在哲学里有一则很有意思的命题：先有鸡还是先有蛋。这个问题是人们长期争论不休的，是一个没有准确答案的命题，若说先有鸡，那么“没有蛋如何孵出鸡来?”若说蛋先出现，又会遇到“没有鸡谁下的蛋”……总之，令人无所适从。如果用进化论来解释，就是经过长期的、一代一代的“鸡”到蛋、蛋到“鸡”，是一个慢慢形成的过程，在自然选择的作用下，物种的变异被定向的累积下来，“鸡”和“蛋”都跟着进化，以百万年为计的历程……其实说来说去，无论用那个方法来谈论这都是个无答案的问题。

　　在房地产这个行业，同样的因果关系问题一样存在，最显而易见的是：到底是品牌带动了消费，还是先有消费群体再有品牌入驻。就好比，到底是因为江汉路消费人群够集中所以万达入驻，还是万达的入驻，由自我的品牌效应带动了江汉路的消费。

　　地产界的“鸡生蛋”理论——二七片成败都在家乐福

　　前文中所提到的万达和江汉路不过是笔者做的一个概念具化，但是它并不具有显著点，所以这里我们摒弃这个例子转而看向其它。

　　若你走在大街上，看到所有的关于房地产的广告就会发现一些端倪，例如：位于二七路上的东部国际购物公园，户外广告最醒目所传达的目标就是：家乐福即将入驻。而售楼员对此解释就是，家乐福都要进来了，您还担心这里未来的前景吗?笔者对此的理解就是，家乐福是主要因素，因为家乐福进来了所以这里一定会变得火爆。但是笔者又疑惑了，到底是家乐福的品牌效应成全了东部国际购物公园，还是东部国际购物公园的品牌吸引了家乐福。

　　从这个案例来说就有点和“先有鸡还是先有蛋”一般，首先我们从源头分析，东部购物公园入驻二七路源于“桥头堡”2公里商务圈情结，而且价格实惠体量大。初期推出住宅，紧接着二桥在二七路建引桥，轻轨线线的开建等一系列利好消息为该片区锦上添花。随后，东部购物公园应运而生，打出最大的广告招牌便是家乐福即将入驻，500强企业家乐福强势入驻，摇号场面异常火爆，大多数人表示因为家乐福所以对该区域前景十分看好，可以说家乐福拯救了一个区域，也提升了一个区域的整体价格，这样看来家乐福和市场前景似乎就成了一个必然的因果关系。

　　另据笔者了解，家乐福本应在去年年初入驻进而推迟至年末，从家乐福内部得知消息：在二七片的规模也有原定计划相应减小，并且开店计划列于2010年新店开张计划中，规模也是武汉市所有家乐福中规模最小的，可以说是MINI型。

　　从时间进程而追索，去年5月，业主纷纷揭竿而起，“状告”开发商不守承诺，而开发商也只是表示家乐福一定会进来，只是时间延后，但是营销中心的售楼员对家乐福入驻一事严阵以待，回避关于家乐福入驻一事。数月过后，位于中山公园门口的户外广告牌再次挂出，家乐福即将强势入驻……家乐福也就重回二七片的视野。

　　单从这里来看，家乐福成就了二七片，因为家乐福曾被业内评为：十公里死亡圈。就是指在家乐福入驻的十公里范围内，小卖铺的生意都将下降一半。不过家乐福仅代表了是零售业巨头，是否能带动一个区域的经济消费笔者不敢妄加揣测，只能说家乐福它为二七片区带来了希望。

　　万达成就新华西

　　家乐福是零售业巨头毋庸置疑，万达是商业航母，地位也不可动摇。我们下面且来说说关于万达的布局。

　　万达入驻新华西这个消息在武汉已不是什么新鲜事儿了，2009年4月底拿地，5月便开工，如今已建的七七八，万达的实力已如前面所说的，不可动摇了，而我们现在要介绍的则是该片区的楼盘。

　　离万达较近的几个小区，报价均不超过7千元，虽然旁边也有王家墩CBD，但是对于区域的价格似乎并未带来提升，也有金融危机些许影响，导致该区域销量一直不高不低。直到万达开建，新华西的数个项目似乎打了一行翻身仗，顺势销量回升过了一把瘾，盘量不大的硬生售罄，盘量大的项目应声而涨，售楼人员也会自豪的对着沙盘介绍，我们这里是离万达广场最近的一个项目，以后这里商业发展无限好……价格也应声涨了2千元，似乎一个万达广场就让这里的价格水涨船高。

　　笔者只觉得疑惑，整个项目在销售前就已经有了一个全程的营销计划，对价格把控及规划也是早有定论，一个万达的入驻似乎就改变了这样一种格局，让区域价格呈跳跃式增长。让人觉得这些项目似乎不是一种正常的运作，而好似“捡了一包”，因此推动项目跳跃式推行，开发商忽视的也就是最原始的品牌运作，被其他企业牵着鼻子走。

　　品牌商业巨头，决定房地产未来发展

　　说了前面两个案例似乎都可以印证是由品牌成就了区域消费，而开发商应具备的品牌运作能力则似乎降低到最低，甚至为零。就目前的局面而言，品牌对房地产市场的运作已经产生了深远的影响。开发商也迷失了自己的方向，旨由品牌来代替自己完成运作建设。

　　作为房地产行业，赢利模式一般有这样二种。其一，通过自营来赚取流通行业利润。在这一点上，如果没有强力品牌的支撑势必难以吸引购房者或底商及商铺的销售。其二，住宅小幅赚取利润，商铺扛大头，通过商铺销售来赚取足够利润，这种模式若运作成功自能保证开发商的利益，但如果缺乏品牌支撑，收益的也仅仅只有开发商而已，拍拍屁股便可走人，换下一个项目继续赚钱。

　　其实按说许多开发商自身也属于名企，在国内鼎鼎大名，但是在招商上面仍需要借其他行业的名气，这是为何?

　　回眸2009，这些开发商可以说是声名显赫，可是旨在赚取自己的利润，在购房者心里已经声名狼藉，不再是具有独特魅力的品牌了，如果品牌缺失了又如何能具有吸引力?

　　在行业内有一种说法，叫品牌资产有形化，显而易见，房地产行业的品牌效应应该重新提上议题，代替其他品牌成为一种企业资源。

　　从以上观点来说，开发商不仅仅只是开发，更应该成为一个成功的运营商。在长期运营管理的模式下，用自有名气来吸引购房者和用外来品牌来吸引购房者得到的效果相同，总之，能带动一个区域的整个经济及效应和购买决策就是一个正面的反应。

　　一位行业内部经理曾说过：现有品牌再有人气，还是先有人气再有品牌，无非就是“鸡生蛋蛋生鸡”一样的概念，但是开发商一般都选择用其他品牌成为主导，甚至盖过项目本身的名气，让购房者和消费者趋之若鹜，成为不二选择，那也同样是一个成功的案例。如同江汉路，虽然被光谷分流了不少，但是所有人还是习惯性购物选江汉路，这就是一种品牌影响力……

　　地产运营的重点就是如何综合运用各种市场推广手段以及传播手段最大限度的影响购房者、消费者，争取消费者。其实这样一个过程就是一个长期的、复杂的、专业的系统工程，并非简单的“鸡与蛋”之争。

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