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　　2011年，对于零售企业来说，品牌调整策略需要根据不同的成长期、成熟期、衰老期、重生期来进行。为此，我们特邀请了3位购物中心的老总，与大家分享品牌调整的策略和经验。

　　北京蓝色港湾已经运营了2年，还是一个成长期的“孩子”，万象城则运营了3~4年，开始步入青年成熟期，而深圳中信城市广场今年10月迎来了8周年店庆，进入重新再生的关键时期。

　　特邀嘉宾： 蓝色港湾有限公司执行董事 章宏

　　华润置地有限公司商业地产事业部副总经理 郑义

　　深圳平安商用置业投资有限公司总经理 杨敬玉

　　■关心品牌租户，与品牌租户一起成长

　　■利用家庭和儿童教育的消费，创造差异化核心竞争力

　　■注重新业态，引进服装品牌混合店及原创设计

　　蓝色港湾　运营2年是一个适合做品牌调整的节点

　　蓝色港湾在开业将近两年的时候正在经历第一次调整。

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　　今年年初，蓝色港湾重新组建了专业团队，加快了对品牌的调整步伐。很多零售品牌租期都是2~3年的时间，所以对于一个购物中心来讲，经营到两年的时间点就是最合适的自我调整时间节点。

　　蓝色港湾有限公司执行董事章宏谈到：“在这个调整过程当中，主要依据三个策略。”

　　第一，就是密切关注消费者。也就是购物中心主力人群的需求。例如，蓝色港湾所在区域，属于北京高消费人群聚集地，主要是以家庭、儿童为主力消费人群。所以，在购物中心调整的时候，就要非常注重这一类人群，满足其人性化需求，包括家庭消费和儿童教育。事实证明，过去即便是在金融危机的影响下，儿童教育和儿童业态零售，给蓝色港湾带来的销售的驱动力依旧很大。所以在此次调整的过程中，依然要强化了这方面的优势和强项。

　　此外，就是要关注中国尤其是中国大都市中正在兴起的中产阶级。在进行品牌调整的时候，还需更多关注一些进入和将要进入大陆的时尚消费品牌的连锁店，蓝色港湾正为这些消费品牌创造着更大的发展空间。

　　第二，要重视购物中心对品牌的态度。蓝色港湾对所有租户本着以服务为主的原则。购物中心和百货商场是不一样的，百货商场对品牌实行的是紧密型管理。但是购物中心对待入驻品牌主要以服务为主。因此，在品牌招商上二者也是有不同策略的。例如对奢侈品牌，考虑到周边已经形成相对成熟、集中的奢侈品购物中心，为了避免同质化竞争，蓝色港湾对于入驻的奢侈品牌的选择，就要依据市场的发展和消费者的需求。

　　第三，注重新业态的出现。几年前，意大利人就表示出对“品牌混合店”的极大兴趣，因为他们觉得“品牌混合店”相对更有个性，体现在设计师对包、鞋和裤子的混搭。而这两年我们看到，“品牌混合店”也正在中国逐渐兴起，所以在这次的招商中，蓝色港湾非常注重对这些有个性的“品牌混合店”的引进。”

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　　■加强文化产品和服务品牌的引进

　　■引进设计师品牌，摆脱服装品牌同质化现象

　　■早走半步或一步，而不要早走五步或十步

　　万象城　比别人早走半步或一步

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华润置地深圳万象城

　　万象城从开业到现在，一直都在不断尝试调整，最近更是进行了整体品牌档次的提升和品牌优化。

　　华润置地有限公司商业地产事业部副总经理郑义对于还有一个月就到来的2011年有着很高的期望。他指出，万象城在2011年将会在两个方面进行调整。

　　第一个方面是对目前还不完备的，或者是缺失的、相对较弱的品类进行加强补充。

　　第二方面，中国购物中心目前同质化现象非常严重，万象城需要引进新的业态业种和新品牌。其中包括一些书店等文化类别的精品店的引入。

　　对于现有的服装品类，万象城也会引进一些新品牌，尤其是优秀的设计师品牌。这样，一方面做到差异化的经营，第二也能够满足顾客的个性化需求。

　　郑义很认同尚泰零售集团高级副总裁兼中国区董事总经理周猛的观点——一小步一小步的变化比突变要好。他指出，作为一位购物中心的优秀管理者，最好能够跟别人有所不同。应该早走半步或者是一步，而不是五步、十步。略有一点不同，保持一点新意，这样对万象城保持竞争力是非常有利的。

　　■开业八年，已然完成生命周期的第一轮循环

　　■调整主力店“吉之岛”面积，打造华南地区旗舰店

　　■推出“购物通卡”和“VIP卡”互动的新会员服务体系

　　深圳中信城市广场　享受重生的喜悦与快感

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　　10月28日，是深圳中信城市广场开业满八周年的好日子。

　　深圳平安商用置业投资有限公司总经理杨敬玉表示，如今，中信城市广场作为购物中心业态的生命周期已经完成了一次循环，开业到现在的八年中，前四年的基本出租率和收益率都在逐渐增长，但是其收益却并不尽人意。

　　从2006到2009年，四年中心城市广场的收益增长幅度相当可观。但截止今年2010年上半年，已经开始出现明显后劲不足的问题，增长乏力。

　　如果按购物中心业态生命周期规律来看，其第八年的经营状况应该处于一个巅峰状态。中信城市广场走到这一步有着不可回避的先天的不足。客观总结一下经验和教训存在几大硬伤。

　　第一大硬伤是体量不够大，中信城市广场使用面积共计才4万多平方米。

　　另外一个硬伤就是前期购物中心品牌定位的不统一性。西武百货定位高端，而另外一个主力店，在日常消费品类和其他分租部分，和整个中信城市广场的整体定位差的太远。

　　第三个硬伤是，因为体量的原因，主力店占的比例过大。

　　比如，吉之岛店将在明年春节后动工，至少投入3千万元以上，升级改造成为吉之岛在中国的最高业态，做成华南区的旗舰店，将会大量引进日本原产的生鲜。

　　购物中心将新引进40多个品牌，涉及到调整的品牌几乎占到90%，改造成本估计需要3~4千万元。

　　随后,中信城市广场还要对其四楼进行重新定位调整。主要就以家居用品，高端化、定制的产品包括定制的手包、皮鞋、西服等为主，并且开设了VIP室。

　　另外，中信城市广场内部也要进行调整，包括新品牌引进和现有品牌优化。现在，购物中心的定位更加统一了，与商户合作的更紧密了，创新经营的手段在不断推出。明年一月份又要推出“购物通卡”和“VIP卡”互动的新会员服务体系。预计明年六七月份，中信生活广场通过调整、重生后，将焕发出属于自己独特的炫目光芒。

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