在上海某大型小区的社区公共健身设施旁，《第一财经日报》记者见到了正和邻居们在“健身”的周阿姨。知道是记者来采访，周阿姨的邻居都纷纷以玩笑的口吻改口叫她“周总”。退休职工周阿姨乐呵呵地解释，两天前，她和她的先生已经在上海自贸区里开始注册两家公司。大约一周以后，她和她的先生的确将分别成为两家自贸区内公司的法定代表人、总经理。

　　不过需要说明的是，周阿姨并没有在自贸区经营业务的渠道，也不打算实际运营公司。她注册的，只是一种没有实际办公场所的虚拟地址注册公司。这一虚拟地址说白了就是一个门牌号，年租金为2万元。这2万元，也就是周阿姨在自贸区“占一个坑”的主要成本。

　　这是周阿姨的“另类投资”——炒作壳公司。她正坐以等待的机会，是自贸区的虚拟注册地址不断被消耗，带动租金跳涨，而她可以届时转让掉手中的公司。

　　周阿姨的两个“壳公司”：一个注册为经营商贸、一个做投资咨询。在她看来，这两种公司以后会有很大的转让或被借壳经营的市场需求。

　　退休大妈“团购”壳公司

　　“这种机会几十年才出一次，上世纪90年代初有‘打’原始股，现在有‘打’自贸区的‘原始公司’。”谈及其“另类投资”的风险，曾在上世纪90年代成功购入过原始股的周阿姨拍起了胸脯。

　　周阿姨有两条逻辑：其一，上海背靠市场开放的热土，本地居民一定要有“敢第一个吃螃蟹”的勇气和感知市场变动的触角。“有热点的地方肯定有机会”，是周阿姨的口头禅。

　　其二，她认为，在不足10平方公里的外高桥(44.98, 0.39, 0.87%)保税区，“小隔间”(用来虚拟注册公司的厂房、仓库地址)是稀缺资源，“炒稀缺的东西总是不会错的”。

　　有意思的是，在周阿姨的鼓动下，小区的邻居大妈们竟“组团”去自贸区虚拟注册公司，以此和区内代理注册公司甚至房东就代理费用或租金讨价还价。“我们几个都有兴趣。”周阿姨指着她身边的四五个邻居说。

　　这个“团购”自贸区壳公司的团体，对她们的投资回报预期是，“现在2万买一个公司，半年后可以转让了(变更法定代表人及经营范围)，自贸区的虚拟地址估计也被买得差不多了，我们预计可以4万出手。”周阿姨说。

　　本报记者获取的一份承租方与外高桥保税区联合发展有限公司草签的租赁合同显示，关于租金的约定条款中，对于租金自合同生效之日后多久不变、何时开始发生变动等空格，均被填写上“/”符号。该种合同也不适用物业管理费用及租金押金条款，仅有“合计租金”一栏被填写了“20000元人民币/年”。

　　日注册量近600家

　　有市场敏感性的周阿姨和她的邻居“法定代表人”们，却似乎没有做尽职调查的能力。想要把外高桥保税区的“小隔间”都注册完以便形成资源稀缺租金跳涨，至少需要知道三件事：外高桥共有多少“小隔间”、每日注册企业数目有多少、未来是否会有市场面或政策面的变动。当本报记者反问这些问题时，周阿姨和邻居们面面相觑。

　　本报记者随即带着这些问题来到了位于外高桥的自贸区综合服务大厅。在记者本周连续两日的走访中均发现，每天早晨8点半(办公时间9点开始)，综合服务大厅门外等待注册的人员队伍就已排到了大厦拐角、队伍必须拐弯排；9点开门前，等候者就有近百人。

