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二手房优惠政策将到期，买还是等？
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政策要到期 成交量猛涨 马超已经两个月没休假了，他的职业是二手房中介店长，6月30日政策大限前二手房市场的火爆带给马超的是连续两个月每天12小时以上的忙碌。 “没想到市场回暖会这么快，我们甚至有些措手不及。”现在，大连的二手房经纪人大多和马超一样，累并快乐着。在去年市场寒冬中退场的小型二手房中介公司，不少也重新开张享受春天。 政策“末班车”给年后出现的这一轮购房小高潮撒了一把催化剂，二手房中介市场“水暖鸭先知”。业内人士介绍，年前各中介公司长期做展业，每天能接待四五拨客户就算不错了，现在在不做展业的情况下，一般的店高峰能接待十四五拨客户，市内二手房中介公司上月成交量较年前普遍翻了3番。市场总体数据印证了这一点，以最新的３月份数据为例，市内四区共成交2580套，环比上涨42.6%，同比上涨91.1%，并呈继续大幅上涨势头。 好房得趁早 犹豫就错过 齐先生不得不果断出手了，这次他上午看房，下午就签了合同。“上周我看中了三套房，本想再比较比较，没想到没过三天，居然全都卖了！”大多二手房需求者都有跟齐先生相同的感受，现在遇到好房子，稍一犹豫就会被抢走。 最新的数据显示，市内四区的产权房报盘供应量为32601套，环比上升17.6%。虽然总体来看，整个二手房市场仍处于供大于求的状况，但事实上，优质房源供不应求，尤其是中小户型优质房源在很多二手房中介店里基本是“来一套卖一套”。 二手房中介现在的首要工作是想方设法增加房源存量，纷纷打出征房源的广告。“年前遇到要价过高的房主，我们会明确告诉他这个价钱很难卖动，现在不管要价多高的房主，我们都不能让他流失，先给他登记，再慢慢做工作。”房先生白云新村店店长告诉记者。 业内人士分析，目前投资性需求仍按兵不动，市场主要是以刚性需求为支撑，而这部分需求者对政策可能变化带来的购房成本上升风险尤为敏感，在优质房源紧缺而政策时限又迫在眉睫的现在，很多二手房需求者最初开出的条件出现松动，开始综合考虑房源各要素。
过去的一个月，马超经历了五六次房主坐地涨价。“年前接到房主的电话，往往是因为房子没人看，主动要求降价；现在房主打来电话都是要求涨价的，甚至有人干脆就不卖了。”马超说。数据显示，目前我市二手房市场无论高、中、低档房源，都出现了房主惜售的情况，尤其是优质房源卖主惜售心态更加严重。 采访中，很多二手房中介公司反映，优质房源价格普遍攀升，以胜利路白云新村一带为例，优质房源价格较年前平均每套上涨5万元左右。 3月份，大连市二手房成交均价为5613元/m2，环比上涨6.6%，其中，中心三区成交价的较大上涨拉动了整体成交均价的上升。业内人士称，需求者的购房热情增加了供应市场的信心，是成交价上涨背后不可忽视的因素。据指南针地产分析，随着低价位房源的逐渐消化，二手房成交价格将出现结构性上涨。 卖房者说：其实房主也急着卖 对于买家来说，要努力看房争搭“两税”补贴的末班车，而对于卖家，真的如部分中介说的“好房不愁卖”？记者采访个别房主了解到：真想卖房子的房主也着急，那些想加价的属于可卖可不卖。 由于现住房不是封闭小区，乔女士在4月初卖了自己的房子，并很快在一周以后在西山水库附近买了一处封闭小区内的二手房。“大家都在赶时间，房主好像也挺着急的。”乔女士说，房主一个劲儿在强调现在买房子真挺合适，希望在6月30日以前完成交易。为此，房主还特意动用自己的关系帮助乔女士办理贷款抵押合同，乔女士第一觉得房主人不错，另外觉得房主比她还着急。 天鹰房产一位中介人员告诉记者，虽然市场上明显感觉到购房情绪高涨，其实想卖房的房主也在赶搭“末班车”。因为一旦恢复“两税”，购房者承担的税费增多，如果房主要价高，再加上税费，会严重打击购房者积极性。那么房主如果在6月30日以后卖房子，就必须相应地降低房价来平衡购房者心理。这样对真正想卖房子的房主来说，未尝不是一笔损失。 “家具全赠送，价格不能让。”亲亲家园的房主权先生本来想把现在住的房子卖掉作为新房的首付款，来看房的裘小姐一眼看中了房子，但就是杀不下来价钱，连1000元钱都没谈下来，后来，裘小姐失望而归。而近来权先生的新房子首付款有了着落，将卖价又加了1万。“如果卖不出去，我就先租出去，一定要卖上好价。”
