法律人士认为开发商应承担多重处罚

　　富力地产陷入质量纠纷的项目一个接着一个。位于上海市青浦区的知名楼盘富力桃园近日又发生质量纠纷，该楼盘一位汪姓业主向本报投诉称，她所购买的富力桃园房屋自入住以来，卧室整面墙壁发生漏水事故，严重影响居住。

　　据业主反映，截至9月，该项目已发现数十种质量问题，而负责此项目的富力地产子公司——上海浦卫房地产开发有限公司(以下简称浦卫开发)对这些质量问题并未迅速有效地进行整改。

　　业主的代理律师认为，一旦查证这些质量问题是在竣工验收之前就已产生，开发商的这种行为将涉嫌欺诈，就应承担相应行政责任和民事责任。截至发稿前，富力地产对出现质量问题的原因及相关处理结果没有回应。

　　数百万元豪宅难住人

　　年前，上海虹桥国际机场数公里侧畔一座座双拼联排别墅群拔地而起，这就是富力桃园。宁沪市民纷纷慕名而来，谁知买房后，迟迟不能入住，最初的喜悦变成了懊悔。

　　业主汪女士对《经济参考报》记者说，自己买的是富力桃园A区的双拼别墅，上下三层，面积200多平方米，地下室还有100多平方米，交通方便，总价290余万元很具吸引力。满以为购得安居乐业的“世外桃源”，却在收房后发现质量问题。

　　急于入住的汪女士发现，台风季节迎风面的3楼主卧整面墙壁漏水严重。在四次要求报修、填写三张报修单之后，迎来的是姗姗来迟的维修队，自内墙地面到墙壁两米全部凿开后，维修队告诉业主无法维修。“他们始终不肯从外墙给我们维修，从内墙修是修不好的。”

　　懂行的业主还发现，建筑用材也让人担心。开发商普遍使用了青灰色的渣土砖，此类建材虽然可以用于民用基础建筑，但是由于材质所限，如果工程质量不达标，极易漏水。“一共150套别墅，除了一套没有报修过，其他都有质量问题。”一位业主告诉记者。

　　今年3月，业主们综合整理出富力桃园项目存在的主要质量问题并通过信访途径进行投诉，这些质量问题涉及渗水、门窗五金、给排水、外墙、室内墙及地面、绿化等六大项27个小项。

　　以房屋整体多处渗水为例，具体问题主要表现在八个方面：地下室底板和混凝土墙二次浇捣时未捣实，造成地下室底板和墙面接缝处渗水；地下室底板留孔防水未做好，造成地下室卫生间及污水池渗水；地下室底板防水未做或底板厚度未达标，造成地下室底板整体渗水；一层以上窗框和外墙留缝处未用防水砂浆填实，造成窗框周边渗水；二层小屋面伸缩缝防水未做好，造成一层客厅整堵墙渗水；外墙GRC线条安装后和面砖之间未填缝，及外墙空心砌块砂浆未填实，造成内墙多处呈块状渗水；出屋面粪管留洞防水未做好，造成屋面板渗水；三楼露台与外墙的交接处严重渗水，造成整个墙面潮湿。

　　据业主反映，今年9月26日青浦区法院指定房屋质量检测机构到小区验房后又发现，国家规定四到六厘米的房屋保温层，在富力桃园小区缩水为1.6厘米。该业主还反映称，至9月份止又新发现室外无明沟、屋面雨水无组织排水等一系列问题。

　　面对自己近300万元买下的别墅，汪女士说：“这是一家华而不实的企业，如果知道富力是这么一家公司的话，我是坚决不会买他们的房子的。”

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　　整改久拖未决

　　面对“层出不穷”的质量问题，业主们通过各种途径与开发商进行交涉，相关政府部门也介入其中。而截至目前，有些问题只是采取了临时处理办法，有些问题甚至仍未有任何整改措施。

