多首次进入成都的品牌或者旗舰店，比如百丽宫、世纪星冰场、言几又等。在社区型的购物中心，则会看到更多满足消费者日常生活的业态组合。”朱文环说。

　　关键词 智慧商业

　　用大数据 提供个性化服务

　　未来的购物中心，将更多运用高科技为消费者服务。

　　“凯德购物星”是凯德商用自有的无卡式会员积分系统，已在华西区全面推广。顾客注册成为会员，每次购物后扫描小票，即可积分换礼品和参加专属推广活动。系统则可以通过数据分析，了解会员的消费习性，据此推出不同类型的活动，也让租户更精准地了解到顾客的需求。

　　随着大数据时代的到来，绿地的综合体也将呈现出基于云计算的云办公产品、基于物联网系统的智慧酒店、基于大数据系统的智慧商业。绿地目前已经在全国开发的综合体内进行实践。比如成都绿地中心468、绿地GIC中央广场、绿地缤纷城、绿地城等综合体都有不同的技术实施方案，而通过试点案例的成功经验总结、梳理，形成阶段性标准化技术方案，复制推广到各地新建项目，构建智慧城市产业生态体系，为智慧城市开发建设提供设计、建设、运营一体化服务。

　　除了对产品线进行调整，万达集团在今年还有一个重大战略发布，与腾讯百度携手涉足电商，被喻为将改变商业格局。成都万达商业广场投资有限公司总经理聂和平称，万达O2O是要把线上线下打通，融合思维，充分发挥各自优势。电商注重技术和产品开发，各系统为主做好O2O运营，线下整合万达20多年发展的全国各地的万达广场、百货等。

　　万达、百度、腾讯将在打通账号与会员体系、打造支付与互联网金融产品、建立通用积分联盟、大数据融合、Wi-Fi共享、产品整合、流量引入等方面进行深度合作。 万达电商今年将在全国开业的107个万达广场开通电商服务，2015年开通万达所有广场、酒店、度假地的电商服务，实现对万达消费终端的全面覆盖;今年试运行期间，万达电商会员将超过4000万，明年将超1亿。

 
作者/来源： 成都商报
740)this.width=740>