中国品牌总网讯：阳光城 （000671,SZ）5月23日公告，拟与福建省龙岩市人民政府、新罗区人民政府签订《龙岩“花漾江山”旅游综合体项目投资开发建设合作框架协议》，由阳光城与政府共同合作开发龙岩“花漾江山”旅游综合体项目。

　　上述项目总规模约6500亩，其中建设用地约2500亩。业界预计，投资的下限达35亿元。但是，一季度阳光城的货币资金仅7.79亿元，并有即将到期的各类债务20多亿元。

　　上述旅游地产项目的巨额开发资金从何而来？中房信分析师薛建雄认为，只要拍得部分土地，然后出资1亿元或者几千万元开发酒店及公寓，再将公寓卖掉，用卖公寓的钱滚动开发，最后完成35亿元的投资。他介绍说，“这正是目前旅游地产的主要开发模式。”

　　具体实施起来，如果房子卖不动，会不会连累整个旅游地产项目的开发，进而出现大规模的“烂尾楼”？上述担忧并非杞人忧天，以沈阳荷兰村为代表的旅游地产就是典型的“烂尾”案例。

　　市场前景难以估计

　　对于旅游地产市场来说，目前最大的风险是项目的市场前景难以估计。国内某大型房企高层向《每日经济新闻》记者表示，目前国内的旅游地产项目，既有像雅居乐清水湾一样能够迅速回笼资金的高周转项目，也有短期销售乏力的长白山地区项目，很难根据这些项目对整个旅游地产市场进行明确的预测。

　　中房信的数据显示，海南雅居乐清水湾2010年~2012年卖出的公寓和别墅总金额超过100亿元，而另一家开发商开发的半山半岛只有50亿元出头，中信博螯千舟湾只卖了10亿元。不同的项目，不同的景观，市场差距很大。

　　和普通住宅不同的是，旅游地产的主要营销渠道往往不在项目当地。以海南的楼盘为例，东北、上海、北京、成都等地都可能成为房地产项目的推广地。开发商不仅会在这些地方大面积投放广告，还会在当地设立项目推广中心，这使得项目的营销成本大大增加，但销售额却未必会随之提高。

　　事实上，目前市场上销售良好的真正意义上的旅游地产并不多，反倒是带有“旅游度假”概念的房地产项目更受青睐，因为这样的房产不仅可用于度假，同样也能满足当地购房者的自住需求。比如，去年销售额超30亿元的龙湖地产烟台·葡醍海湾，有近八成的客户来自本地，碧桂园的十里银滩的众多客户也是在深圳工作的人群。

　　回笼资金依靠销售

　　旅游地产的市场前景难料，给项目的融资及后续开发带来了风险。

　　中房信分析师薛建雄说，虽然阳光城拟开发的龙岩“花漾江山”旅游综合体项目规模庞大，但开发商出资并不多，只要先期造个酒店，然后开发住宅就行，因为酒店是旅游地产重要的服务设施，开发商需要借酒店来吸引游客。

　　如果不是因为销售需要，开发商会不会先开发和旅游地产有关的配套服务项目？中房信旅游地产事业部总经理胡晓莺的答案是“不会”。

　　和普通住宅开发商一样，旅游地产的开发商同样看重资金的快速回笼，销售被列在非常重要的位置。旅游地产的会展、酒店、餐饮等项目由于资金回收速度缓慢，并不为开发商所重视。甚至他们会希望能减少相关设施的开发，把更多的土地资源用于开发房地产销售。

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　　一定程度上，雅居乐地产开发海南清水湾的案例可以反映出房地产商们的心态。根据规划，海南清水湾的酒店多达6个，但在销售了200多亿元后，雅居乐在清水湾的第一个酒店至今仍没有开业。

　　配套跟不上将拖累销售

　　旅游地产开发商因资金考虑，对配套设施投入不及时，这给开发埋下隐患：一旦房子卖不掉，整个项目的开发会不会被无限期延长，甚至变成“烂尾”？因为如果相关的配套设施不完备，旅游地产项目将失去吸引力，进而影响销售。

　　胡晓莺说，目前旅游地产产品主要分为两类：一类是度假类的房地产项目，另一类则是在城市周边完全没有配套设施的区域开发项目。

　　前一种项目的购买群体主要是短期的投资客。开发商只需要将内部的园林环境建好，就能吸引购房者；后一种项目的主要购买群体则是长期投资人群。开发商不仅需要把楼盘的环境打造好，还需要周边跟进配套设施以吸引顾客入住。海南、西双版纳的楼盘大多属于后一种，因此对于旅游配套设施的投入将决定这些楼盘的去化率。

　　和胡晓莺的观点一样，途家网的CEO罗军也认为，规划的旅游地产配套最终能否得到开发商的执行，是决定项目成败的关键。他表示，只有提供良好服务和配套的旅游度假产品才易于出租，为业主带来很好的投资回报。然而，一旦前期房子卖得不好，开发商就很难有足够资金完成这些配套，带来“烂尾”风险。