　　据介绍，绝大部分业主均是2009年4月前后与开发商签订的《上海市商品房预售合同》，约定交房日期为2009年12月31日。合同签订后，业主依约支付了购房款，但是合同约定交房日到达之后，开发商要求业主先行办理交房手续才能看房。有的业主坚持要求先看房，结果前去看房时发现房屋存在严重的质量问题，开发商答复称将会维修，待维修好之后即可交房。此后，开发商虽然进行了一些维修处理，但是未能解决问题，房屋仍然存在渗水等严重质量问题，根本无法入住。

　　面对遥遥无期的拖延，50户业主组成了集体诉讼团队把浦卫开发告上了法庭。代理律师北京市中银律师事务所上海分所律师万国华告诉记者，开发商于2010年3月向青浦建交委提交《富力桃园A区堵漏施工专项方案》的整改方案。但是，“开发商却并未按照该整改方案的要求施工，只是敷衍了事，答复说要在7月30日前维修好，但如今这个时间早就过了，问题依然没有得到根本解决。”万国华说，富力桃园目前的诉讼分为两种，一种是已经收下房屋，诉讼要求维修并赔偿相关损失；另一种是没有收下房屋，诉讼要求承担逾期交房的违约责任。

　　就上海富力桃园项目出现质量问题的原因及相关后续处理情况，记者专门致函询问富力地产有关部门，但截至发稿前，对方没有给出任何回复。万国华透露，在久拖未决的背后，判断质量问题的严重程度是目前开发商和业主的一个较大分歧，“目前富力方面承认有质量问题，但认为这只是小瑕疵，不影响正常使用，通过维修就可以解决。”

　　万国华表示，眼下业主们的态度已比较分化，相当一部分人是把原有房产卖掉才买这处房产，急着入住，有些人开始自己修缮，而“开发商是拖得起”的，他们认为已经取得了相关政府部门的合法手续和文件，交付的房屋是合格的，所产生的问题无非就是维修而已。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　“目前，房屋质量问题是否严重影响正常居住使用，还需要专业检测机构进行评估，如果能得出房屋质量问题严重影响正常居住使用的结论，那么诉讼的走向会趋于明朗化，反之，在目前的宏观法律环境下，业主们的权益较难得到很好的保障，将面临赔偿标准很难确定等一系列问题。”万国华说。

　　开发商涉嫌欺诈或承担多重处罚

　　目前，富力地产对产生质量问题的原因三缄其口，但万国华告诉《经济参考报》，一旦查证这些质量问题是在竣工验收之前就已经产生，也就是说开发商在竣工验收过程中骗取了相关政府部门的手续和文件，开发商的这种行为就将涉嫌欺诈，应承担相应行政责任和民事责任，尤其是其需要承担的行政责任，我国相关法律法规规定的非常明确。

　　根据《建设工程质量管理条例》(国务院令第279号)，建设单位存在对不合格的建设工程按照合格工程验收等行为的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　《住房和城乡建设部关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》(建质[2009]291号)规定，分户验收由施工单位提出申请，建设单位组织实施，施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师及相关质量、技术人员参加，对所涉及的部位、数量按分户验收内容进行检查验收。已经预选物业公司的项目，物业公司应当派人参加分户验收；建设、施工、监理等单位应严格履行分户验收职责，对分户验收的结论进行签认，不得简化分户验收程序。工程质量监督机构要加强对分户验收工作的监督检查，发现问题及时监督有关方面认真整改，确保分户验收工作质量。对在分户验收中弄虚作假、降低标准或将不合格工程按合格工程验收的，依法对有关单位和责任人进行处罚，并纳入不良行为记录。

　　此外，《上海市住宅工程质量分户验收管理规定》(沪建交联〔2009〕770号)第九条规定，分户验收中弄虚作假、降低标准或将不合格工程验收为合格工程的，应按有关法规对责任单位和责任人予以严肃查处，并纳入不良行为记录。

　　“虽然，普通人凭直观感觉就可得知质量问题是在竣工验收之前就已产生，但查清和认定这一事实还需要政府有关部门来进行。”万国华说。

　　不仅如此，他还认为，在上海青浦区富力桃园小区，开发商涉嫌交房前未按照《上海市住宅工程质量分户验收管理规定》(沪建交联〔2009〕770号)的规定，实施“一房一验”的验房手续，也应为此承担相应的责任。

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