　　当记者以注册公司为由询问时，一名保安人员提醒称，上午在10点后到，下午在3点后到，“很可能根本拿不到号(窗口取号受理)”。

　　这种踊跃注册的场景似乎印证了周阿姨们对市场需求的判断。而在大厅里，当记者询问一名正在代办注册的中介公司负责人王女士时，她表示“注册一定要趁早”，目前实地办公类的租金已经成倍跳涨，虚拟注册类的租金(2万一年)虽然没有变化，但未来涨价的概率很高。

　　“我代理的一家实租办公场地的公司，9月26日付订金，每平方米租金1.8元(日租金)；10月12日带他去付租金时，房东就宁愿毁约退订金，也要把租金跳价到3.5元。”王女士说。

　　本报记者走访了几家代理注册的中介公司发现，在外高桥保税区需要实租办公场地的企业租金在自贸区挂牌后有较大幅度的提升，3元/平方米的日租金在国庆节前属于价格偏高，而在近日已经成了一些中介手里用于招揽顾客的紧俏货。

　　那么，周阿姨们参与的虚拟地址注册未来是否也会水涨船高？

　　在自贸区管委会办公室，本报记者就此询问了一名相关业务人士。据其介绍，10月8日开始，在自贸区综合服务大厅办理注册的企业每日都有“550家以上、近600家”。但其中有多少属于“虚拟注册”，这名业务人士称无法提供具体数据。

　　他承认，在“虚拟注册”的受理中，可能有相当一批注册者有投机炒作心态。对于这种“炒壳”，他表示炒家最后会作茧自缚，白白浪费租金。“炒壳的结果就是自己被套。”

　　作茧自缚？

　　“市场是有它的规律的。现在自贸区概念很热，企业注册也在‘风头’上，很多企业主对于企业业务前景并无明确规划，只是注册了再说。”上述管委会办公室人士预计，企业注册的高峰期过去后，注册数量会减少，也将有已注册的企业陆续退出。因此“不可能到饱和了注册不进去的程度”。

　　在管委会人士看来，现在自贸区采用的是“宽进严管”方式，宽进有可能会产生虚拟注册企业，但由于后期“严管”，估计这类企业也无法生存。

　　对于个别中介传出的“管委会控制注册企业量”或“控制虚拟地址供应量”的风声，该名管委会办公室人士称，管委会不会做此类限制，也不会接触出租方，注册企业将是自由的。他表示，目前的每日注册数量和窗口放号是受制于工商核名等方面的业务能力限制。据其所知，可供注册的虚拟地址供应还很充足，“用都用不完”。

　　对于最受市场欢迎的外高桥保税区内共有多少可供虚拟注册的门牌号供应量，该人士称目前没有具体统计。但他进而告诉记者，保税区有很多高楼，“多的就是房子”，而一个用于虚拟注册的小隔间才13平方米左右，这样的小隔间可以划出很多，满足市场需求。

　　其次，他表示，即便外高桥保税区的虚拟注册地址被大量征用了，自贸区区域还包括外高桥保税物流园区、浦东机场综合保税区、洋山保税港区，那里还可以寻找注册地址。

　　更为重要的一则信息是，本报从另一名管委会人士处获悉，目前大批量的用以虚拟注册的场地的权利人是园区内的几家大型开发公司，比如外高桥集团下的数家开发公司，而2万元的门牌号年租金实际也是这些开发公司给予市场的报价，由此形成了一道价格参考线。

　　有管委会人士告诉本报一个逻辑：开发公司需要大型企业入驻，而如果市场整体租金过高，那些有实际业务运作的大公司的租金也会升高，“这些大公司肯定不干”。“租金过高会影响整体招商”，得不偿失。

　　此外，当本报记者以“炒客”身份向综合服务大楼4楼的开放式业务咨询柜台人员进行咨询时，该服务人员劝阻称，如果注册公司的市场需求真有这么大，或许试验区也会扩容；如果市场需求中有太多炒作成分，造成租金哄抬，那政府很可能会有相应监管措施出台。

