驾车从禅城祖庙商圈出发，向东行驶20分钟就到了南海万达，号称广佛之间面积最大的城市综合体万达广场已于近期开业。对于佛山传统商圈核心区禅城来说，“万达现象”引起业内人士关注。开业期间40万人的客流、2000万元的营业额不能不令人深思，禅城、桂城将在金秋十月迎来数家商业体开业，同时或将迎来一波招商小高峰，在这个背景下，“万达现象”将给本土商业体带来怎样的启发？

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启示1 “狼来了”

40万人争睹巨头风采 商业竞争开启白热化？

     “成名已久的万达来到佛山，大家都想一探究竟，看看这是何方神圣。这让我想起了大约20年前，当零售业巨头沃尔玛第一次踏足深圳，本地商业及媒体大呼小叫‘狼来了’！”谈到万达，广东省流通业商会会长助理兼副秘书长、第一商业网总裁黄华军的语气很平静。当然，在今天看来，当年零售业巨头沃尔玛进入珠三角，也并没有大家料想的那样带来多夸张的效果。而首次落子佛山，南海万达以其庞大的规模、精良的设计等吸引了众多广佛客人，也是预料中的事情。而对于媒体报道的40万人的客流等数据，“任何一个新商场开张的时候，带来这种人流聚集的效应都是必然的。”

     南海另一家商业体运营团队负责人则表示，相信万达开业40万人的迎客量是“干货”，她认为，更值得研究的是，涌入40万人、2000万元的营业额，人均消费额度50元。这组数据对于商业体开业期间来讲，已经很可观了。“要知道，开业人山人海的现象背后，有很多人其实是没有贡献消费的。”这组数据也让他们看到了佛山蕴藏的消费力。

     无独有偶，记者上周采访多位商业人士发现，面对“狼来了”的说法，扎根佛山多年的本土商业精英则更倾向于从调整心态谈起。

     黄华军认为，看待“万达现象”要“去神圣化”，事实上，佛山很多本土商场也做得很好，每个商场都有自己的强项，尤其是禅城商圈更不要妄自菲薄，要放平常心去看待这个巨头的到来。万达的档次和规模在佛山是数一数二的，它扩张速度快、设计好，还有自己独特的优势，譬如有自己的百货公司、电影院和KTV等，而且硬件规模都是能让佛山商界眼前一亮的。但招商和经营是两回事，经营才是非常考验一个购物中心的能力的。

     顺联奥特莱斯副总经理叶辉宇同样提到了“万达现象”搅动下的佛山商业地产。不过，他更乐意多谈目前本土的一些商场面临的问题，“不是如何应对万达这个巨头的问题，关键是做好自己，做出每个项目的特色。”

     “开业与运营是两码事。”上述南海某商业体运营团队负责人称，其正在筹备的商业体距离万达不过十多分钟车程范围内。“万达成熟的开业模式在数十个城市都获得了成功，商业巨头在开业之时大面积砸钱，但要观察其在广佛市场的表现，还要看春节前后。”

     同样的观点来自于黄华军：“业内衡量一个购物中心能否做好的关键是，它是否具备持续经营的能力。靠经营，而非仅仅靠开业的时候吸引多少人来定论。每一个商场新开张之后，都必须经过守场期、调整期，把一些不好的品牌淘汰掉，引进新的品牌，这都是正常的。我们需要更多地关注万达在开张三个月后的经营情况。”

招商“店大欺客”一去不返 “装修补贴”横空出世

启示2 破除同质化“魔咒”

     “万达里服装等零售业的人气和超市、餐饮、影院的人气差别好大！”家住城南，驱车要经过佛山大道、桂城海八路到达南海万达的叶小姐告诉记者，她已经和朋友们去万达消费了两次，但她发现，和禅城很多商业体一样，万达餐饮商家门前常常要排起长队、而品牌服装则人气不够的情况再次复制。

     “佛山未来5年商业体量将超过400万平方米，但中心城区人口只有150万左右。毫无疑问，人均购物中心面积已经超出理论上认可的安全性，这一定是过剩的。各大商家现在只能比拼自己的耐性，是否有做长线投资、蓄水养鱼的心态。”业内人士黄华军也并不讳言：万达目前当然是佛山数一数二的商业体，但就进驻品牌来说，各大商场其实都是大同小异。

