回顾期房销售在中国大陆的十多年历史时，我们不得不首先澄清的一点是，期房销售方式首先是市场自然发展出来，而后才被1995年正式实施的《城市房地产管理法》所追认，才形成我们今天所指责和激烈争论的期房销售制度。这种临时起意的方法最初的目的仅仅是为了缓解开发商融通资金的困难，根本缺乏相关的配套监管政策的准备。也正是这一点区分了为什么期房销售制度在香港畅行无碍，而在大陆却被列入黑名单的原因。

　　邓智仁：我就知道会出问题

　　邓智仁是在大陆房地产开发早期影响巨大的人物。深圳和上海第一个外销楼盘都是由其一手策划并参与销售。也是他首先将香港楼盘的销售模式引入大陆，从上世纪80年代末深圳第一个外销楼盘——金田别墅开始，大陆就出现了期房销售形式。他也是最早认识到期房销售在大陆所面临问题的人之一。十多年后，邓智仁在接受记者采访时说：“我就知道会出问题”。

　　看起来邓智仁的回答有点事后诸葛亮的味道，但事实的确如此，邓智仁靠他的营销技术和管理在大陆挣了很多钱但却没有投资过大陆的房产。当年跟随邓智仁而来的香港员工在90年代初都卷入到投资大陆房产的大军之中，惟独邓智仁没买。员工都很奇怪，为什么老板不买呢？“因为我有眼光啊”，邓智仁说这话的时候甚至都没有发笑反而一本正经，“我当时就认为大陆楼房升值机会低，但是香港人觉得便宜。这个道理他们几年之后才明白过来”。

　　邓智仁是在楼盘操作与香港的对比中发现了问题。深圳金田别墅没有出问题，那是因为它本身是上市公司操作，别墅的建设周期和难度也小于普通楼盘。这个项目的成功无疑在很大程度上鼓励了香港人的消费信心。但是就期房销售更为复杂的配套制度来说，大陆和香港存在根本的不同。“当时做很惊讶，大陆采用香港的期房预售模式，却又不采用香港的监管方法”，邓智仁分析是制度的执行有别，香港楼盘可以预售，但土地必须全款支付，开发商把土地抵押给银行获得建设贷款，但是这些贷款不能由开发商支配，而是由律师行按照工程进度划拨给施工方。每个阶段都会有监理机构和律师行验收。

　　与香港的方式相比，大陆的初期期房预售目标显得更为单纯了。深圳国土局房地产业管理处副处长李东表示，早期实行预售的原因是刺激房地产发展，开发商实力较弱需要支持。建设部政策研究中心副处长文林峰表示，房地产开发贷款是90年代中后期才蓬勃兴起的，此前都是以其他名目获得银行贷款，而个人住房贷款则是从1998年才开始迅速发展。在房地产业的起步发展阶段，开发企业需要从市场上筹集资金，在直接融资匮乏、间接融资数量有限的情况下，只能通过从消费者预收款和订金中获得资金支持进行项目开发。

　　期房销售的出现要远早于政府的具体认识。当年跟随邓智仁现为北京世纪百人行投资顾问有限公司经理的童渊回忆，是先有实践后有政策，监管确实有问题。事实上，期房销售出现在80年代末的深圳，而期房销售制度正式落实到文件上，却是在1995年1月1日开始实施的《城市房地产管理法》。即便是这个姗姗来迟的正式法规，对于期房销售的条件阐述仍然彼此矛盾。在明确期房销售地位之前，配套监管政策的虚弱程度是可想而知的。

　　马力：“问题楼盘”短期之内无法解决

　　习惯炒“楼花”的香港人在大陆栽了大跟头。由于这些问题过于复杂，香港民建联主席马力在记者招待会上公开承认，解决广东涉港“问题楼盘”是一项长远且艰巨的工作，短期之内无法解决。

　　马力接到的问题各种各样。来自香港的陈先生是香港普通公务员，希望退休后定居深圳。90年代初在布吉以楼花方式买别墅，总价60多万，开发商后来跑掉，他交的定金10多万赔在里面。

　　香港民建联试图解决这些问题。时隔十多年之后的2004年收集问题楼盘的个案时仍然收到了超过3000份的求助。民建联网站提供的统计资料显示，涉及香港人的问题楼盘因停建或其他原因无法收楼的152个，楼盘“货不对版”的48个，没有房产证的105个，其他诉求130个。

