广州实施商品房预售计划年度申报制度遏“捂盘惜售”

　　通知要求

　　今年的楼盘预售计划必须在2010年3月31日前上交；从2011年开始，各房地产开发企业应于每年1月31日前向房管部门申报本年度商品房预(销)售计划。

　　本报讯 (记者蒋悦飞)记者昨日获悉，各房地产开发企业必须在3月31日前将年度商品房预(销)售计划报给广州市房屋交易监管中心。这是广州首次对楼盘预售计划进行摸底调查。

　　房管局要求，各房地产开发企业应根据本企业商品房项目的开发建设情况，如实填报《2010年度商品房预(销)售计划表》。各房地产开发企业还应将下属公司开发的商品房项目一并列入计划进行申报，列入商品房预(销)售计划的项目应严格按申报计划的时间申请办理相关预(销)售手续。计划包括，开发商计划销售的楼盘、套数、面积和预售时间等。

　　在市场上，“捂盘惜售”一直是顽症，只要市场上地价、房价步步高涨，一些开发商就会故伎重施，造成人为的供应紧缺，为房价步步高升推波助澜。这一次，广州开启商品房预售计划年度申报，能否在一定程度上遏制开发商捂盘惜售的行为？

　　广州市房屋交易监管中心主任史小明表示，这是广州首次要求开发商申报商品房年度预(销)售计划，目的主要在于提前获知房地产市场上的产品数量，做到心中有数。而专家表示，具体效果还有待观望。

　　南沙一商业地块昨流拍

　　继上月从化住宅地流拍之后的再一次流拍

　　本报讯 (记者蒋悦飞)相对于前天六家公司抢拍一幅市区地块，昨天南沙地块的拍卖非常冷清：一幅商业地块遭遇流拍，一幅住宅用地底价成交，还有一幅地块举牌一次便成交。或者这可以看作是近期楼市政策，特别是土地政策产生的效果。

　　昨日的拍卖现场相当冷清：南沙金洲村2010NJY-1地块被广东省肇庆市第二工程集团有限公司以2580万元的价格轻松收入囊中，折合楼面地价仅1193元/平方米。

　　南沙街芦湾村2010NJY-3地块只有一家开发商参与竞拍，以挂牌起始价5874万元被广州市时代宏泰投资有限公司夺得，折合楼面地价1527元/平方米。该地块再一次重提70/90政策：90平方米以下住房面积所占比重须达开发建设总面积70%以上。按照建筑面积38462.675平方米计算，该地块至少可提供299套90平方米以下的中小户型。

　　令人大跌眼镜的是，南沙龙穴岛海港大道拐角处一幅面积近6000平方米的商业用地遭遇流拍。这是继上月广州从化住宅用地出让流拍之后的再一次流拍。

　　国土资源部日前出台了19条土地调控新政，明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”。拿地成本的增加，旨在为2009年过热的土地市场降温。诸多政策出台之后，广州的土地市场有降温迹象，上月广州从化住宅用地出让就出现2008年以来首次流拍。

　　业内预测

　　房价回落 可能性大

　　按照往年经验，广州一般在五月份之后才会大规模推地，而今年特别需要关注的是“三旧”土地进入市场。按照计划，“三旧”改造腾出的28平方公里的低效用地，相当于广州正常近12年的土地供应规模。

　　“广州今年房价飙升，炒地王的可能性不大。”中原地产项目经理黄韬表示，土地拍卖遇冷应与近期调控政策及土地本身条件不好有关。目前，广州已经出现量跌价稳的情况，七八月份后可能会出现降价。

　　地产专家韩世同预测，目前楼市的观望情绪非常重。今年广州房价回落可能性非常大，上半年就可能回落。即使目前真的进入了负利率的时代，也大可不必急于买房。

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　　我国商品房预售制主要弊端

　　我国商品房预售制度与海外各主要经济体相比，最大的差异有两点，一是在房屋成交之前交付全部房款。在我国，购房者与房地产开发商签订预售合同，交付订金后，即申请银行按揭交付全部房款，这离房屋正式交付一般还有几年的时间。

　　二是预售资金不由第三方保管。在我国，预售房屋款项直接一次性交给了房地产开发商，没有第三方对预售资金进行监管，保证该资金专项用于房屋建设。

　　这种预售制的弊端逐渐暴露。

　　行业门槛降低致使产业恶性膨胀

　　商品房预售制度降低了房地产业的门槛，开发商只要拿到预售许可证，便可以将融资和销售融为一体，通过购房者的按揭贷款获取大量资金 ，同时把风险转嫁给消费者和银行。巨额的行业利润刺激了房地产业的恶性膨胀 ，加上一些期房投机行为，容易造成资产泡沫，削弱了国家宏观调控措施的有效性。

