五一期间，上海、深圳等楼市风向标城市都举行了大型房展会。不过，开发商似乎低调了许多，打折明显减少，促销总体平淡；看房者依然众多，但观望心理明显增强。

　　上海：平淡促销平静观望

　　经历了今年以来戏剧性的回暖势头，五一假日楼市就更有看头。五一期间，上海、深圳等楼市风向标城市都举行了大型房展会。不过，开发商似乎低调了许多，打折明显减少，促销总体平淡；看房者依然众多，但观望心理明显增强。分析人士认为，这种平静与观望背后透射出市场的理性。这种理性能否主导五一后的楼市？

　　五一房展会平淡促销

　　5月1日开幕、为期4天的2009上海房地产春季展示会，是继3月上海之春房交会后上海又一大型房展会。来自浙江、江苏以及上海本地的200多家开发商和代理机构参展。在浦东展览馆，也有一场房展会同期进行。

　　不过，和往日房展会相比，开发商在本次房展上要低调得多。诱人的折扣已消失不见，大张旗鼓的购房送车、送旅游等优惠也难觅踪影。许多开发商以发放环保袋、小礼物等吸引看房者。

　　一家位于浦东中环线附近的知名楼盘在5月底将推出新房源，售楼人员告诉咨询人群：我们没有优惠措施，我们就这个价格，要不要买你们自己考虑好了。

　　主办2009上海房地产春季展示会的上海展览中心(集团)有限公司营销部副经理陈其华说，以往的房展会上，开发商都放得很开，五花八门的促销方式都会出现；但这届房展会的促销，总体比较平淡。

　　参展的上海宝山顾村板块一项目营销策划负责人丁伟敏说，2008年，开发商们拿出过各种各样的促销策略，但销售效果大多并不理想，毕竟影响购买的最主要因素还是房价；经过去年楼市的调整，许多开发商都以为目前的房价已经是心理底价。

　　平静看房观望心理重回市场

　　1日当天，涌入上海展览中心的人数超过去年同期房展会。但记者采访发现，不少看房者很冷静。和开放商的按兵不动相对应，看房者多抱以静观其变的心理。

　　本以为五一期间会有大的优惠，没想到房价还是那么高！3日，在上海浦西、浦东都逛了房展会的市民陈永跃说。让他失望的是，他看中的宝山区中环附近的一个大型楼盘，今年3月份每平方米均价是1万元，目前新开盘的价格反已涨到1.15万元/平方米，他决定还是再看看。记者发现，这种观望心理在上海的五一楼市中普遍存在。

　　上海某知名开发商在上海展览中心外广场一侧的显著位置搭起大型展台，其推出的楼盘位于松江九亭板块。客观地讲，其每平方米不到1万元的均价还是有一定市场竞争力的。但多数看房者并不买账。现场接待人员介绍，1日前去预约看房的有23人，2日有11人，3日至中午时还只有1人，比预想的少了很多。

　　记者采访发现，许多看房客抱着等等看的心理，直接原因是对开发商在房展会上的优惠不够有些失望，但根本原因还是对目前的市场看不懂。一位市民看房后告诉记者：我倒想看看，这房价还能涨多久？

　　理性能否主导五一后的楼市　　

　　五一楼市，处在一个十分微妙的时间点上。市场人士分析，一方面，此前重点城市楼市回暖势头明显，刚性需求明显释放，某些城市商品房成交量甚至超过了2007年高峰时期的水平。凝固已久的政策面也出现松动，比如多年不变的房地产开发项目资本金比例将面临调整。但另一方面，个别一线城市成交量出现较大波动，房地产投资也远未乐观，一些开发商迫不及待地逆市提价。全国工商联房地产商会REICO工作室最近发布的报告认为，判断彻底回暖为时尚早，楼市仍处存货销售期。

　　在此背景下，五一期间一线城市的房展会呈现出的平静局面，反映了市场理性一定程度地回归。

　　以前，房子每平方米卖1万元时，大家还在想能不能卖到2万元，结果还真有；但是现在上海市中心房子卖到每平方米3万元，还盼望能涨到四五万吗？不可能了。房产营销策划人丁伟敏说，暴涨暴跌伤害的是整个市场，现在很多楼盘定价都在回归理性。宝山区中环线附近一大型楼盘销售经理告诉记者：我们坚持每一期新推房源都保持每平方米均价有1000元至1500元的涨幅，现在的定价不会被短时间内的市场波动打乱节奏。

　　2009上海房地产春季展示会主办方工作人员白永平说：看得出来，目前开发商和购房者都在观望。谨慎不见得是坏事，理性才能主导市场健康发展。

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　　北京：表现平平

　　五一期间，记者走访了多家在售楼盘。在位于朝阳区的华纺易城售楼处，销售人员向记者介绍，该楼盘推出139平方米的三居，均价在14300元每平方米左右，五一期间购房在总房款上优惠两万元。这位销售人员透露，5月1日当天，139平方米的三居就有多套已被认购。

