精彩观点：

　　是不是地段最好就能抗跌，不见得。产品做得好的(房企)也不见得最先走出来。地段、产品都不再是唯一的要素。恐怕这次(房企)不能够走出低谷真正的问题是资金。

　　现在全球房地产考虑的是抗跌性。地段、产品、资金能不能形成一定的抗跌性，就要考虑地域的差异性要素。

　　在通胀的压力下，如果CPI上升，就是通货膨胀，这时候房价会下降。未来的房价可能与资产及金融波动更有关系。

　　我觉得2007年的热是不会再有的，2008年的寒冬已经过去，2009年的故事依旧在上演。

　　以下为论坛实录：

　　聂梅生：各位，大家好！我离开中国有两个月时间，在美国还是非常关注中国房地产市场。今天花10分钟左右时间。我们研究房地产当然也要看周期的变化，其实从2007年和2008年的数据，我们可以看到从2007年中国房地产一路上升达到34%，从2008年二季度就开始往下降，一直降到今年2月份只有4%左右。在所有的宏观数据终，跳水最厉害的就是房地产行业。

　　在今年一季度上升是由于4万亿的拉动。但我们房地产行业是逐步下降，大家比较担心的是这个事。也就是说，房地产投资增长从2008年二季度开始下降，接近30个百分点。

　　第二，这么多年，房价首次出现负增长。从2007年到2008年一直都是下降。

　　第三，要特别注意这件事情，很多人不愿意承认，但不得不承认，就是房价从来都是和CPI同比的。我们可以看看这两条线，一个是圆点，一个是方点。我说这件事情主要是想说未来通胀的预期是上升还是下降，不要再花那么多时间去炒房价是涨还是跌。

　　另外，我们在做证券市场和房地产市场中间的波动曲线。上面这个是房地产国家统计局发布的房地产景气指数，是这个蓝线。下面这个是上证指数。我们可以看到，从2007年一季度开始，他们两个基本上是同步波动的。开始同步波动就是从07年开始。

　　同时，可以看到房地产市场滞后于证券市场大概四到五个月。按上证指数来讲，股市赤股大概是去年二季度以后，房地产也是一样。这次到美国去，他们都认为资本市场的价值一定是同步波动的。西方经济学家认为，一般来说在股市触底以后的6个月以后经济不景气的情况将结束。

　　按他们的说法，去年我们的股市触底是12月，就是说二季度末将走出低谷。这样一些观点，在我们经历了07年的大涨，到09年的大跌，大家会有一个看法。

　　第二个，在今天金融危机的情况下，我们在美国开一个会，尤其是很多华尔街的人参加了这个会。他们说房地产曾经是地段、地段、地段。但是在这次衰退中这个要素是变迁。在这之前，有些人认为不光是地段，恐怕和产品、产品、产品有关；或者叫质量、质量、质量。

　　在中国，我觉得也孕育了很多做产品的企业，在座像锋尚、阳光100(企业专区,旗下楼盘)走的都是这条路。但是在这次全球经济衰退当中，第三要素被充分地体现，而且他们说了是深刻地上了一课。在纽约开这次会，他们一口同声地说“资金、资金、资金”。

　　实际上我们也可以举出很多的例子，是不是地段最好就能抗跌，不见得。产品做得最好的也有很多，也不见得最先走出来。地段问题，产品问题都不是唯一的。恐怕这次不能够走出低谷还真正是资金的问题。所以要注意这个问题。

　　实际上现在全球房地产考虑的是抗跌性。就是你怎么样让你的产品在下一次再生产的时候，除了地段、产品、资金以外，最后这三个能不能形成一定的抗跌性，就是地区地域的差异性要素。

　　美国城市不一样，拉斯维加斯跌了50%，但是洛杉矶的中心地带几乎没什么太动。差别非常大。这次中国和美国有巨大的差异性，不是每个城市都一样，也不是像以前“一刀切”一样。这三个要素，在这次金融危机中他们怎么样做到这个抗跌性，很重要。

　　另外，就是投资什么样的项目，圈什么样的地。他们觉得，第一，首先房地产市场发展要有产业的发展。如果有了这个，人口才能积蓄。房地产是需要聚人的，有了产业人才能往这聚。他们这个算法是这样的，人口增加1%，将增加25%的消费量。首先，你要搞一个大的楼盘，首先要看这块人口是不是在增加。然后再是住宅、商业、交通。由于人口的积聚，产生了商业的繁荣；商业的繁荣又形成了人口的积聚，这样就形成了一个商圈。

　　这次在美国硅谷有个地方，根本看不出金融危机。在他们那里买房子的人都是他们产业基地的人，博士、白领都有。这就是产业积聚，人口增加，造就了他们房地产的繁荣。

　　最近大家密切关注全球金融态势，这次金融危机中美国资产贬值是这样的。如果你手里有住宅，折成25%到50%，这个地区的情况不一样。但是如果你手里有土地，因为美国的土地基本上是没有赔，因为它有一定的抗跌性。所以，美国预计全球经济在2010年以后开始复苏。

　　但是房地产在不同地区回暖的速度有数十倍的不同，有极大的差异。就是哪个地方先复苏，哪个地方后复苏，这有极大的差异。所以，美国现在一些地产商还有一些个人投资都是土地购置的兴起。因为现在是在低位拿地，主要是考虑可支付能力。

　　为什么？因为现在的土地价格在美国是比较低的，你现在拿地你可以支付。等到经济复苏的时候你就不可以以低价拿地了。这个事情，他们还跟我们交流，他说你看你们中国的“富”字是什么意思？我说是一个家里面一口田，没有田就不能富。他们说再看你们的“福”字，也有田。他们认为土地对我们很重要。

　　现在的土地还没有涨，而是在温和的调整。现在经过“小阳春”以后也有了一定的支付能力。全球性的通胀，美国认为是必然的。一个是因为美国大量印钞，它印钞肯定会贬值，并且把全球都能绕进去。

　　第二，为了满足这次经济危机，各个国家政府都注入了巨额资金。中国现在发了大概有6万多亿的贷款，发进去以后拐弯抹角地一定会进入楼市。所以，现在的楼市开始升温跟这个有一定的关系。因为07年，我们分析过，大家都走过来了。另外，世界上认为CPI是一定会增加的。

　　在通胀的压力下，如果CPI上升，就是通货膨胀，这时候房价会下降。所以，在这种情况下要注意未来的房价可能它的资产波动和金融的波动更有关系。而不像我们现在总是自主，这样恐怕会影响楼市。所以，全世界各个国家的地产商和个人现在都在考虑应对这次全球性通货膨胀的办法。

　　大家密切注意，如果是这样积蓄，一定是这样的。

　　最后，我觉得2007年的热是不会再有的，2008年的寒冬即将过去。2009年的情况依旧在上演。我就说到这里，谢谢！

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