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湛江房价领涨全国引发外界关注

　　湛江，一座经济欠发达但悠然自得的海滨城市。多少年来，外面的世界纷纷扰扰，房价成倍地翻，湛江市民却“事不关己，高高挂起”，置身事外般地领着一两千元的月工资，攒钱买两三千元一平方米的房子，其乐融融。

　　然而，去年至今，湛江市民再也坐不住了，工资不涨，房价却蹭蹭地涨，“两年翻一番”让他们“闻房色变”。统计数据表明，湛江已经成为国内房价上扬最活跃的城市之一，大有“领涨全国”的势头。在这疯狂的背后，是一个个令人费解的怪现状。

　　文/图 本报记者 张强 关家玉

　　杭州和温州，中国高房价和房地产投资(投机)的代表性城市，若是在从前，远居华南一隅的湛江无论如何也不会跟这两个浙江城市产生什么共同点。但在今年前三季度的房地产数据中，湛江却在杭州与温州之间插了一脚：今年前三季度，全国房价环比涨幅最大的3个城市分别是：温州、湛江、杭州。如今，湛江市民都喜欢苦涩地自嘲：“我们没什么能在全国排上号，但我们的房价领涨全国。”

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　　怪现状一：价格两年翻一番

　　巫先生是湛江某国有银行的负责人。一方面，因为业务关系，他亲眼目睹了“湛江房地产泡沫从小变大的全过程”；另一方面，他也是潜在的购房者，他很想改善自己目前的住房条件，但“现在的房价，完全承受不起”。其实，巫先生的要求并不高，他并不奢望观海路旁的海景房，只要户型实用，他就能接受。

　　上周末，他来到吉祥小区看房，吉祥小区的定位偏低，售楼部甚至像个工地，没有任何装修。在售的房子面积均在130平方米以上，售价4500元/平方米左右；而在去年，价格仅为3100元/平方米左右。巫先生盘算了起来：假设买一套130平方米的房子，去年买，需要40万元左右，现在买，需要58万余元，差价18万元，涨幅达45%！

　　再看看中高端楼盘。2007年的房价高峰期时，湛江某开发商曾向银行贷款，以该公司开发的某高端海景住宅作抵押。在评估环节，巫先生把这个高端楼盘的成本和利润看得一清二楚。土地成本与建筑成本之和约为2500元/平方米，估计市场价为4000元/平方米。而目前，这家开发商志得意满，给楼盘标价8000元~10000元/平方米。这个价格，大概是两年前售价的两倍，是成本的4倍。

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　　怪现状二：没有小于90平方米的新房

　　如果仅仅是价格贵，巫先生仍然有可能咬咬牙买套实用的小户型。但问题在于，在如今的湛江，你几乎找不到90平方米、甚至120平方米以下的新房。

　　位于观海北路的丽湾名邸，是目前湛江定位最高的小区之一，明年4月开盘，但售楼小姐告诉以购房者身份前去采访的记者：目前已有数千人登记了购房意向。记者看到，登记本已被填得密密麻麻。该小区的最小户型为170平方米，最大户型为335平方米，“价格还没定，但肯定比君临海岸贵”——君临海岸是湛江目前在售楼盘中价位最高的。

　　最小户型170平方米？国家不是规定同一个小区，90平方米以下面积户型的面积至少要占70%的吗？售楼小姐微笑着向记者介绍：“一共5栋楼，前排2栋是330多平方米的户型，办1张房产证就够；后排3栋是290平方米和170平方米的户型；290平方米的，一套房办3张房产证；170平方米的，办2张。国家90平方米以下占70%的规定必须要应对，我们只能用这个办法了。”

　　售楼小姐建议记者“有能力的话最好一次性付清”，“否则银行贷款很麻烦”：“你如果买290平方米的房，得办3张房产证。如果按揭，得按照3套独立的房分别办。第2套首付四成，利率上调10%；第3套首付五成，利率上调15%。不划算！银行批不批也成问题。”

　　售楼小姐看到记者一脸困惑，解释说：“你可以去别的楼盘看看，很多都是这样的。”记者之后走访了君临海岸等楼盘，“1房2证”、“1房3证”的确是普遍现象。

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　　怪现状三：新房要交过手费和手续费

　　在湛江的几个热门楼盘，有钱也未必能轻易地买到房。用巫先生的话说：“光有钱还不行，得先让那些神秘人士宰上一刀，才能买到自己中意的房子。”

　　巫先生所说的“神秘人士”，是一群神龙见首不见尾的“炒号分子”。他们通过特殊关系，以每套5万元左右的定金从开发商手头大批量地“订房”——只是订，并不过户。且不论开发商有无捂盘行为，湛江的新售楼盘总能在开盘之日被人们抢购一空，与这些“炒号分子”在开盘前的提前运作有关。

