近日，上海市商务委员会制定的《关于加快上海商业转型升级提高商业综合竞争力的若干意见》（下称《意见》）正式出炉，提出“聚焦商圈、业态、企业三大核心要素，加快推动商业转型升级”，从政策意义上为上海商业转型提供了指导。

　　近几年来以外滩、淮海中路为代表的上海传统黄金商圈日渐式微。雨果博斯、杜嘉班纳、乔治·阿玛尼等众多一线奢侈品牌已陆续撤离外滩，曾经荣耀一时的外滩18号也逐渐被本土珠宝首饰名店、咖啡馆、不定期的艺术展取代。在外滩等传统商圈面临转型的节点，此次《意见》的发布也更加耐人寻味。

　　“自去年以来，奢侈品行业在整个中国的交易状况呈现下滑趋势，奢侈品牌的部分撤离是商业结构调整的正常现象，调整后外滩商业朝着个性化和定制化的方向发展。”在戴德梁行商业地产服务部主管郑志宏看来，对于外滩和淮海路等传统商圈来说，不断引入新业态、增强体验式消费、打造个性化定制化服务将是未来实现转型升级的必经之路。

　　另起炉灶

　　在一批奢侈品牌纷纷撤离外滩的同时，上海国金中心、新天地、K11反倒陆续吸引了如乔治·阿玛尼、Vera Wang、杜嘉班纳等顶级品牌入驻。此外，静安嘉里、芮欧百货等新兴购物中心近年来蓬勃发展，聚集了大量人气。

　　对此，世邦魏理仕商业服务部董事吴奕奕表示，奢侈品牌当初入驻外滩，主要是看重外滩的历史文化积淀和地段特殊价值，将外滩门店作为品牌形象展示的窗口。而随着多来年品牌熟知度的提升，展示功能在不断削弱，零售商会更注重经营的收益。

　　更重要的是，“随着消费习惯发生改变，消费者更倾向于在聚集度较高的购物中心实现一站式购物，而上海传统的商业街，例如淮海中路，因其为带状商业，客流聚集度相对较弱，且没有特色业态和品牌来吸引消费者，使得其表现不尽如人意。”吴奕奕认为，租约到期也是一个客观的因素，一线奢侈品从外滩的撤离与其说是恶性退出，倒不如说是急流勇退，寻找性价比更高的店铺。

　　除了商业模式的牵制，高端人流量的稀缺和交通规划的不畅也是外滩吸引力逐渐下降的重要因素。尽管外滩客流量很大，但是基本以游客为主，真正具有购买力的消费者并不多；在交通规划上仍有较大提升空间，私家车难以停靠，高端人口导入受限。

　　从外部环境来看，自去年以来，在国家严控“三公消费”和加大反腐力度的影响下，一线奢侈品在中国扩张的速度整体趋缓，反倒是轻奢品牌日渐兴起。一批轻奢侈品牌入驻如K11、静安嘉里等新兴购物中心，由于个性化设计和相对亲民的价格，受到越来越多消费者的青睐。

　　“如K11等新兴购物中心的崛起确实对传统商圈造成了不小的冲击，不仅体现在差异化和个性化的品牌集聚上，更重要的是主题式和体验式商业的导入。像K11前不久引入莫奈画展，以文化艺术为主体，主打互动式的体验消费，吸引了大批人流。”郑志宏指出，外滩等传统商圈在业态布局上明显不足，租金压力反倒在其次。对于奢侈品品牌的租金报价，外滩约30~40元/平方米/天，淮海中路约50-60元/平方米/天，可以发现其实外滩的租金相对其地段来讲并不算太高。

此外，不可否认的是，上海的商业格局也在悄然发生着变化。很多以往较繁华热闹的商圈在走下坡路，外滩和四川北路是比较典型的。随着人口逐渐向郊区流动，一批新型购物中心在城市副中心迅速崛起，消费者的选择也更加多元化。

　　业态调整大势所趋

　　在商圈功能转型方面，《意见》提出，“推动商圈依据自身功能定位进行经营、业态、品牌的结构调整，鼓励淮海路、南京西路按照国际大都市一流商业街区定位，打造具有国际影响力的时尚艺术商业街区”。

　　对此，吴奕奕指出，每个商圈的定位和自身的地段、特色紧密相关，淮海路和南京西路作为上海目前最繁华的街道，按照国际大都市一流商业街区来定位自然无可非议，但同时要注意借鉴国外黄金商圈的运营经验，像国外一些国际大都市的核心商圈都有运营非常成功的High Street，但是目前上海的消费者显然更加青睐购物中心。

　　显然，实现国际一流商业街区的目标仍旧有很长的路要走。吴奕奕直言，这需要综合考量物业持有者对于定位执行的看法、品牌零售商对于上海市场的信心度、消费者的潜在购买力等多重因素。而是否有更多的优质品牌愿意进入中国、进入上海，品牌商是否愿意把国外的新创意新概念带进来并注入这些商圈，这和市场的接受度以及消费者的购买力都是紧密相关的。

　　除了明确定位外，郑志宏认为实现传统商圈转型应着重优化以下几点：一是改善交通条件，方便人流和车流抵达；二是现代化技术的运用，构建体验式智慧化商圈，打造高端精致服务；三是依托物联网、大数据、云计算，打造线上线下协同发展的智能型商业街区。

　　以外滩商圈为例，外滩虽地段优势明显，但以商业和旅游为主，未来可以适度引入办公物业，发展总部经济，方便区域导入高端人流；同时注重业态布局的调整，转向私人高端定制的服务模式。近年来，很多一线奢侈品牌放慢了在上海地区开设新店的步伐，而注重将旧有的店铺进行翻新、整修，补充一些体验式消费内容，比如售后服务、产品定制等增值服务。

　　在业态调整上，郑志宏认为外滩商圈还可以根据地段内部特点分线布局。外滩源因建筑集群和商业街优势，可着重发展高端零售业；中山东一路沿线可着重发展高端餐饮和顶级会所。两条腿走路，既可以相互配合和补充，又可以实现联动发展。

　　在诸多传统商圈面临转型之际，上海的商业项目还在不断入市。世邦魏理仕的研究报告显示，预计2016年底前上海购物中心新增供应预计将达到约330万平方米。目前上海的内环内商业项目基本趋于饱和，内环和中环之间存在局部供大于求的状况。随着人口逐渐向外部延伸，嘉定新城、虹桥商务区等新兴商圈仍有很大的发展空间。

　　虽然商业项目局部结构性过剩的特点还不足以影响全局，但是郑志宏强调，必须让市场充分发挥调节作用，政府提供政策指导；开发商和零售商应立足于消费者立场，充分引进体验性业态。在市场的自主调节下，政府、开发商、零售商形成三方合力，不断去满足消费者的消费需求，这是未来商业发展的方向。
 
作者/来源： 中国房地产报

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