     黄华军认为，以往的商业运营模式中，作为“房东”的甲方处于优势地位，更多的是“店大欺客”，现在在各大商场同质化经营的情况下，甲方也就是“房东”们和租客的心态都有所调整。如今，优秀的“租客”有更多的房东去找，由于禅桂商业体供应量过大，更多的“房东”商场面临很大的压力。

     “以前是‘房东’挑品牌的心态，如今不行了，甚至要开出更具吸引力的条件去‘求客’。”一位商业人士提到，以百丽为例，现在百丽进场，会要求商场给予一定的装修补贴。以前根本没有可能，“装补”这个概念只出现在国际一线品牌中，如今国内的一二线品牌都会向商场提出类似的要求。

     “除了吃喝玩乐，还是要吃喝玩乐！剩下的铺面宁肯空着，也要避开零售品牌同质化的问题。”祖庙商圈一家已经开业近半年的商业体负责人告诉记者。不难发现，禅城更多的商场都在绞尽脑汁去应对此类问题，“目前的探索就是通过少做零售的方式，多做休闲、餐饮、娱乐等品类，所谓体验式消费，能够留住客人的方式做一些改变，但这些品类也有很大的发展空间。”黄华军直言。

     随着禅城、桂城陆续有数个商业体又要开业，禅桂的商业市场竞争开始白热化，空间大了，部分好的、新锐的品牌脱颖而出，并以更低成本扎根市场。例如在肇庆起步的昌大昌超市，最近已经在珠三角各城市迅速布点发展。

     作为传统意义上稳坐“一哥”宝座的禅城祖庙商圈，面对以桂城为代表的周边新型商圈群雄崛起，尤其是最近“土豪”商业巨头的到来，又该以何种心态面对今后的复杂竞争态势？而“万达现象”背后，又给禅城多个即将开业迎客的商业体带来哪些启示？

做好定位 不拼“土豪”

禅桂商圈聚集效应渐显

启示3

     在前往万达观摩的过程中，就职于禅城经济部门的一名公务员就特别留心车库的车牌——粤A很多。如果说二十年前的祖庙路百花广场、兴华等老牌商场曾经吸引了不少广州客，那么这两年来，走文化旅游路线的岭南天地也开始吸引广州客到来，而南海万达，会再次掀起吸引广州客的热潮吗？紧接着的问题在于，以万达为代表的桂城商圈整装待发，对于老牌的祖庙商圈是否构成前所未有的冲击？

     第一商业网总裁黄华军更愿意从佛山本体商业的整体体量谈起。他把对比的视野放在了广佛之间。

     他认为，大家对于广佛地铁开通之初的“抽水效应”记忆犹新，2010年10月广佛地铁一开，大家都在猜测佛山商业能否吸引广州客，但事实证明，广州商业的磁吸效应甚至把更多的佛山人吸引到广州消费。“目前好的现象是，随着万达等商场扎根禅桂，做大的佛山本地商业的体量，本地人选择的余地更大了。”尽管一开始，有可能出现大家都“吃不饱”的情况，但长远来看，住宅的兴建必然带来人口的增长，必然会给禅桂商业的聚集带来很大的机会。

     黄华军分析，以前在南海万达旁，这个区域原来就只有一个大型商业体，其实商场单打独斗是不行的，独木难支。有了万达，加上以后的佳兆业广场和京华广场，这个片区的辐射力确实将更大。事实上，广州的天河路商圈也一样，不仅仅只有天河城支撑，还必须依靠正佳、太古汇、万菱汇、维多利亚广场等商业体一起发力，才能支撑起整个天河城商圈的体量和人流财流。

     他举例说，位于广州白云区的万达广场目前也是孤城的状态，随着凯德、绿地等陆续进入该区域，区域就会更大，辐射力也将逐步增强。这跟万达所处的佛山区域是一样的情况。天河城也将驻扎佛山的金融高新区，“我们可以预见的是，佛山这一个片区的商业将更集中和辐射力更强。”

     他还提到，事实上，佛山很多本土商场也做得很好，每个商场都有自己的强项，尤其是禅城商圈更不要妄自菲薄，要放平常心去看待这个巨头的到来。

     业内人士叶辉宇也认为：“谈到竞争的应对，我们无法跟南海万达拼大，无法拼‘土豪’，也不够拼。但谁也不能坐以待毙！我认为，现在的关键在于，每个项目的特色是否能给人眼前一亮的感觉。”

