在当前传统商业住宅市场下滑的背景下，旅游地产的投资热度似乎正日渐高涨。

　　“目前我国地产前百强企业中，约有80%都进入了旅游地产领域。”巅峰智业集团创始人刘锋近日在第二届中国旅游项目投资大会（下称大会）上透露。

　　另据旅游财富网此前发布的数据显示，2012年一季度中国旅游地产总投资额约为2600亿元，占整个房地产投资的20%以上。

　　近几年来，随着我国的休闲度假市场需求日益扩大，旅游地产也迅速升温，而与之相伴的各种乱象与争议也不绝于耳。

　　“旅游地产是以旅游的名义开发地产，结果导致大量的自然和文化资源被城市化。”著名旅游策划专家、北京慧士德咨询中心首席咨询师刘建华在投资大会上直言道。“中国旅游当下主流是景区旅游，中国旅游当下主流也是旅游地产，中国城市化进程中与中国的旅游地产潮同流合污绑架了景区旅游。见到自然景观就要开发，正在形成一场巨大的生态灾难，其危害已经逐步地显现出来了。”

　　“旅游地产不是中国旅游业可持续发展的道路，只有把旅游和文化创意产业、高科技产业相融合，才能实现旅游业的可持续发展，这也是我们这次会议所提倡的。”国际旅游投资协会总干事王琪对中国经济时报记者表示。

　　抢滩旅游地产市场

　　所谓旅游地产，是指依托周边旅游资源而建，有别于传统住宅项目的，融合旅游、休闲、度假、居住等功能为一体的地产项目。

　　“国内旅游地产的概念最早兴起于海南。早在上世纪90年代中后期，海南的开发商为了盘活当地房地产业，打出了‘旅游地产’这个概念。”旅游财富网CEO曾晓成在接受本报记者采访时表示，旅游地产发展至今已经呈现出几乎火爆的态势，从南到北都在开发。重点集中在海南、山东半岛、云南、广西、东北、长三角等地区。

　　虽然是遍地开花，但旅游地产大致可以分为以下两个类别，一是围绕一线城市而建的旅游地产，车程在一到两个小时以内；二是依托景区，或者是有季节性变化的区域，如海南、东北，独特的季节性特征吸引休闲度假游客。

　　“旅游地产所具备的不动产投资理财和休闲度假双重功能，迎合了中产阶层‘品质生活’的‘新三大件’核心价值取向，必将受到中国中产阶层人士及家庭的热烈追捧。”对于旅游地产的发展前景曾晓成表示看好。

　　目前我国旅游地产的投资主体主要有两种，一是传统的房地产开发商，如万科、万达、富丽等都纷纷进军旅游地产。

　　“旅游度假区正在成为万达新的支柱产业，到2020年万达集团在文化旅游产业收入比重将提高到50%以上，彻底实现万达集团的产业转型。”万达集团副总裁、万海文旅投资公司常务副总经理胡章鸿在投资大会上表示，万达集团目前正在长白山、武汉、西双版纳、三亚等地打造旅游度假区，总投资将超过一千亿。

　　第二种是传统的旅游企业，如港中旅、华侨城、中旅、国旅等也都在大规模进入旅游地产。

　　“除了旅游产业链的投资之外，我们也在探索旅游与旅游地产的互补互动，这也是我们近几年探索的重点。”港中旅集团总经理助理兼企业发展管理部总经理薄宝华表示，港中旅在旅游和旅游地产的互动主要有三种，一是景区加地产，先把核心景区打造好，再来延伸地产。不是像有些企业探索的先做地产。第二个类型是酒店加地产，港中旅计划在几个中心城市做城市酒店综合体，例如北京的丽都饭店。第三个是高尔夫加地产，例如深圳的项目，在南京港（002040）中旅也做了高尔夫加地产加温泉项目的策划。

　　除此以外，一些传统的制造业企业也纷至沓来。例如金杯集团、联想、用友等汽车制造企业、IT企业、煤炭企业、钢铁企业都在纷纷进入旅游业，分羹旅游地产市场。

　　发展旅游还是开发地产？

　　投资主体的复杂也致使旅游地产行业不可避免地出现一些乱象。

　　“旅游地产行业最大的特点是乱。”曾晓成告诉记者，传统的旅游公司懂观光式、体验式旅游，但可能不懂现在中产阶级的真实需求，也就是对休闲度假旅游的需求；传统的房地产公司理解休闲度假是未来发展趋势，但在旅游地产具体的物业上怎么运营，传统开发商并不在行，可能还是按照以前的住宅模式来运营。“海南就是典型的案例，所以大部分旅游地产只是停留在概念上的旅游地产。”曾晓成说。

