-核心提示

　　楼市新政实施以来,一线城市量跌价滞,降价预期日渐升温。限制投资性购房的政策影响使得住宅的投资成本上升,回报空间也急剧减小。

　　而在黄金、股市前景难测的背景下,原先投资门槛和回报率都比较高的商业物业成了不少人保值增值的投资选择。一批原来在二手住宅市场打滚的投资者退场后进入商业物业市场,商铺、写字楼正在成为香饽饽。

　　-市场扫描

　　住宅市场低迷商铺成交猛增

　　近几个月来,许多城市的商铺成交比例大增。为降低投资风险,不少原先热衷于住宅的投资客转换投资跑道,选择商铺入手。

　　据美联物业商铺组区域经理法永能统计,在一系列新政出台后,主动了解商业投资的顾客呈上升趋势,其4月份的商铺成交量达15宗,与往年同期相比增长较大。

　　而来自中原监测数据同样显示,一季度商铺方面,除一手交投同比稍微下滑了1.7%,二手成交则大幅增加近1.5倍。写字楼方面,一手成交同比递增193%,二手成交同比递增178%。

　　合富置业近日发布的报告则分析说,以“4·15新政”为分水岭,新政后广州总价在100万-200万元的商铺投资个案出现明显增长。4月下旬至5月这一个半月时间内,广州总价在100万-200万元的商铺成交量比新政出台前一个半月增加三成。而6月份的数据也显示,投资客转入商铺市场的情况进一步增加,从而带动中低门槛商铺交投升温。

　　记者从合富置业了解到,在近期的商铺投资个案中,有不少是住宅投资客转投商铺的,往往关注小面积商铺。他们的预算一般都在400万元以内,数量增长最明显的则是预算在100万-200万元的投资者。在广州,高达七成的商铺成交个案是100平方米以下的小面积商铺,尤其是10-40平方米的超小面积旺铺受关注度最高。

　　在相比广州投资门槛更低的佛山,总价在80万-150万元的商铺投资个案出现成倍增长的现象,入市门槛在100万元左右的商铺最受投资者欢迎。进入6月份之后,总价在60万-90万元的商铺关注度也开始增加。这些总价较低的物业使不少投资者下手迅速。合富置业统计数据显示,广州4月下旬至今商铺市场一次性付款比例超过六成,而佛山一次性付款的比例更高达九成。

　　眼下的商铺市场正变得越来越热闹。市场上,频频出现尚未面市便宣告“无铺可买”热销局面。白云万达广场的散铺基本不入市,据说已经早被“关系客户”抢夺一空。万科天河御品的裙楼商铺,据说概不对外发售,非“VIP”客户勿扰。天河的时尚天河项目,尚未发售就预订出六成商铺。另一个位于越秀中路的商业项目“宝贝城”,虽然要到9月才正式签约,但目前入场登记的投资者就有三四百人。

　　第一太平戴维斯助理董事吕晓艳认为,下半年广州大型商购中心体量将呈现集中爆发。7月1日的第一太平戴维斯报告显示,广州下半年将有约75万平方米的优质购物中心陆续投入使用。这将吸引来更多游资,有望推高商铺租金,改变商住倒挂现状。

　　写字楼市场井喷下半年需求旺盛

　　同样出现一片火热景象的还有写字楼市场。

　　仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示,外围经济的逐步复苏带动了广州本地商业地产租务需求的持续活跃。随着楼市新政对住宅的调控力度加大,部分投资者或开发商开始更加关注商业物业市场。

　　根据仲量联行最新发布的第二季度广州房地产市场回顾报告,金融等相关行业的国企正在加快抢占优质商厦的扩张脚步,大宗外资企业整合与搬迁个案也增长迅猛。随着需求上升,甲级写字楼整体空置率持续下降,如万菱国际中心8月份收楼在即,预租情况良好；而太古汇则继汇丰银行承租43%楼面后,带动其他租赁意向,本季度预租面积达50%以上。写字楼需求的上升,正使其租金和资本值大幅攀升。

　　同样的情况也出现在北京、上海、深圳等几个大城市的写字楼市场。5月份北京甲级写字楼空置率为8.79%,环比下降了17.37%；准甲级写字楼的空置率为13.70%,环比下降了16.94%,表现抢眼。而据戴德梁行资料显示,二季度上海甲级写字楼的空置率为12.13%,同比下跌4.25个百分点。由于持续供不应求,静安、虹口、闸北等区域的写字楼供应状况都趋于紧张,平均租金报价持续上升。

　　戴德梁行分析师预计,三季度伴随企业景气指数上扬带动就业市场需求增长,以及外商投资幅度的加大,未来12个月间写字楼需求仍会上扬。而持续增长的租金使得甲级写字楼物业持有者更愿意长期持有而不是出售。

　　相比上海,广州的供应量要大一些。随着在建写字楼的陆续完工,下半年广州甲级写字楼市场将迎来约58万平方米的新增供应,并且2011年还将有超过100万平方米写字楼面积落成,形成井喷行情。

　　仲量联行广州商业地产部主管马炜图认为,虽然预计下半年市场需求仍将保持旺盛,处在成熟商圈的存量物业的租金将继续受到支持,但是另一方面,为了保证较高的入驻率,新增物业将不得不以较低的租金入市。而且未来几年广州市场的供应项目大部分为发展商长期持有,可供销售的项目还是比较有限,投资机会并不算太高。

　　-投资商业地产Q&A

　　重视升值潜力不能光看近期租金回报率

　　如何投资商业地产?本报专访了中原地产物业部副总经理潘婉霞、仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松、世邦魏理仕商业服务部华南区董事林丹、满堂红写字楼部总监刘星等业内专家。

　　考察发展商的运营能力
 
　　Q:为什么投资商业物业?

