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零售进入“地下经济”时代
作者： 转贴自：中国时尚品牌网 点击数：765
位于香港中路佳世客旁的“金街购物广场”以2000元/平方米的高档装修，打造出青岛首家五星级地下购物广场；与其仅有一街之隔的“太古百货”也毫不逊色，以低于金街的租售价格占据绝版黄金地段；李沧区同样在书院路地下建设长553米的防空商业街，预计年营业额达3亿元；青岛老牌地下商场——龙山商业街虽无法直接受益地铁经济，仍将扩建4000平方米，打造环形地下停车场；崂山中心区及黄岛安子居住区的地下商场也开工在即…… 黄金地段的饱和迫使各大商家“钻”地掘金，加之载满“人气”、“商气”的地铁即将驶来，青岛迎来地下经济时代。 地铁载“金” 吸引商家“向下看齐” “我买房子就买靠近地铁的房子，不但升值潜力大，而且交通也方便。”在香港中路某外贸公司上班的吕先生告诉记者，由于地铁的开建，青岛楼盘由“地段盘”逐渐向“地铁盘”转型，“地铁盘”也越来越成为时尚、白领一族的首选。 根据规划，青岛地铁一期工程投入运营后将把青岛火车站及其周边商贸圈、前海历史风貌保护区、城市核心商务区、市区北部商务商贸区联系起来，为沿线各重点功能区、综合交通枢纽及居住区之间提供方便快捷的交通衔接。 多点串联成一线，地铁载来的高人气量将诸多商家的投资目光引至“地下”，其中金街购物广场、太古百货给人的印象最为深刻。据青岛金街购物广场投资发展有限公司营销总监孔维广介绍，地铁商业是一种非常有发展潜力的商业模式：其一，方便了乘客的购物需求，有效地将人流转变为商流；其二，地下经营有效地突破了黄金地段饱和的发展瓶颈。据多个已开通地铁的城市效果测算，地铁建设每投资1元，就有希望拉动社会其他投资2.6元，伴随地铁时代而来的地铁商业无疑给青岛商业打了一针强心剂。 据了解，地铁商业可分为地铁上盖、地铁相邻、地铁相联三种模式，其中地铁相联模式的商贸影响力最大。金街购物广场便属于地铁相连模式，其负一层、负二层与规划中地铁M2线燕儿岛站口实现地下通联，M2线是连接青岛与李村、黄岛的一条骨干线路，同时将青岛老城区、东部商业中心、北部生活中心等客流集散点连接在一起。 与金街购物广场仅有一街之隔的太古百货虽没有与地铁口实现地下贯通，但黄金地段与地铁经济的双重功效，仍然使其店铺的租售格外火爆。双方的“对阵”，让人感觉商业竞争的同时，更多地感受到了载满客流的地铁越驶越近。 地下“钱景” 助推岛城地下商业升级 地下购物场所对青岛人来说并不陌生，但提起地下商场，往往让人想到的是“阴暗”、“低档”、“业态单一”等负面词汇，久而久之，地下商圈便被人遗忘在青岛商贸大军中。但随着城市建设的不断发展，黄金地段已经饱和，人们的视线重新由地上转向地下，地铁的开工更是加速了人们向地下商场目光转移的速度。 据了解，为了扭转地下商场在人们心目中的负面印象，金街购物广场和太古百货等纷纷不惜重金打造其购物环境。尤其是金街购物广场，以2000元/平方米的装修费用打造岛城首家五星级地下购物广场，将地下建筑与地上景观有机融合，地上设置情趣小品、标志性水景、花坛、绿植等开放式园林景观，提供休憩游赏景观地，形成内外互动的场景，打造人性化购物环境；已经建成的龙山商业街也将扩建4000平方米，打造环形地下停车场…… 除了提升商场档次和改善购物环境 以外，本轮地下商场热还将丰富商业业态和升级管理经营理念。纵观利群海琴广场、利客来公园超市、维客广场超市等青岛迄今生意较好的老牌地下商场，不难看出，实力地下商场均为综合超市业态。随着城市商业的发展，超市凭借其“顾客自选方式”和“家庭日用品为主”等传统优势，虽然不会断了“金”脉，但已经不具备明显竞争优势，单一商业业态已经无法满足人们的消费需求，于是，购物、休闲、餐饮、娱乐等多业态综合体随之诞生并受到消费者的青睐。