2007年10月，南昌市民张先生以一次性付清房款的方式，买下万达星城雍星台1号住宅楼二单元1801号复式楼。时隔半年，张先生接到南昌万达房地产开发有限公司的一份《购房剩余手续的办理》通知书，通知书上写明，张先生还需补交15.56平方米的误差面积房款，共计5.7778万元。

　　“为什么会出现15.56平方米的面积‘误差’?这5万余元又该由谁掏?”6月13日，张先生向开发商提出质疑。

　　记者近日调查发现，在期房销售中，房屋出现面积误差的现象屡见不鲜，而在面积误差处理过程中，购房者通常处于弱势地位。据省消协的最新统计，2007年，江西商品房投诉量达312件，成为各类投诉中增长最快的热点，其中涉及房屋面积的投诉已被列入房地产投诉的十大热点之一。

　　●购房者：交房前被通知须补交15平方米的面积差价

　　张先生告诉记者，去年10月，他以77.855万元价格，买下万达星城雍星台1号住宅楼二单元1801号复式楼，并以一次性付清的方式，在签订房屋买卖合同当天结清房款。

　　2008年4月21日，张先生接到南昌万达房地产开发有限公司的一份《购房剩余手续的办理》通知书，通知书上写着，张先生合同上的建筑面积与产权误差15.56平方米，故还须补交面积差价共计5.7778万元。

　　“4月30日就是交房日期了，这时告知还要补交房款是什么意思?为什么会出现这15.56平方米的面积误差?”张先生为此前后3次找到开发商，但均被告知，张先生需按照当初签订的房屋买卖合同上第五条规定补齐房款：由于本套房屋结构比较复杂，为此本套房屋销售面积以产权实际登记面积为准，买卖双方均同意据实结算房价款，多退少补来处理面积差异。

　　●开发商：合同已确定面积误差处理方式

　　6月17日，记者就张先生的疑问来到南昌市万达房地产开发有限公司售楼部。该售楼部一王姓工作人员告诉记者，张先生购买的房屋属于期房，在期房销售中，房屋面积出现误差现象非常普遍。

　　“15.56平方米相当于一间大卧室，这种面积误差也属于正常现象吗?”记者问该公司营销部副经理刘江英，而刘经理向记者解释道，该公司在取得雍星台1号楼预售许可证前，是由南昌市房管局按照预售缩略图测算出房屋面积的，而今年3月份，又是由南昌市房管局测量科工作人员来进行房屋面积实际测量。至于为何会出现15.56平方米的面积误差，刘经理分析认为，张先生的复式楼顶层是一个坡型结构，按照《商品房销售管理办法》规定，坡型结构层高在2.20米以上的建筑面积，按房屋正常价格结算，层高在2.20米以下的，是免费赠送给购房者。而房管人员很有可能就是在按照预售缩略图测算房屋面积时，2.20米的层高节点往坡型结构更高处走偏了一些，导致复式楼顶层建筑面积缩水了15.56平方米。

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　　面积误差该如何处理呢?刘经理告诉记者，因为双方签订房屋合同时，已经就面积误差作出了自行约定，既然张先生在合同上签了字，并且一次性付清房款，说明张先生已经认可了以产权实际登记面积多退少补的面积误差处理方式。

　　●房管局：顶坡型结构坡度变小造成面积误差

　　针对开发商的分析，6月17日，记者来到南昌市房管局，并找到该局测量科负责雍星台1号楼实地测量的汪姓工作人员。

　　他告诉记者，去年，他按照南昌市万达房地产开发有限公司提供的预售缩略图纸，测算出张先生的房屋建筑面积确实是209.67平方米。而今年3月份，他再次来到张先生的房屋进行实地测量时，却发现房屋建筑面积变为225.2平方米，并且房屋的坡型结构与预售图纸不一致。具体来说，坡型结构的顶部层高没有变动，但整个屋顶的坡度小了。

　　汪姓工作人员告诉记者，房屋面积误差现象在期房销售中，确实比较普遍，但多出15.56平方米并不多见。据他透露，在万达星城第三期建筑项目中，有4栋共8套复式楼(包括张先生购买的1801号房屋)在实地测量时，发现多出建筑面积15~17平方米的情况。

　　●规划局：误差超出国家规定的3%上限

　　“我局从未接到万达星城雍星台1号楼的规划更改申请。”昨日，南昌市城乡规划局一张姓工作人员告诉记者。

　　据该工作人员表示，南昌市城乡规划局是于今年3月份对雍星台1号楼进行房屋验收的，因为南昌市房管局上交给南昌市城乡规划局的房屋实地测量报告上显示，该栋楼并无大的面积误差，且没有进行房屋设计更改，故该局审批了雍星台1号楼的房屋验收申请。

　　“那么15.56平方米的面积误差还不算大的面积误差吗?”记者问张姓工作人员，他称，15.56平方米的面积误差已经超过了国家规定的面积误差比绝对值3%的最高上限，但因为南昌市房管局提供的房屋实地测量报告仍显示的是正常范围内的面积误差，并且南昌市城乡规划局的房屋验收人员在实地考察时，肉眼很难判定坡度是否发生变化，于是，该局根据该项目的建筑工程规划许可证，批准了该号楼的房屋验收。

　　张姓工作人员告诉记者，与张先生情况类似，遭遇面积误差的购房者，可要求南昌市房管局再出具一份房屋实地测量报告上交给规划部门，而规划部门将根据更改后的房屋实地测量报告，再对房屋验收进行一次重新审核。

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　　●省消协：建议设立商品房面积争议仲裁机构

　　昨日下午，记者采访了江西省消费者协会一位王姓工作人员。

　　他告诉记者，目前，商品房面积测算的现状是，购房者只能看到最终的面积数字，无法了解其具体的测算过程、测算依据等，消费者处于信息完全不对称的弱势地位，测算工作缺少透明和公开，难以保障消费者的知情权。

　　而根据省消协的统计，2007年，我省商品房投诉量达312件，成为各类投诉中增长最快的热点，其中涉及房屋面积的投诉已被列入房地产投诉十大热点之一。

　　据王姓工作人员介绍，目前，一旦出现商品房面积争议纠纷，测绘机构既是运动员又是裁判员，测绘结果很难改变，再加上过高的重新测绘成本，这些都成为购房者维权路上的难题。

　　针对此现状，国内部分城市已设立了专门的仲裁机构以解决此类纠纷，而从实际操作的效果来看，这类仲裁机构在房屋买卖双方间均赢得一片叫好声。

　　王姓工作人员最后表示，江西也可考虑借鉴此种做法。

　　●律师：误差超上限差额房款应由开发商承担

　　江西联创律师事务所王新民律师接受记者采访时表示，由于张先生房屋的面积误差比绝对值为7%，已经超过了国家规定的面积误差比绝对值3%的最高上限。尽管张先生与开发商就面积误差处理以格式条款的形式体现在房屋买卖合同中，但因为约定不明确，且违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条规定：经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任，因此张先生与开发商就面积误差处理的自行约定无效。

　　另外，按照最高人民法院审判委员会通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

　　王律师认为，就张先生的情况，首先可以和开发商协商处理，若开发商不愿承担房价款，张先生可以向法院提起诉讼。

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