　　A:商业物业比住宅收益稳定,回报率高。

　　商业物业的稳定并不是说它不是政策调整的对象。物业税的开征也包括商铺,主要是商铺出租回报率、稀有性、受物业税影响小。像30多层的楼只有首层是商铺,放盘量比较少,尤其是地段好的优质物业,很抢手。而且投资周期长,一拿就是8到10年,甚至可以养两三代人。

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　　Q:买商业物业要做什么准备?

　　A:考察发展商运营能力。当前政策效果显现还需要一段时间,无论住宅投资还是商业投资,都要谨慎而为。尤其对于商业地产的投资,更多应考虑发展商的运营能力与长期投资的能力,而非单方面的宣传推广。商业地产成功与否,取决于能否聚集人气、形成浓厚的商业氛围。

　　在决定投资商业地产之前,投资客一定要做好前期工作。要多走走不同定位、时段、地段的运营情况,比如人流情况、租金水平、零售商的承租能力等。买了商铺后也不能松懈,因为租给不同的零售商回报率不尽相同,比如租给餐饮租户,回报率就没有珠宝业租户高。

　　Q:买什么样的商铺比较好?

　　A:根据手中资金选投资地。资金充足的买家,可选择能立竿见影兑现回报的投资成熟商圈。但也必须看清楚目前的出租状态,避免投入“旺地冷铺”。资金一般的买家,可选择中大型住宅社区板块的配套临街商业,稳扎稳打逐步实现回报。资金较少的,可投入到新兴地区,尤其是商住价格非常贴近的新项目,前景空间更大,但务必沉住气。

　　Q:商铺的回报率怎么样?

　　A:整体而言,广州商铺的回报率有逐步下降的趋势。2003年—2007年,商铺都有7%—8%的高回报率;进入2008年,回报率已回落到5%左右,很多投资者但求能买到铺位便心满意足。商铺越旧、区位越成熟则总价、租金越高,而住宅越旧就越贬值。商铺的维护成本低、空置率低,但入市门槛较高。像宝业路某商铺,总价2650万元,现在租金4万元/月,租金回报率只有1.8%,仍有很多人抢着买,就是看好它的升值空间,因为该物业以后可以卖到10万元/平方米。此外,现在很多买家喜欢买吉铺多于买带租约的商铺,由于商铺升值快,所以买家都嫌带租约的物业之前所定的租价太低。

　　投资商业地产应看重长远

　　Q:商业物业升值潜力大吗?

　　A:要根据具体物业来看。对于投资者来说,在选址商用物业进行投资时,要多评估物业的升值潜力。如果仅仅看近期的租金回报率,相信会很失望。如10年前,一间商铺的售价是1万元/平方米,而月租金收益可达1000元/平方米;而到今天,商铺售价可能高达10万元/平方米,而月租金却仍只有1500元/平方米。虽然租金回报率下降了,但其升值幅度是巨大的。这也是很多投资者选择商用物业的一个重要原因:不看短期收益,看长期的物业升值潜力。在现阶段,广州一些社区商铺、有经营实体的专业市场也位于成熟商务区域的写字楼,都是较好的商用物业投资选择。

　　投资商业地产更应该看重长远。投资客转战写字楼市场并不一定能马上带动写字楼售价在年底继续攀升。因为此次房地产调控政策,同样会影响到其他相关产业链上的企业,不少企业在年底前的资金可能出现紧张,小单的成交量虽然会有所上升,但大单产生的可能性会降低。而随着年底前不少写字楼的放量供应,甚至会轻微拉低价格。

　　Q:买商业物业要小心什么?

　　A:别抱着投机取巧心态。面对全年200万平方米的巨大供应量,亚运的概念炒作或许会吸引部分国内新租户和国际顶级品牌旗舰店的进驻,但想让这些商家长期惠顾,除了让他们赚到钱外,没有其他更好的办法。面对后经济危机的态势,投资客必须做好长期投资的打算,不要抱着“炒房团”那种投机取巧的心态。因为商业地产除了受地方经济影响外,还有高额的管理费和租金,在当前经济形势和政策因素多变的市场环境下,还是谨慎入市为好。

　　近10年来,广州的商业地产投资一直处于资产升值状态,风险较小。我认为,投资客大量涌向商业地产,对其影响只会是价值的进一步体现。要注意的是,商业资金投入门槛较大,一般投资者难以入市;在售商业存货量相对较少,大量资金投入后价值升幅会拉高,短期租金实际收益较低,出现未来价现象,容易产生有价无市。若对资金没有周转压力的买家而言,可考虑长线投资。

　　记者牛思远

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