　　这些问题甚至可以追溯至1993年之后呈现恶性发展。在深圳、惠州等地常见事情是开发商收取期房订金之后卷款逃跑，紧接着东莞、江门等等地区出现大量烂尾楼和各种各样的纠纷。其中，数香港人购买最多，受害最深。香港人也就此将这些楼盘统称为“问题楼盘”。

　　无可否认，烂尾楼和货不对版等现象大多和期房销售方式有直接或者间接的关联。客观讲，这些问题并非完全由于期房销售引起。童渊认为，当时全国房地产普遍出现问题，还有土地炒卖等问题，不能完全怪罪于期房预售。

　　疑问被更多指向为什么银行能轻易贷款给这么多容易出问题的开发商，从一夜之间兴盛起来的林立楼盘到迅速破灭时间如此之短，期间为何没有采取措施？这些问题同样也是邓智仁疑惑的问题，“为什么广东出现大量问题之后，期房预售制度还继续在全国推广？为什么没有吸取教训？”文林峰分析，由于我国房地产业的相关法律法规还不是很健全，因此，不仅因资金链跟不上而出现了烂尾楼，也因质量监管力度较弱而出现大量的质量纠纷，有些还存在开发商虚假合同的严重欺诈行为。显然，这些问题要超越期房销售本身。

　　朱永平：建议取消期房预售制

　　与期房预售制度相关联的还有虚假按揭和期房造成的房产权属问题。尽管假按揭与期房预售并无必然关系，但至少从表面看期房预售为假按揭或卷款逃跑提供更为方便的可能。2002年9月,中行北京分行在对零售按揭贷款进行内部稽核时,发现“森豪公寓”开发商──北京华运达房地产开发有限公司以员工名义,虚构房屋买卖合同、提供虚假收入证明套取按揭贷款及重复按揭贷款6亿元,并将按揭得到的资金移至外地,致使该项目的工程被停工,形成烂尾工程。

　　问题的积累在2003年发酵。当年10月，广东省人大代表朱永平向广州市国土房管局指出期房预售制度的五大弊端，建议废除商品房预售制度。朱永平的意见主要集中在期房造成的权属问题上。取消期房预售制度的建议没有被采纳。

　　实际上，期房预售制度确立以来，管理越来越严格。正参与研究在深圳取消期房预售制度的李东表示，门槛一直在逐步提高，如拍卖取得土地，地价必须在5天交清。去年年初要求，投入资金方面，已达工程预算投资总额的25%，并经注册会计师验资；工程形象进度方面，七层以下的商品房项目，已完成结构工程并封顶，七层以上的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程。在银行方面，2003年之后央行也出台了很多关于控制房贷的政策。童渊和邓智仁都确认，广东和上海的期房预售出现的问题明显减少，越来越可靠。

　　但形势发生了变化，取消期房销售制度突然成为热门话题。这一事件源于国土资源部官员的表态，国土资源部土地利用管理司司长廖永林在7月底一次座谈会上指出：“现在的房地产市场上出现的种种问题，特别是乱炒房地产，都跟预售有关。我个人的意见是，应该完全取消商品房预售。没有完全建好就卖出去，卖了个半成品，出了问题怎么办？”紧接着是央行发布的2004年地产金融报告，该报告明确建议取消期房预售制度。

　　在期房预售制度日益完善时，国土资源部和央行这两个和房地产紧密相关的部门却同时建议取消期房预售，这是相当有趣的现象。相当多的分析人士认为，央行的建议不用考虑太深，尽管此后建设部召开了研讨会，研讨的结果是暂不能取消期房预售。

　　文林峰认为，现房销售适于市场供需关系和房价比较稳定，甚至是供略大于求的地区。而且当前金融品种单一的问题还没有改善，房地产企业缺乏直接融资渠道，如果相关的金融配套政策不能及时跟进，则会导致开发项目不能及时竣工建成，带来更大的银行金融风险和市场纠纷，也会带来一些虚假行为，如施工企业垫资并造成新的拖欠工程款，私下收取订金和预收款，给消费者带来更大的风险。

　　作为与监管、金融乃至土地制度紧密相关的期房预售制度是否会取消可能在相当长时期内还要取决于土地和金融配套改革进度。

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