　　除了经营管理上的混乱，近几年来，一些“借旅游之名圈地”的乱象也不少。

　　“一些原来做房地产的企业现在拿地越来越困难，而加上旅游的概念后，不仅拿地好拿，政府在政策上也可能给予一定的优惠。”云南田野咨询机构董事长文剑武介绍说，“我们很多所谓旅游地产项目，只有地产，没有环境、没有特色和良好的经营管理，这类项目仅仅是化了妆的旅游地产，就是简单的房地产。”文剑武说。

　　今年以来，国家先后出台两个文件，明确表示严厉打击借旅游的名义开发房地产的行为。

　　2月16日，央行、国家发改委、国家旅游局、银监会、证监会、保监会、外汇管理局七部委联合发布《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》，鼓励旅游类的企业上市融资，同时也明确严查借旅游项目名义变相进行房地产开发。

　　对高尔夫球场、大型主题公园、城市水源地的观光农业等国家明令禁止或限制发展的旅游项目，应严格禁止或限制发放贷款。

　　今年4月23日，国家旅游局再次重申要严查借旅游之名开发房地产，坚决切割旅游与征地拆迁、房地产开发的关联，防止旅游业被“非”旅游项目或“假”旅游项目所利用与“绑架”。

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　　事实上，旅游地产目前还处于一个监管空白的阶段。“现在国家还没有一个专门的部门去研究旅游地产。”曾晓成告诉本报记者，旅游局只管旅游行业的问题，房地产行业归属于住建部管理，土地是归国土部监管。“从目前来看，旅游地产的发展只能靠行业自律，我们在今年5月份推出了‘国际旅游地产专家评审委员会’，立志于为行业标准的制定做一些贡献。”

　　应建立监管机制

　　发展旅游地产，对旅游资源如何进行合理规划及保护？曾有业内人士及专家发表过各自的意见。

　　北京大学旅游研究与规划中心副主任李建中认为，旅游地产要有行业标准。在他看来，旅游地产的概念很模糊，本身是民间的一种叫法，只是一种概念，一旦政府介入，必须要有非常明确的界定，否则政府的介入就是没有依据的。

　　美国哈佛大学设计学硕士、清华大学副教授周榕认为，旅游地产实际上是一种稀缺形式的资源，是旅游资源，或旅游目的地所在的土地资源和空间资源支配权的分配过程。他建议在开发旅游地产的同时，应该吸取十几年来在城市房地产开发过程中的粗放性资源组织的教训，否则，旅游土地资源很快就会是一个告急或吃紧的状态，应注意避免用粗放性的办法进入旅游产业。

　　北京中坤地产总经理徐秉迪则认为，旅游地产必须遵循保护性原则。在对旅游资源尽可能保护的原则下，把价值充分开发，是旅游地产最核心的内容。

　　值得注意的是，近年来随着越来越多的湿地别墅、森林别墅、填海建房项目如雨后春笋般涌现，我们的生态环境也在面临着不可承受之重。

　　例如，云南的洱海湿地别墅、陕西的森林别墅、黄河湿地别墅等等，以牺牲生态环境为代价来开发地产的项目比比皆是。

　　据统计，从20世纪50年代以来，我国湿地开垦面积达1000万公顷，全国沿海滩涂面积已削减过半。

　　“旅游地产的发展本身就是要依托环境，包括清新的空气，良好的水资源。开发旅游地产过程中破坏环境的行为是不可取的。”曾晓成表示。

　　那么，旅游地产如何做到在开发过程中保护好环境？旅游地产是否是旅游业发展的最终出路？带着这些疑问，记者致电了浙江鸿茂控股有限公司董事长刘斌。

　　“对不起，因为我不认识你，所以没法回答你的问题。”刘斌婉言拒绝了记者的采访。

　　公开资料显示，浙江鸿茂控股有限公司正在打造奢华地产项目——鸿茂八墅OCTVILLAS。该项目位于杭州富春江畔，处于长三角黄金旅游线上，基址为原生态溪流山谷，占地面积400亩。一期建造45幢独立别墅和一座生态会所；二期、三期为超五星级酒店、星级公寓、生态公寓。

　　“旅游与旅游地产的区别就像当看见一个美丽的姑娘，如果觉得很美，是只欣赏还是占有？”王琪表示，这个问题的解决就是从产业融合的角度去考虑，旅游必须走与文化、科技相结合的道路，这才是一条健康、可持续发展、让人民幸福生活的光明大道。