万科强硬降价引领退房潮 遭浦东法院院长点名

       每经记者 王文嫣 发自上海

　　“受国际金融危机冲击，上海浦东部分区域的新房价格显著下跌，相应地，法院受理的退房案件急剧增加，特别是前期涨幅过大的三林等地区，以万科旗下的金色雅筑为代表的部分楼盘……”昨天，在一场名为“金融危机下浦东房地产纠纷和对策”的专题研讨会上，浦东新区法院院长丁寿兴指出，2004年到2008年间，浦东新区房地产纠纷数量呈爆炸式增长，其中国内房产企业龙头万科因采取强硬的降价手段引领退房潮被点名。

　　万科硬降价房价波动纠纷增

　　昨天，浦东新区法院公布，受理的房地产纠纷数量从2004年的4851件上升到2008年的8088件。纠纷形式上多为集团诉讼，涉及房地产的集团诉讼约占该院群体性纠纷总数的75.8%。

　　2007年下半年，随着浦东新区房地产价格大幅上扬，卖家“跳价违约”案一度飙升，约占受理的二手房买卖合同纠纷的80%以上。2008年四季度，受国际金融危机冲击，浦东部分区域的新房价格显著下跌。特别是以位于三林地区的万科金色雅筑为代表的部分楼盘，退房者急剧增加。随着今年4月房价回暖，浦东新区个别地区又创新高，起诉卖方违约案件又开始增多。

　　浦东新区建交委房产处处长钮廷楷认为，引发万科退房潮有两大原因。一是万科集团当时为迅速回笼资金，直接打折大幅下调房价，行政部门曾经尝试过劝导万科采用相对柔和的优惠措施，多考虑在高位购房的业主的感受，毕竟一套房屋十几天差价几十万元，对于普通家庭来说，无论经济还是情感上都难以接受。很遗憾，万科最终还是采取了直接强硬的方式，结果引发了多起退房纠纷。

　　“另外一点，金色雅筑是万科的住宅产业化项目。质量应该是有保障的，可是该楼盘今年出现了大面积的房屋漏水事件。”钮廷楷透露，该事件引发业主集体质疑房屋质量，甚至扬言要退房。

　　套贷、炒房后遗症爆发

　　在金融危机的背景下，浦东新区房地产市场同样发生了影响金融市场稳定的“地雷”。浦东新区法院发现在多起房屋买卖中，双方虚构交易套取银行贷款做他用的情况。典型者如金冠酒店集团诉讼，该酒店安排下属员工大规模进行套贷，该事件使银行的贷款风险暴露。

　　而恶性炒房的后遗症也在金融危机中暴露无遗。专业炒房团通常靠少量自有资金，撬动巨额银行贷款，通过快速转手倒卖赚取差价。适逢去年房价进入下跌周期，炒房团遭遇资金链断裂，其中大部分银行贷款将变为呆账、坏账。

　　据统计，上海房地产价格每下降1个百分点，房地产信贷总不良贷款率就增加0.178个百分点。若房地产价格下降20%，房地产信贷不良贷款率将增加3.56个百分点。若房地产价格下降30%，房地产信贷不良贷款率则超过5%的国际警戒线。

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    万科原地踏步 老大地位受挑战

    第一财经日报 郝倩 俞海霞

    上半年多家地产巨头销售倍增，仅碧桂园下降，万科仅增长11.6%

　　“今天入局，明天则可能出局。”在如今的房地产界，此话依然适用。2009年上半年全国楼市的火爆仍然难掩碧桂园销售下滑的尴尬。在克尔瑞（中国）统计的今年上半年销售额排名前二十的房地产企业中，碧桂园成为其中唯一一家上半年销售额低于去年同期的上市地产公司。

　　根据克尔瑞（中国）的计算，碧桂园在上半年完成了68.56亿元的销售额，仅相当于去年该公司全年销售量的不足四成。事实上，即使去年楼市并不景气，但去年同期该公司的销售额已达74.4亿元，在楼市回暖的今年上半年，公司的销售额反而出现同比下跌，跌幅超过7%。

　　与此同时，前两年销售增长迅猛的万科已略显疲态，今年上半年公司的销售额较去年同期也仅增长20余亿元，增幅不足10%。相比之下，紧随其后的保利地产上半年将近195.5亿元的销售额与去年全年的销售额仅有10亿元的微弱差距，较去年同期的增幅则接近100%。

　　根据克尔瑞（中国）统计结果：今年上半年，率先进入百亿军团的企业已有6家，假设类似的销售状况可以在接下来的半年中持续下去，那就意味着有20家房企可能在今年销售过百亿。在去年，这个数字是12家。

　　在“百亿军团”中成为“落后生”的现状显然无法满足投资人的胃口。花旗集团近日在研究报告中重申了碧桂园的沽售评级。此前，碧桂园2008年年报显示，公司核心净利已由2007年的23.3%降至16.6%，部分原因是由于新项目预售令销售及市场推广开支增加。花旗集团认为，碧桂园毛利率还有进一步下调的压力，其位于郊区的项目业态单一，而且供应相对充足，在各大发展商的价格竞争下，毛利率可能将进一步下调。

　　相比碧桂园的窘境，在克尔瑞（中国）“2009年上半年房地产企业销售排行榜”的统计结果中，仍有部分地产公司表现抢眼。其中包括富力地产、世茂房地产、华润置地、招商地产以及绿城中国在内的5家房企半年以来的销售额均已经相当于去年全年的销售总额。据了解，上述榜单是CRIC系统对各企业、各项目上半年住宅成交数据进行完整监测的基础上汇总而成。

　　之前饱受质疑的绿城中国上半年的市场表现远远超出分析人士的预料。据该集团营销部门的统计：截至6月30日，绿城在全国的49个在售项目实现总销售额(合同加协议)211亿元，比去年同期增长170%。按照克尔瑞对全国住宅销售的不完全统计，该集团在全国70个城市的住宅销售额则约为164.81亿元，即使如此，公司上半年的销售额较去年同期有超过100%的增幅，较去年全年的销售业绩亦有至少10%的增长。

　　虽然并非所有的企业在上半年都获得了翻倍的业绩增长，但今年上半年突如其来的楼市上涨行情已让他们发觉，与老大哥万科之间的差距已经没有那么遥不可及。

　　今年上半年，万科仍以269.41亿元的全国住宅销售额稳居销售额榜首，但这个数字相对去年同期仅增长11.6%，为去年全年销售业绩的56%左右。保利地产近200亿的上半年销售额与万科的差距已缩至70亿元。如果绿城中国综合所有项目达211亿元的销售额属实，那其与万科的销售额差距将缩至近60亿元，并赶上保利地产，位居第二。这将意味着绿城中国在短短半年时间内由二线地产商一跃而为一线大型开发商。

　　事实上，以2008年年报披露的数据看，当万科去年全年销售额达478.7亿元人民币时，保利地产的销售收入仍不足万科的一半，而富力地产和绿城中国的销售额则相当于万科的1/3左右。现在,它们显然都已经大踏步地赶上来了。

　　但有分析人士警告，目前的市场并没有完全企稳，政策上的风吹草动都有可能使得处于上升通道的楼市短期内“掉头朝下”。

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