四大房企巨头的扎堆涌入，为本已热闹不凡的来广营区域再添新军。业内人士认为，作为近年来少有的优质居住用地，之所以接连两度遭遇“冷出让”，跟楼市低迷开发商拿地积极性被抑制不无关系。不过，随着这些巨头房企的涌入，来广营地块的定位将渐趋高端，再加上其所依托的国奥板块，区域发展前景不容低估。

　　房企扎堆拿地

　　2011年12月，融创中国和中化方兴首次合作拿地，以30.67亿元的价格拿下朝阳区来广营乡土地储备项目B1-B3组团居住及商业金融地块。 

　　资料显示，来广营地块总建筑面积28.38万平方米，挂牌起价为30.67亿元，最终该地块由上海拓丰投资咨询有限公司、天津融创奥城投资有限公司与北京融创恒基地产有限公司联合体以底价成交，折合楼面价10807元/平方米。 

　　目前，来广营地块周边区域商品房在售均价在2.5万-2.7万/平方米之间，在售二手房均价在2.4万/平方米左右。与去年和前年相比，这一成交价格并不高，融创联合体属于抄底拿地。 

　　两个月后，今年2月14日，位于来广营乡土地储备项目A4和B4居住用地仍然保持了低价成交，最终招商局地产(北京)有限公司和大连盈致企业管理有限公司竞买联合体以23.7亿元挂牌底价竞得。 

　　记者从北京市土地整理储备中心了解到，A4-B4地块的四至范围是，东至南湖渠东路，南至来广营乡政府北街，西至朝科开发区1号路，北至来广营中街。占地面积为10.7036万平方米，规划建筑面积为18.9256万平方米，以成交价计算，该地块折合楼面价为12523元/平方米，这一价格较此前融创中化联合体竞得的B1-B3地块略高1716元/平方米。

　　综合品质推高地价

　　业界认为，先后成交的两宗来广营地块是近年来少有的优质居住用地。其临近多个高尔夫球场和生态公园，并有永久性城市绿化带的景观支持，生态环境优越；临近北五环、大广高速和城铁13号线、正在修建的地铁14号线来广营站，交通便捷，地块体量也有利于进行规模开发。 

　　记者在来广营地块现场看到，该区域在售项目有筑华年、华贸城、中国铁建国际城等，东侧毗邻正在修建的地铁14号线来广营站。 

　　地理位置相对优越，也决定了来广营地块价格的高企。据链家地产市场研究部统计，招商地产和九龙仓联合拿下的来广营地块，是今年截至目前27块成交用地中楼面价、总价最高的用地，也是历年来广营板块楼面价最高的用地。根据链家地产统计，楼面价高于1万元/平方米的居住用地中，2011年仅成交3宗，自2008年以来也仅成交33宗。

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　　热地缘何冷出让

　　如此难得的地块，本应受到各大开发企业的追捧。据相关媒体报道，在A4-B4地块挂牌期间，包括中海、龙湖、中国水电以及融创中国、金地集团、葛洲坝集团等近10家企业都曾对该地块流露出极大兴趣，但却都没有转换为实际行动。 

　　“该地块可以说是最近一年多来，位置及配套等最优越的接近纯住宅地块，但预期的地块热并未出现，并没有以往房企扎堆的现象，依然以底价成交，可见目前楼市的冷清已经抑制了绝大多数开发商拿地的积极性。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟说。据统计，今年以来成交的28宗地块(包括其中8宗经营性地块)全部为底价成交。 

　　链家地产市场研究部冯联联认为，从周边项目来看，目前周边项目近期成交均价在3.4万元/平方米，其中个别项目在限购后仍有较为可观的成交，以目前该地块1.25万元/平米的楼面价来看，后期定价空间较高，且周边新增住宅项目供应较少，入市后预计会带来较强的市场竞争力。

　　市场低迷房企策略不同

　　据链家地产统计，目前北京正在交易的地块仅有4宗是纯住宅用地，均为2011年11月推出，推出至今已有约3个月时间，并未有任何报价。其余成交地块也均以底价成交为主。 

　　尽管土地市场整体趋冷，但房企在弱市下的拿地策略和表现却也不尽相同。 

　　恒 大地产高层曾表示，2012年原则上不增加土地储备；龙湖地产也表示将以保证现金流安全为首要任务，暂缓拿地；万科集团认为，土地市场还没有出现特别好的抄底机会，仍坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎原则。 

　　招商地产和融创中国则善于抄底。招商地产高层曾表示，土地市场上机会不少，并不会在调控期放弃拿地，相反会有积极的行动。在拿下来广营地块后，招商地产从去年12月以来获得的地块已达到10宗，土地总面积超过110万平方米。其公告显示，该公司此前在武汉、青岛、贵州毕节还获取了9宗土地。 

　　同样，融创和中化也选择在此时抄底入市。在拿下来广营地块后，融创中国董事长孙宏斌在微博上表示对此次拿地“非常满意”，并表示基于该地块的区域优势，来广营项目将定位高端，预计将在明年下半年面向市场。融创集团相关人士也表示，拿下来广营地块的意义与2008年拿下“西山壹号院”的意义一样。 

　　另外，房企联合拿地也有效规避了风险。张大伟认为，30.67亿元和23.7亿元的地块总价，不论对于融创中国和中化方兴联合体、还是招商地产和九龙仓联合体，都不成问题，选择抱团的方式，可以彼此分担风险。

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　　来广营一览

　　来广营乡位于朝阳区北部，南接望京新城，北与昌平交界，东临首都国际机场，西与奥体公园相邻。乡域面积25.88平方公里，区位优越，交通便利，望京新城和北苑家园坐落南北，五环路横穿东西，城铁13号线纵贯南北，公共路线亦通往四面八方。 

　　该区域目前在售商品住宅项目众多，包括筑华年、华贸城、中国铁建·花语城、天润福熙大道、润泽公馆等。据中原市场研究部统计显示，区域内目前商品房在售均价在2.5万-2.7万元/平方米之间。其中典型项目包括世华泊郡家园签约均价2.4万元/平方米，文合苑签约均价2.8万元/平方米。在售二手房均价在2.4万元/平方米左右，主要项目有：北纬40度2.5万元/平方米，天润福熙大道2.7万元/平方米，北京青年城2.2万元/平方米。 

　　来广营区域曾是众多国企和大型民企的“血拼”之地，随着这些房企的进驻，区域房价也扶摇直上。据某网站统计数据显示，从2006年到2010年初，区域内商品房均价从9600元/平方米迅速攀升到2.2万/平方米，涨幅超过100%；从2010年到2011年，区域在售商品房不论公寓和普通住宅，价格旗鼓相当，直奔3万/平方米。 

　　例如2009年8月开盘的华贸城，首期均价为1.5万/平方米，到2010年1月升至2.2万/平方米，目前售价已达2.6万/平方米；天润福熙大道2009年底开盘均价1.93万/平方米，2010年底升至2.55万/平方米；北京城建筑华年、世华泊郡及中国铁建国际城目前售价均为2.6万/平方米左右。 

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，从功能划分来看，来广营区域是集体育、文化、商业、会展、休闲等为一体，对应的房地产建设也是以高档商用公寓开发建设为主体，置业人群相对多元化，但未来的基础设施建设以及相关的产业配套能否跟上，将影响该板块的长期价值走向。