近日，在杭州“六一”以后举行的首次大规模宅地出让会上，杭州的一线房地产企业几乎全部缺席，曾经活跃一时的“三外(外行、外地、外资)”企业基本绝迹，倒是二三流的房产公司唱起了主角。

    这直接引发房价下跌。一个明显的例子是，被开发商称为滨江宝地的29号绝版江景地块，最后的楼面地价定为2890元/平方米，比今年上半年的楼面地价低出近2000元。

    “我们已经预料到地价会下跌，现在拿地是比较好的时期，但是囊中羞涩，不能去抢地。”杭州某开发商向记者诉苦，“滨江地块的一线房价每平方米已经在8000元以上了，而周边地块每平方米都是超过4000元的楼面价。”

    “杭州的房地产界一直以本地企业为主，三外企业还是很少，但是杭州真正做房地产起家的企业并不多，很多民营企业都是半路出家，市场火的时候能一荣俱荣，但是面临危机的应对能力比较差，调控以后的资金问题就会更加明显。”浙江大学房地产研究中心主任赵杭生表示。

    “调控以后，杭州房地产的洗盘开始，最早出局的应该是三外企业，接下来的就是中小的杂牌企业。”一位业内人士表示。

    洗盘开始

    “如果后续资金再跟不上，我们的部分客户手中的正在开发的楼盘就会有烂尾的危险。”杭州富瑞房地产策划公司的某负责人告诉记者。

    不久前在南京刚刚拿地的浙江余杭兴龙房地产开发有限公司，旗下两个杭州楼盘——兴和苑和兴泰花苑的销售进入停滞状态。“我们暂时还没有找到融资的方法，只能寄希望于市场的尽快回暖。”兴龙房地产营销部的工作人员透露。

    我爱我家房产租赁置换有限公司总经理陆斌斌称，杭州不少开发商已习惯在高价拍得土地后，把一次性付款分拆成几年的付款周期，尤其是把大部分成本甩在后边，等着靠土地滚出的红利来覆盖。但这种生存方式是以销售通畅为前提的。

    而“六一”以后，杭州房地产的交易量维持在20套左右，同时，二手房市场的交易价格大跌，无疑使一手房市场雪上加霜。

    根据浙江省杭州市经济信息中心发布的消息，运作了6年的杭州市二手房价格指数因为受房地产市场税收政策的细化措施影响，呈现了首次大幅下跌的局面。该信息中心提供的数据显示，今年6月份的二手房价格指数比上月降低了8.96个百分点，相当于每平方米房价下跌210元人民币，而以往价格指数下降的最高幅度也只有5个百分点。

    按照财务惯例，很多企业三、四季度资金回笼力度更大，一些企业之间的贷款都是在年末到位的。原来许多房产公司财务满打满算的比较多，现在开发商不能及时回笼资金，隐患重重。到第四季度，杭州开发商的资金问题将会更加突出。

    抱团自救

    “调控开始，我们就感到自己有被遗弃的感觉。银行不给我们贷款、信托公司不给我们融资，市民也不买房。”迫于无奈，杭州房地产企业已经开始了抱团、变脸等自救措施。

    “六一”后宅地出让会上的那次竞标中以67120万元的总价如愿拿下滨江区范围内的29号绝版江景地块的钱江房产被业内人士称为“拣了大便宜”，但其是凭借与杭州城建发展公司的强强组合成功击退了其他对手。

    另一个抱团组合浙江国际嘉业和杭州紫元教育投资有限公司在21轮后，联手以8150万元镇住对手。

    有杭州当地媒体报道，杭州工商信托公司和一些房地产集团联合发起的房地产资产管理公司即将成立，该公司将致力于开发基金式的房地产信托。很快该公司将发行一个房地产信托计划。“我们有一个总经理专门负责该计划。”杭州工商信托公司的工作人员向记者证实了此事。

    今年上半年，在浙江发行的房地产信托产品寥寥可数。除了金信信托在年初发行了新湖香格里拉项目，和前不久发行的耀江环球中心集合资金信托计划。而原本在房地产信托做得比较大的浙江国际信托和杭工商信托这两家反而谨小慎微。

    在业界，杭州的地产市场一直具有特殊性，就是本地的房地产企业比例达到60%以上，而且真正做地产起家的企业不多。“这样的结构有利于他们结合起来共同抵抗风险。”新湖集团的邓先生表示。

    述评 “不破不立”

    仿佛一夜之间，杭州的房地产商陷入了“奶奶不疼，爷爷不爱”的境地。首当其冲的问题是房产政策下的资金链危机。没有后续资金的支持，杭州房地产商们艰难度日。

    回想3个月以前，杭州的开发商还在为抢地不惜成本。当初一块位于杭州西北部三墩镇占地面积44.4亩的土地，拍出了2.9233亿元的高价，楼面均价达到了8200元/平方米，大大高于此前市场预测的5000-6000元/平方米。

    而某企业居然还以高出起拍价70%的价格“抢地”。如今，当初抢地的意气风发已经被现在缺钱的焦虑不安而代替。有媒体称，杭州在经历“失血”之痛。

    二手房市场的房源一增再增，二手房的挂价一跌再跌，新楼开盘的时间一拖再拖，长期的企业本土化让市场面临危机时显得措手不及，银行贷款的紧缩，信托公司的谨慎。

    而近日杭州出现的第一桩公开收地案，开发商资金可谓捉襟见肘。同时，以往名不见经传的中小二线企业趁品牌企业喘息之时，伸手拿地，市场新一轮角逐开始。

    市场渐渐在回归理性，一部分投资客将房源放出市场，使市场的供应量一下子增加，缓解了以往房源稀缺的不正常现象，而同时也使投资客退出房地产市场，减少了对新楼盘的需求量。如浙大教授所言，以往的市场之所以导致房价快速高涨，是因为需求的不断复制，供应被不断收藏，而如今的市场才是真正恢复供求数量的市场。

    杭州的地域特性吸引大量的外地人口流入杭州市场，使杭州的物资需求逐年增长，而房地产也是同样的，杭州政府为保持供求平衡，不断地扩大城区规划上增加物资供应，供求市场是否平衡也是导致房地产市场楼市发展的重要因素之一。

    如今的市场才是真正恢复供求数量的市场。因此，在今后几个月房地产市场将会出现暂时性的供大于求、房地产公司则将可能面临洗盘、局部楼盘品质出现凸显等状况，房地产市场的拐点也将会从现在开始，趋向于明朗化。

    没有大破就没有大立，杭州房市，洗牌的号角开始吹响。

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