     叶辉宇进而谈到，行业内一致认为，毋庸置疑的是，商业地产开发过快并且无序，各地商业地产开发热的问题难以解决。目前的热钱还是会更多地流向商业地产，随着住宅限购的放开，住宅市场的开发量上升，未来应该会有一个平衡点。“这诸多问题不是仅仅靠一个企业、商场、商圈就能解决的，政府要做好规划，供应商和商场定位都要做好。不能看一时，要放长远的眼光来看待佛山商业整体的发展。”

社区，还是社区！

“商业体胃口不能太大了”

启示4

     面对头版文章开头的“佛山万达式”问候，如果你回答说“还没有”，对方十有八九会张大了嘴巴。但记者发现，此间也有市民很淡定：“中秋假期，我就在自己家门口的商圈消费，家门口已经能满足全家的需求了，吃个饭、看个电影、逛个街，我为什么还要开车跑到祖庙商圈或者桂城万达去啊？”家住乐从的市民郑小姐告诉记者，乐从的商圈也逐步成熟，“在禅城能消费的餐饮娱乐，家门口全部都有。没可能买个面膜、洗发水之类的再跑到祖庙商圈或者桂城去了。”

     “我们5万平方米的街区式商业，就是要找准定位，定位于社区商业。”一位不愿透露姓名的商业人士，正在忙于旗下另一个商业综合体开业前的准备工作。这位从广州带了七人团队来到佛山开拓的商业人士，目睹了万达开业的盛况。在与他的交谈中，记者感受最深刻的是“务实”二字。

     “一定要找准务实的定位，我们的商业综合体业态布局与万达形成什么样的错位，在辐射范围上我们的胃口不能太大，只要做到周边社区居民人尽皆知就满意了。”说着这些话，他的语速习惯性地非常快，在他看来，来到佛山运营该项目两年时间，佛山此地的商业竞争残酷程度不输广州，而桂城商圈上规模的购物中心的竞争已进入白热化阶段。

     而在黄华军看来，与广州不同的是，禅桂的人口基数本来不大，人口构成与广州也大为不同，禅桂人口随着制造业大量外迁，外来人口的补充量并不够。而广州则有着大量的新移民支撑消费。再者，许多禅桂本地人的消费理念，是倾向于到省城和香港等地消费，还没能接受“就近购物”的心态，不过，这种消费理念也将随着社区商业的崛起而明显改变。

商业综合体“傍上”本土文化

文化携手商业共舞

启示5

     13日上午，佛山的天空东边日出西边雨，很是闷热难受。在岭南天地的鲤鱼广场上，佛山剪纸传承人饶宝莲正不顾天气炎热，出现在一商业公司的公益活动现场，身着旗袍的她来回走动在人群中，指导现场的数十位小朋友和家长一起动手剪纸。类似这样的商业活动，近年来几乎占据了她大半时间。

     “感觉这两年吧，从开发商到各大商场，都在争取我们的参与，也都是以本土文化为商业增加文化氛围。”事实上，饶宝莲团队的表演排期已经非常满，从以前在工作室里教授孩子们学习剪纸，到现在，几乎每周她的团队都要参与这样的活动。在她看来，“饥渴”的商业体运营商“嗅出”了佛山独特的本土文化味，都在满世界寻找文化资源。

     “开业也好，平时的活动也罢，依我看就是两板斧。”一位商业体负责人认为，不论是“万达现象”，还是眼下他们正在筹备的商业体开业，都是要以送实惠加本地文化特色来赚人气、赚眼球。而万达选择邀请明星、狮舞助阵，他们就要在本地文化上另辟蹊径了。

     值得注意的是，木板年画主题餐厅概念馆已经落户南海区桂城万科广场5楼，占地面积2600平方米，目前正在紧张装修，10月份就要露出真容，尝试把餐饮与传统文化结合。据介绍，餐厅在设计上，墙壁、灯饰、餐具等都有木版年画元素，而菜谱都是按照现有木版年画的故事而烹饪，主题餐厅也将以“年画菜”回应广佛人的期待。

     但此间认为，也有商业人士持不同观点，认为不能跟风傍上本土文化。“很多商业体都希望搞上几场这样的互动活动，贴上本土文化的标签。”一位商业人士就表示，“但我认为，最重要的是，现代商业体的中庭空间、广场空间、下沉广场等等确实是越来越大，中间要装什么，拿什么给人看，成为一个运营团队不得不思考的问题。具体打出什么样的文化主题牌，关键是要与商业自身的品位格调和气质相适应。”
 
 
 
作者/来源： 南方日报
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