　　巫先生去年曾到湛江某楼盘买房，他自以为“赶得早，买得到”，谁知，售楼小姐告诉他：“先生，房子是有，但是已经有人订了。订了房的人交代我们，如果每平方米贴600元，他就愿意把房子转给你。”

　　巫先生进一步了解到，除了被“炒号分子”宰一刀之外，他还得给开发商交1万元。按照售楼小姐的说法，房子虽然还没过户到“炒号分子”的名下，但是“开发商内部变更资料也很麻烦的，得交1万元手续费”。600元/平方米的“过手费”和1万元的“手续费”都不会计入合同总价。巫先生考虑再三：“这跟二手房有什么区别？”心中不平，最终罢了。

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　　怪现状四：几无外地开发商

　　巫先生去年遇到的“炒房分子”，是“某个跟房地产行业密切相关的国家机关的公务员”；也有市民反映开发商利用这一招自我炒作。

　　湛江的房地产业，兴起不久，市场上并不存在实力雄厚的开发商，用当地老百姓的话说：“连开夜总会的都搞起了房地产”。群龙无首，湛江目前的住宅开发市场几乎全被本地“土老板”垄断，外人可知的外来开发商，只有广州某水运系统的国企——房地产开发并不是它的本业。

　　缺乏外来劲敌，使得湛江的房地产市场竞争不足。

　　记者采访了一名不愿透露姓名的政府工作人员，他告诉记者：目前外地开发商很难进湛江，因为对外地开发商设置的门槛太高了，“否则你很难解释为什么碧桂园在肇庆下面的县级市-高要开发了大型楼盘，却没进作为地级市的湛江”。这位政府工作人员认为，一旦那些有着辉煌成果和良好口碑的外地大型房地产开发企业打入湛江，湛江的本地开发商可能将迅速失去生存空间。

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　　年收入1.3万元 湛江市民“闻房色变”

　　若把湛江的房价搬到一线城市或许算不上太贵，湛江市民之所以抱怨“房价贵”，是基于当地的收入水平。据记者了解，在湛江，普通公务员的月均收入约为2000元；巫先生在银行职务较高，月均工资、公积金、奖金等福利的总和约为6000元，这在当地算是高级别的工资；普通打工者，月均收入约为1000元。而根据官方统计的数据，湛江市居民人均年收入约为13000元。也就是说，普通公务员不吃不喝，3个月的收入才能买1平方米的房子；普通市民不吃不喝，1年的收入能购买2平方米多的房子。即便是巫先生这样的高收入者，如今也是“闻房色变”。

　　巫先生给记者算了一笔账：在丽湾名邸买一套最小面积(170平方米)的房子，总价至少在136万元以上，加上税收、装修，总支出少说也要150万元。他不可能一次性付清，需要贷款100万元；1房需2证，贷款利息高……最后算下来，哪怕忽略物业管理费不计，他不吃不喝也买不起这套房子。

　　目前看来，湛江房价的涨势丝毫没有刹车的意思。不久前，湛江旧啤酒厂地块拍卖，成交的楼面地价高达4000元/平方米，让人唏嘘不已。而该地块在很多湛江市民看来，算不上太好。

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　　应对房价飙涨

　　政府明年重启经适房

　　湛江的房价为何这么高？湛江楼市上为何找不到90平方米以下的房源？带着这两个问题，记者采访了湛江市规划局办公室李主任。李主任认为，湛江房价近期的疯涨，与此前的基础价较低有关。另外，宝钢钢铁和中科炼化等几个大项目落户湛江，民众预测将有大批高收入人士前往湛江工作和生活，因此纷纷投资房地产，以期升值倒卖。

　　李主任向记者解释：“1房2证、1房3证的问题，与规划局无关。开发商交给规划局的，是2套、3套房子的户型结构图；建成验收时，我们看到的也是2套、3套房。至于通过验收后，业主愿意把2、3套房打通成1套，我们有什么办法？当然，如果业主违法改变建筑结构，行政执法部门有权查处。”

　　然而，记者看到的景象与李主任的描述有出入。在几个楼盘，售楼小姐均明确地告诉记者，1房2证、1房3证的房屋无法拆分成2、3套；从建筑图纸看，其水电管道、户型结构也均是按1套设计的。这样的房子，又该如何通过规划局的验收呢？李主任的解释是：“开发商可能先按2套、3套建好，通过验收后再把几堵墙打掉。打一堵墙也费不了多少钱，几百元就够了。”但是，这些房子的大门位置却是无法通过打墙轻易改变的。

　　湛江市建设局住宅与房地产开发科郭科长告诉记者，根据计划，明年将开发1000多套60平方米以下的经济适用房。调查表明，湛江目前有3000多户居民符合申购经济适用房的条件。他认为：“要想保障普通市民的住房需求，根本上还得靠政府加大政策性住房的投入。政府保障到位了，炒房者的心自然就凉了。”