　　在该楼盘样板间，前来选房的李先生说：我发现最近一段时间的房价有了一定幅度的上涨，二手房表现得更明显，但新房也不便宜。

　　链家地产东四环外一家门店工作人员告诉记者，今年五一期间来看房的人并没有预期的多，5月1日人流最少，后两天平均每天有30人左右前来咨询和看房。她特别强调，目前二手房源明显少，业主的心态也发生了改变，与前一段相比，房价有了一定幅度的上调。

　　根据北京市房地产交易管理网、亚豪机构统计显示，5月1日、5月2日两天，北京期房商品住宅网上签约分别为619套、253套，呈现出逐日递减的态势。五一前两天，期房商品住宅日均成交325套，环比4月份楼市的日均成交445.7套也下降了27%。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，国家对休假时间的调整，对楼市产生了一定的影响。小长假期间，消费者缩减消费计划，选择购房的群体相应减少，一定程度上造成了楼市销量的下降。

　　高姗指出，虽然总体成交量不大，但今年五一期间与去年同期相比，楼市销量仍有大幅增长，据统计，与2008年五一长假期间期房商品住宅日均仅成交131.7套相比，2009年同比大涨231%，这说明楼市仍处于回暖的进程中。

　　二手住宅成交量表现平平。北京市房地产交易管理网统计显示，5月1日、5月2日二手住宅网上签约套数仅为154套，而此前4月30日、4月29日签约套数分别达580套、916套。

　　根据我爱我家的统计，4月北京二手房市场的整体交易均价为12366元每平方米，相比3月攀升了9.18%。

　　我爱我家控股公司副总裁胡景晖指出，随着北京市第一季度二手房成交量的提升，少部分业主开始哄抬房价，导致成交无法达成；同时，少数房主为涨价恶意违约，导致目前合同毁约率上升。他认为，二手房业主不应看到市场交易回暖就盲目涨价，这很有可能错过出售的最佳时机。

　　北京中原地产公司三级市场部副总经理宫萍也表示，目前市场中一部分业主在楼市回暖之际趁机提价，在没有新的房产政策的刺激下，业主的提价行为或许将刺激买房者形成新一轮的观望，加上后市需求跟进不足，楼市或将迎来新一轮的调整期。

　　成都：房交会现场火爆开发商强调低价格

　　仅5月2日一天，成都市就成交了各类房屋1371套，成交面积13.22万平方米，成交金额6.81亿元，来自成都市房管局统计的33届成都房交会交易成绩显示。

　　用火爆来形容这届房交会并不为过。5月2日中午，记者在去房交会会场的途中，楼盘广告琳琅满目，甚至连路边修建道路的临时隔离板上，也贴着售楼广告。

　　与两年前的房产广告多强调高品质不同的是，如今这些广告更突出低价格。在距离房交会会场5公里外的一个黄金路段的路口，一个巨幅广告牌上写着房价往低了想，生活往三房想。两年前，同一块广告牌，写的却是完全相反的广告语谁能跑赢明天的房价。

　　房交会的主会场俨然就是一个开发商相互厮杀、冲锋陷阵的战场。一排排举着最低××万小牌子的美女促销队，一遍遍地巡游；各路售楼先生、小姐在道路两旁不厌其烦地发放广告；开发商们精心安排的容貌姣好的导购员，慷慨激昂地发表着我的楼盘，你值得拥有等演说。

　　很多购房者都有过这样的经历：搬一个小板凳深夜坐在售楼部的门前排队，为的就是能够成为较早进入售楼部选一套让自己满意的房子。虽然漂亮的售楼小姐偶尔也会围着你端茶倒水，甚至还会放起流行音乐让你在深夜排队中不会觉得太无聊，但这样的购房经历无论如何都没办法和消费者就是上帝联系起来。

　　但在成都五一节的房交会上，购房者的待遇发生了天翻地覆的变化：专人陪同、专车接送、可口咖啡、精致糕点……

　　在会场外的广场上，停满了大大小小的看房直通车，既有高档豪华的大巴车，也有紧凑实用的面包车。无一例外的是，随时想看房，随时就有车接送。

　　在会场内，售楼小姐笑容可掬的态度令人受宠若惊。遇到此类人物，记者总是深表歉意地说：我不买房，只是看看。但得到的答复千篇一律：没有关系，看看也需要我给介绍介绍啊！与几年前售楼小姐总是你爱买不买的态度大相径庭。5月2日，正午12时刚过，太阳高高挂着，对于一向讲究惬意生活的成都人来说，正是吃过午饭、在河边喝茶的好时候。然而，房交会会场外，在可以容纳数千辆汽车的停车场里，记者找了20多分钟，才等到了一个停车位。据不完全统计，当天各开发商共接待了近7万名看房者。

　　一些开发商说，7万人来看房说明了什么，说明了成都房市的刚性需求，只不过由于经济不景气，很多购房者压抑着自己的购买冲动。

　　开发商们对市场的认识和判断是有依据的。根据成都市房管局的统计，今年1至3月，成都市累计成交商品房600万平方米，为历年同期最高，比去年一季度增长了78%，比2007年一季度增长了24%。其中，中心城区成交商品住宅为300万平方米。