　　上述劝阻自成逻辑。可是在周阿姨和一些代理注册的中介们眼中，看到的又是另一些现象。据王女士转述，上周五，她的一名同行在向一家开发公司索要虚拟地址类的租赁合同时，开发公司竟表示“今天合同用完了”。在王女士看来，这是供应已经有所限量的信号。

　　解密“虚拟注册”

　　对于“虚拟注册”的不了解，也是市场上一批炒客盲目跟风的原因。不少注册者不知道房源何来，因此选择相信了“虚拟注册地址会很快用完”的说法。更甚至，有代理中介在拉拢客户时谎称2万的年租金是“政府定价、政府收取”。

　　事实上，自贸区因取消登记公司实收资本，存在“1元注册公司”的说法。但问题是，公司需要注册地址，而这一地址需要租金，即便是“虚拟地址”。

　　两大主体是这种“虚拟地址”的权利人。一类是区内的多家开发公司，是区内不少办公楼、厂房、仓库的出租方，他们将一些厂房或仓库划割成每间10余平方米的用地，形成一个固定的门牌号，然后向市场(包括中介)批量提供这些门牌号作为注册地址，租金正是目前的主流定价：2万元/年。但由于这些厂房或仓库本有其用，因此不适宜注册公司进入办公。

　　而本报记者从获取的租赁合同中发现，这些土地的权属性质是“国有建设用地使用权”，用途多为“工业、仓储”，开发公司的使用期限一般为50年。

　　另一类，是外高桥保税区在约20年开发过程中形成的“小业主模式”。上述管委会办公室业务人士称，尤其是在保税区开发初期，不少地或物业是由民营企业购买的，也有不少个人或私营企业投资了个别物业。因此，他们现在也是招租的一大主体。

　　从理论上来说，所有的出租方自行决定自己房产的租金价格，从实租办公场所来看，面积、地点、楼层、周边环境的不同，也使这种市场化定价表现明显。但“虚拟注册”对于承租方来说，仅仅是一个门牌号，从谁手里获得并无区别。而几家大开发公司统一的年租金叫价，也引得市场其他出租方跟风。

　　王女士说，当她去和小业主商谈“虚拟地址”价格能否略有下降时，对方表示现在已经是“卖方市场”，只有涨价的可能性。但出于开发公司尚有大量2万元/年的隔间出租，市场其他出租方也没有自行涨价的空间。

　　其实，即便不通过中介，行车在杨高北路上，本报记者也见保税区内不少小业主拥有的楼宇悬挂出“招租”“招商”的广告牌和招租电话。尤其在新发展公司的南侧，待租的物业供应更为充足。

　　此外还值得一提的是，在自贸区诞生之前，外高桥保税区内的房屋出租市况不佳，很多王女士接触的小业主也长期处于倒贴物业费的亏损状态之下。自贸区带来的租赁市场升温，是他们久盼的“春天”。

　　除了寻找注册地址并支付2万元一年的租金，“虚拟注册”一家企业还有哪些步骤和成本？本报在管委会了解到的办照流程是：首先是与出租方草签租赁协议，其次是预查名，待公司名称核准后需要进行公司审批和租赁合同的备案，然后进行网上申请，最后可领取营业执照、税务登记证、机构代码证。

　　而关于自贸区注册资本认缴登记制的新政，不少企业主误解为公司注册资本可以任意数额、越大越好。对此，本报从管委会获悉，公司股东需要对认缴出资额、出资方式、出资期限等自主约定，并记载于公司章程，股东之后仍应当按约定缴付出资。需要注意的是，有限公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，股份公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。因此，投资者还是需要根据自己的缴付能力慎重确定公司的注册资本。

　　至于在注册过程中除了租金以外的成本，王女士称，即便企业自行办理，也还需要支付机构代码证100元左右、刻章费用、银行基本户开户费用等。有进出口权和对外贸易经营者备案登记、外汇登记、海关证、商检证、电子口岸卡等需求的公司，还需要支付相关费用。

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