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买房不是“抢”的事 “都抢房子啦！”看房者小尹最近更换了“QQ”签名，从2月份看二手房到现在，看了不下30套房子的她最大感受就是，房子卖得特别快。在采访中，记者确实感受到了二手房市的火爆，眼看6月30日就要到了，中介、家人、朋友都在不断提醒购房者，一定赶乘“契税补贴”的“末班车”。 在采访中记者了解到，进入3、4月份以来，二手房成交量确实明显好转，成交速度是惊人的快。优质二手房房源非常紧俏，特别是一些优质小区，不少购房者为了买到心仪小区的房子，已经到了随时候命的状态。只要一有房源上来，直接从单位请假看房，因此一些房子刚上市就被抢购一空。趁着优惠购房，已经形成了“萝卜快了不洗泥”式的交易心态。 但在“抢购一族”的慌忙心态中，也有冷静的购房者在反问自己“这么赶时间，能挑着好房子吗！” 欲速则不达，对于这趟价值不菲的“末班车”，一些购房者保留了自己的看法。 有购房者表示，“如果没有合适的好房子，宁愿不赶这趟车！”因为虽然6月30日以后可能会多出上万元的税费，但如果因着急省钱没买到合适的房子，那以后说不定还要换房，这样一算，得不偿失。另有一些购房者认为，恢复“两税”以后，购房热情会有一个回落，为了顺应市场，房主的要价会相应降低。 在楼市政策方面，也有不少购房者表示，目前状态下，也许优惠政策不会就此止步，6月30日之后，或许还会有新的促进楼市回暖的措施出台。种种原因，都让部分购房者保持了冷静心态，“买得着当然好，没有合适的就等等。 二手房“免税令”预计不延期 “对单位、个人转让住宅二手房，暂不征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、土地增值税、印花税。”这条“免税令”执行日期至6月30日结束。市地税局方面表示，目前，该政策没有延期的打算。 一系列地产税收新政的出台对激活大连房地产市场起到了极大的促进作用。今年一季度，大连地税局关于住房交易的各项税收减免额度超过2.1亿元。 免税力度突出:一季度房交减免税2.1亿元 去年底至今年初，大连市一系列地产税收新政出台，在二手房交易环节减免力度尤为突出。市地税局提供的最新数据显示，今年一季度，关于住房交易的各项税收减免额度超过2.1亿元。 去年11月开始，大连市政府有关部门共同发布了《关于促进房地产市场健康发展的指导意见》，从9个方面加强房地产市场引导和调控，推动房地产业健康稳定发展，相关政策截至今年6月30日。这9条房地产新政策涉及住房政策性贷款、保障性住房供应、二手房转让交易相关税费减免、金融信贷支持、城市旧区改造、简化审批手续等方面。 该指导意见中，推行了住房交易税收新政策，对单位、个人转让住宅所缴纳的营业税金及其附加、个人所得税、土地增值税、印花税等全部暂缓征收，市内四区普通住房价格标准统一上调至10000元，对首次购买90平方米以下普通住房适用1%的契税税率。 一套90平方米以下的房子税率由1.5%降到1%，意味着买主能省下近万元。大连市地税局提供的统计数据表明，当年新政实施首月，大连住房交易量猛增，但税额并未同步增长，市内四区进行住房交易的市民合计享受到税收优惠4000万元。 市地税局方面分析，普通住宅价格标准调整，大量非普通住宅变为普通住宅，据初步测算，约占交易总量的25%，其中商品房90平方米以下普通住房数量占商品房总量的36%，二手房90平方米以下普通住房数量占二手房交易量的66%左右，直接影响了契税收入。 今年一季度，二手房住宅销售量达到了历史最高水平。全市共销售二手房1.08万套，同比增长128.1%;销售面积81.22万平方米，同比增长118.5%;销售额34.97亿元，同比增长112.3%。 市地税局方面表示，下一步将在全市范围内启动利用房地产评税技术核定二手房计税价格工作，进一步规范二手房税收征管工作，提高办税效率，为房地产税制改革做好充分准备。 