　　信息不对称加大购房者风险

　　商品房预售市场，开发商和购房者掌握的信息严重不对称，加大了购房者的风险。购房者的银行按揭贷款一次性无条件地划拨给开发商，缺乏第三方监管，可能导致开发商出现携款潜逃、挪作他用、降低建设质量等诚信问题，以及不能按期完工等经营问题，而开发商在拿到预售款、提前回收大部分成本后，又可能捂盘惜售推动房价上涨，购房者面临着较大的风险。 （经济参考报）

　　应从五方面着手对我国现行预售制进行改革与完善

　　商品房预售作为国际通用而可行的商业销售形式，本身是没有问题的。我国商品房预售制度是在房地产起步初期为解决开发商融资问题、刺激商品房供应而制定的，由于缺乏配套的监管和惩罚机制，预售制度存在根本缺陷，已不能适应现阶段房地产业发展。但退出预售制条件尚未成熟，城镇化进程中的我国房地产市场整体仍处于供不应求的状况，取消预售制度势必提高开发商融资门槛，导致短期内房地产供应量紧张，甚至将加剧房价上涨。

　　我们建议应以建设性的眼光看待预售管理，对现行预售制度进行全面改革。为避免房地产市场出现大起大落，应坚持循序渐进的原则从五个方面对现行体制加以改革和完善。同时建议设立试点取消预售制，以考察市场反映。充分发挥市场机制的调节作用，让房地产业回归市场。

　　引入企业信用评级体系实施差异化按揭管理

　　我国房地产市场中，按揭放款标准基本上与企业信用程度无关。因此有必要引进企业信用评级体系，建立企业信用档案。对不同信用程度的企业实行不同的按揭政策。对企业的违规行为，通过降低信用评级进行惩罚。对于信用等级不符合要求的企业，严格控制按揭贷款发放。

　　对于开发商和购房者信息不对称而造成的风险，建议明确开发商的信息披露义务，从法律和制度规范上改变购房者信息劣势的地位，避免开发商误导消费者。还应建立配套的信用监督和失信惩戒制度。

　　建立预售资金第三方托管制度

　　针对开发商挪用预售资金的现象，引入预售资金第三方托管制度，提高开发商获取预售资金门槛，加强对预售款的管理。

　　也可借鉴欧美经验，验收交房后再把全部购房款交给开发商。但要避免“一刀切”，为防止对开发资金链造成巨大冲击，应坚持渐进原则。可逐步推迟银行发放个人房贷的时间，在过渡期内每年推迟2个月，经过5—6年，最终实现房屋完工后发放个人房贷的新制度。

　　明确预售制惩罚机制

　　商品房预售制存在的根本性缺陷在于立法仅仅设立了预售制度，却对法律条款的规定没有指定相应的制裁和监管措施，导致制度无法得到贯彻。

　　预售制把开发商的投资风险不合理地转嫁到消费者和银行身上，制度设计侧重于保护房地产开发商的利益，而忽视了消费者的合法权益。为规范房地产市场，应建立明确的处罚标准和处罚措施，对不守信用、屡次违规的房地产开发商进行处置。事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行审查；工程开工后，要检查是否按合同要求进行施工；交房时，要有相关机构监督开发商公平、公正与购房者的房屋交接。

　　引入房地产工程担保制度

　　针对“烂尾楼”和房地产开发商由于资金链断裂破产而导致购房者损失惨重的情况，建议引入房地产工程担保机制。规定开发商启动工程前必须取得银行、专业担保公司或政府相关部门的担保，一旦出现开发商未按合同约定完工的情况，由担保人负责。由此，形成优胜劣汰的良性机制。

　　建立工程担保制度，担保机构将对开发商的资质等级、企业信誉、履约记录和财务状况等严格把关，以规范市场行为，强化开发商守信遵约。

　　推进房地产金融品种创新

　　预售制实施之初就是要解决开发商的融资难问题，增强资金利用率。由此暴露出我国房地产资本市场的制度缺陷是房地产开发依赖于银行信贷，缺乏健全的房地产金融支撑，使商品房预售制成为房地产开发商融资的主要手段。

　　应积极推进我国房地产金融体系的建立和完善，支持房地产企业参与金融市场创新，加强房地产信托业务及房地产基金和房地产证券化建设。积极拓宽房地产企业的自主融资渠道，提供相应的政策支持，鼓励房地产企业优化资本结构，保持财务稳健。

　　预售制许可制度的确立，与我国房地产市场发展进程密切相关。预售制在房地产企业处于起步阶段的特殊时期确实为刺激房地产发展、扩大商品房开发规模方面做出了巨大贡献。但随着房地产市场日渐发展，预售制存在的根本缺陷带来了很多问题而备受诟病。

　　可尝试进行取消预售制的试点，如果取得积极效果再逐步推广。试点应先从供需关系较为平衡的二三线城市开始，根据不同区域市场的实际状况循序渐进，给开发商一个短暂的过渡时期。

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