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　　相关报道

　　新华网2009年12月22日报道：专家称遏制高房价关键要弱化土地财政

　　以收紧土地闸门为主的新一轮房地产调控正式拉开序幕，但如果不改变“土地财政”的地方政府财政收入模式，不能建立一个能保障地方政府财政收入的可持续增长机制，房地产调控仍将可能再次“无功而返”。

　　如何遏制疯狂的高房价，如今的政策取向终于明朗了。在调整住房转让营业税优惠政策不久，国务院常务会议又提出了“国四条”，日前财政部、国土资源部等5部委联合发布了《进一步加强土地出让收支管理的通知》，这一系列房地产调控政策的出台，表明遏制房价过快上涨势头，将成为2010年调控房地产市场的基本政策目标之一，也预示了新一轮房地产调控正式拉开序幕。

　　从房地产调控的出招分析，正所谓“打蛇要打七寸”，因为土地价格的快速上涨是导致当下房价上涨的基本影响因素之一，所以国家试图通过收紧“土地闸门”来遏制房价过快上涨。这就有了财政部、国土资源部等5部委联合发布的通知。其中，要求地方政府必须将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，开发商拿地分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部出让款的50%。

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　　现在的问题是收紧“土地闸门”能否起到遏制房价过快上涨的预期效果呢？之所以会有些担忧，是因为有前车之鉴，“上有政策，下有对策”的应对之风，常常会使房地产调控“无功而返”，最后导致房地产调控变成了“空调”。

　　在笔者看来，之所以会出现上述情况，根本原因在于迄今我们仍然无法摆脱过度依赖“土地财政”的地方政府财政收入模式。只要“土地财政”依然是地方政府的主要财政收入来源，那么以收紧“土地闸门”为核心的一系列房地产调控政策威力将可能会被地方政府一一消解。

　　这是因为，为了GDP考核目标，或为了落实此次中央政府刺激经济的配套资金，地方政府急需获得大量资金。那么，钱从哪里来呢？利用手中掌握的土地供给垄断资源为其提供资金供给，便成了地方政府最便捷的生财之道，故土地出让收益是地方政府财政收入的最重要来源。另外，鉴于高房价会推高土地价格，地方政府当然希望高房价来“抬高”土地拍卖价格以获得更多的土地出让金。从这个角度分析，高房价是信奉“土地财政”的必然结果，地方政府也是高房价的主要受益者之一。确实如此，今年以来上海和北京的土地出让金收入分别超过800亿元和700亿元，所占地方财政收入比重估计将达到30%-45%。

　　如此看来，“土地财政”对地方政府而言太重要了，地方政府怎肯轻易放弃巨大的土地出让收益？特别是在当今经济复苏尚未牢固的背景下，去年年末以来，地方政府的财政收入锐减，不仅导致地方财政不断恶化，而且还导致其已无力落实经济刺激计划的资金配套。此时，地方政府更需要靠“土地财政”来救赎自己。

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　　其实，这里暗含了中央政府与地方政府之间的博弈，如果“土地财政”一蹶不振，谁来贴补其财政收入，又有谁来保障落实经济刺激计划的地方配套资金？最后还得靠中央政府的“雪中送炭”。这就可以解释当下央企为何屡屡会成为“地王”的原因了。因为，只有靠受中央政府及国有银行强力支持的央企炒热土地价格，才能向地方政府源源不断地输送土地出让金，改善地方政府的财政收入状况，最终促进经济刺激计划目标的实现。这可能是催生本轮土地价格飞涨及高房价产生的重要原因之一。

　　由此可见，如果不解决好地方政府财政收入的可持续增长问题，我们是很难真正收紧“土地闸门”的，一旦地方政府又“嗷嗷待哺”了，特别是地方财政再陷困境的话，收紧的土地闸门很可能还会被不断打开。

　　据此，笔者认为，要使房地产调控真正落实到位，首要问题是要抑制地方政府的投资冲动，不能再靠有限的财政收入来支撑其无限的投资扩张冲动了。当然，也要打通和规范地方政府的融资及再融资渠道。

　　但更重要的是，我们必须建立一个能保障地方政府财政收入的可持续增长机制，如可以通过增加类似“物业税”、财产税等其他税收来源，使地方政府能获得一个稳定、持续的财政收入来源，这样才能让地方政府逐步放弃过度依赖“土地财政”的财政收入模式。

　　所以，要想遏制高房价，实现房地产调控的政策效应，我们必须管住地方政府的“钱袋子”，让类似的契税收入而不是土地出让收益逐渐成为地方财政的主要收入来源。否则，土地财政将大大削弱中央政府的房地产调控政策效果，这已被以往的事实所反复证实。(上海证券报乐嘉春)

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