本次地下商场热的领头羊——金街购物广场和太古百货，则打破地下商场传统经营业态，将多种购物、休闲、餐饮、娱乐等多业态综合于一身。 在商品定位方面，两者也打破原有格局，均走时尚路线，将众多欧洲前沿时尚品牌引入青岛，如金街购物广场建成后将主要经营欧洲时尚服饰品牌，将青岛打造为欧洲时尚服饰品牌集散地。“青岛作为沿海开放城市，具有较强的时尚品牌接受欲望和消费力。”孙维广告诉记者。 地下商圈 由点成面扩大辐射力 利群海琴广场、利客来公园超市、维客广场超市、龙山地下商城、中山商城、益群地下商城，作为青岛的老牌地下商场，零星地散落在四方区、李沧区和市南区，没有形成规模效应，而本轮地下商场热将青岛地下经济辐射面扩大的同时，有效地将多个商圈串联一线。 据了解，在本轮地下商场热中，即将诞生和正在建设的地下项目除了金街购物广场和太古百货以外，还有位于市北区全长两公里的地景大道、崂山中心区地下空间工程、黄岛安子居住区地下空间工程、栈桥奥特莱斯广场及湛山广场（金街购物中心湛山分店）等。 在人们印象中，位于香港中路商圈的商场大多为高档商场，根本不适合老百姓消费。但金街购物广场在高档装潢的基础上却走出大众消费路线，同样占据绝版黄金地段的太古百货也看重大众消费。对此问题孙维广介绍，商场消费提升主要靠大众，如佳世客80％的收益来源于超市等大众消费，占总体营业面积三分之一的品牌专卖店却仅占总体营业额的20％。“金街购物广场和太古百货除了占据黄金地段以外，拥有共同的卖点便是地铁商业，而乘坐地铁出行的人大多处于大众消费群体。”业内人士分析道。 此外，前段时间金街购物广场与佳世客展开的深度合作，也开创了青岛地下商场和地上商场合作的先河。凭靠多年经营，佳世客拥有大量固定消费人群；由于地铁M2线的开通，金街购物广场坐享中山路商圈和李村商圈的人气量，但谈及双方合作的共赢，内部人士透露，除了双方共享客流量以外，佳世客将极大地帮助金街购物广场的管理、招商等方面的工作；金街购物广场也以优惠的价格为佳世客开辟1万平方米的地下超市。 这些地下商场的建成在极大地扩充青岛地下经济辐射面的同时，也给地下商场经营管理带来挑战。以前，青岛部分地下购物场所较为萧条的原因，除了“过客多、顾客少”现场以外，缺乏统一、科学的管理也是重要因素。而金街购物广场和太古百货等高档地下商场则统一业态规划、招商定位、营销推广、经营管理等，将有效地带领青岛地下商业转向科学发展之路。 地上空间日益饱和、人防工程越发完善、地铁建设加速向“下”转移。老牌企业不断提升，“加固”大本营；商界新秀抢占先机、占据绝版地段。在地上商业遍地开花的同时，地下商业被纷纷看好，呈现“井喷”态势，青岛迎来地下经济时代。 记者观察 地下经济潜力大 南冷北热或改变 在青岛的地下商场中，利群海琴广场、利客来公园超市、维客广场超市均处于青岛北部，且客流量也高于南部的龙山地下商城，中山商城、益群地下商城的生意也是比较冷清，青岛地下经济一度出现“南冷北热”的现象。 金街购物广场、太古百货以高姿态占据香港中路绝版黄金地段，并在地下将东部商圈加以融合，“金街购物广场、太古百货与现有地上商贸集群的贯通，完全符合国际发达商贸区的模式，将有很大的发展前景。”业内人士分析。 记者在走访中了解到，金街购物广场和太古百货的店铺租售情况十分火爆。如金街购物广场的负一层店铺在春节前便被抢购一空，负二层店铺也售出50％。“金街每平方米七万余元的销售价格看似很高，其实并不高。现在地铁经济成为人们关注的热点，但人们对地铁经济的认识还比较模糊，当地铁正式建成投入使用后，黄金地段和高人气量带给金街的增值潜力现在无法想象，到那时，金街的升值亮点才真正显露出来。”准备投资金街购物广场的张先生说。 统一的管理、精准的定位、科学的营销、绝佳的地段、优美的环境、火热的店铺销售情况……万事俱备，只欠即将“驶”来的高人气量，青岛地下经济南冷北热现象或被颠覆。
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