　　但与火热的成交量相比，成都的房价暂时没有出现上涨迹象。自2008年1月以来，成都中心城区商品房成交均价在经历了连续13个月的下跌之后，目前基本维持在每平方米5100元左右。这也说明成都房市的复苏还只是量的回暖，整个市场的回暖还需要时间。市民廖文昂说。

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　　福州:旺季归来，还是跌回望季？

　　像国内不少大中城市一样，福州楼市今年一季度显现小阳春行情，房价随之看涨。然而4月份以来，回暖势头明显回落，以致五一期间的楼市让人难以分辨是旺季归来，还是又将深跌回观望状态。

　　在福州市金山新城，记者2日随机探访两家被吹捧为全市销量排名前列的楼盘，记者在这两家售楼部看到，销售场面却是比较冷清，好不容易来了一群看房客，来去匆匆，售楼小姐连端茶送水的机会都没有。

　　在一家售楼部展示大厅，巨大的模型沙盘上矗立着十几栋商品楼房，大多数的楼顶上都插着保留房源热销中的牌子。记者向售楼小姐一番询问得知，插着那些牌子的房子都已有客户预订，售楼部就暂时把房子都保留起来，但多数预订房子的客户还未支付订金，所以仍被继续热销。如果看中哪套房子，拿现金来预订，为别人保留的房子也是可以先给你的。售楼小姐悄悄地告诉记者。

　　在另一家售楼部，楼层低的、中小户型的都被告之已售罄，现正热销中的是高层、大户型的优质房源。再问房价，每平方米7000元起的价格顿时让不少年轻的看房者目瞪口呆。这个楼盘去年底刚推出时均价为每平方米5800元，春节后就涨到6000元以上，现在又涨了一截。要买得起，只有再等等看。一对年轻男女对记者说。

　　业内人士认为，福州等城市房地产市场今年一季度出现一波小阳春行情，并非是这些地方楼市降价促销做得好，而是去年第四季度以来国家和地方相继出台减免税费等刺激楼市新政策，释放了一部分被压抑已久的刚性需求，使交易迅速地活跃起来。

　　进入4月，福州楼市的回暖势头开始明显回落。业内人士分析，一方面，一季度释放的高性价比房源现已基本被市场消化完；另一方面，由于前一段时间成交量持续走好，部分开发商暗涨房价，对刚性需求群体的影响比较大。

　　从5月1日、2日两天的成交量来看，福州楼市存在跌回望季的可能。据福州市房地产交易登记网的实时统计，这两天福州城区日均商品房成交量仅为100套左右，与4月份日均成交量相比进一步下降。

　　房产专家认为，一季度楼市回暖缺乏经济基本面的支持，只是市场调整阶段的正常波动，回暖将是短期的、局部的和阶段性的。近几年来，房价的大起大落逐渐让购房者更趋理性，楼市在进一步的调整过程中，买卖双方博弈也将更趋激烈。

　　记者观察到，福州开发商现为加快消化大量积压的存量房，回笼资金，多数在建的楼盘项目已经停建或半停建，以减少继续增加的房源供应量。福建省一家大型房地产开发企业负责人透露，截至目前，福州市存量房总面积估计达800万平方米，相当于2006年福州市商品房住房年供应总量的两倍左右。

　　过去房子好卖的时候，银根也松，依靠银行贷款，开发商只要有地，可以同时开工建设四五个楼盘。现在的情况完全不同了，房子不好卖了，开发商资金都套在了开工的楼盘上，以前贷的款没有及时还给银行，银行怎么肯再继续贷款。这位负责人告诉记者，今年6月份之前，是房企还贷的高峰期，开发商们的紧日子真的要开始了。

　　杭州：开发商凶猛降价促销

　　五一小长假，由于开发商降价促销，杭州许多市民将度假计划改成看房，不少商品房售楼处出现了自2007年下半年以来就没有再出现过的火爆场面。

　　5月2日，杭州尽管下起了雨，但是在位于杭州远郊的楼盘---保利东湾售楼部，现场人流仍然不减。位于萧山的楼盘---顺发和美家，尽管今年6月才开盘，但是售楼部现场也来了不少购房者。

　　开发商降价促销更凶猛。位于滨江区的楼盘---中兴·和园从5月1日起，推出购两房存二万抵六万，购三房存二万抵八万的活动，吸引消费者下单；新帝·朗郡楼盘计划于5月10日推出200多套房源，虽然开盘时间和价格还没有出炉，但是已经推出了存一抵五活动，只要购房者在售楼部预交5000元，在开盘当日选房可抵25000元房款。

　　不过，房产专家认为楼市的火爆场面不会持续太久，判断楼市走出低谷为时尚早。不难发现，性价比高的楼盘是此轮热销楼盘的主力，目前只是低总价、低单价刚性需求的房子成交比较活跃。有分析人士认为，只要房价没有调整到位，楼市就不可能步入全面复苏。

　　(来建强 李佳鹏 叶锋 侯大伟 余里 章苒 巩慧 经济参考报)

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