税收优惠“进行时” 房地产税收优惠还挺多 市地税局方面介绍，国家以及大连市地方出台的新政策，为金融危机下的房地产业稳定发展带来生机。目前，正在执行的优惠政策中，房地产涉及税种包括营业税、土地增值税、土地使用税、个人所得税、契税、房产税等。这些优惠政策与民生直接相关。比如，大连市正在进行胜利路拓宽改造工程，涉及道路两侧的5.6万户居民，这些居民就可享受到“城镇住房被拆迁按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法”规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 在营业税方面，纳税人将土地使用权归还给土地所有者，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，均不征收营业税。 因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。企业搬迁后，原有场地不使用的，可暂免征收土地使用税。 城镇住房被拆迁按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。拆迁居民重新购置住房的，购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，超过的部分征收契税。 对个人出租住房，在3％税率的基础上减半征收营业税，减按10％的税率征收个人所得税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。 个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。
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买还是不买？ 二手房价调整幅度有限 进入2009年后，低迷一年多的楼市好像突然注入了兴奋剂，房屋成交量都出现迅猛增长的势头，尤其是二手房交易市场，甚至出现了“抢购”的局面。据统计部门的数据显示：上个月，大连市内四区二手房成交量为2580套，环比上涨42.6%，同比上涨91.1%。 二手房市场的回暖确实让很多人感到惊喜，但其后续发展到底是阳光明媚的春天？还是乍暖还寒的倒春寒？ 猜测1：“春天”来了？ 从2008年开始，市民武先生就在等待着房子降价，以期购买到一套合适的结婚住房。而今年年初以来，商品房尤其是二手房市场的触底反弹，让他变得焦虑起来，买还是不买，是要作出选择的时候了。 据大连指南针房地产营销策划有限公司副总经理袁晓姬分析：现在称楼市“回暖”为时过早，此次“小阳春”出现的最直接的原因，是由于对房地产价格的下降预期受到利好政策的刺激而有所转变，被抑制的刚性需求在2009年一季度被释放出来——因结婚、动迁而迫切需要购房自住，以及为子女上学而准备的学区房等等，都存在着刚性需求的买家。 而在今年4月初的春季房交会上，接受采访的业内人士表示，大连市政府给予的房地产交易各项优惠截至6月30日，从现在的市场形势来分析，大连二手房市场已具备了短期内走好的条件，至于从7月1日开始，政策会发生什么样的改变，现在还无从得知。 而记者在采访中了解到，大连二手房市场经过今年一季度成交量的激增以后，在上半月逐渐恢复了平稳，同时二手房的价格在经过近一年的下探后趋于稳定。 猜测2：二手房需“抢”？ 记者在采访中发现，一些地段好、户型佳的优质二手房房源目前已经遭到了“哄抢”：“昨天晚上看了一套（二手）房子，今天上午就被别人买去了。” 对此，大连市企业发展研究会副秘书长、大连·中国经济论坛执行主席宋金伦表示，虽然大连周边地区的房价相对便宜，且房价也出现下跌，但考虑到交通等问题，很多人更愿意居住在市中心，对于价格相对高昂的商品房而言，他们更愿意选择性价比高的二手房。 袁晓姬也表示，现在二手房市场上充斥着大量新上市的次新房，和新楼盘相比，年限相差小、且均为现房，很受老百姓特别是动迁居民的青睐。同时，她也表示，二手房和商品房之间是互通的。“买房者在购买房屋的时候，会同时参照相临近的商品房和二手房的价格。”她认为，未来二手房市场会出现小幅度的调整，但总体变化不会太大。 猜测3：房价还会涨吗？ 中国社会科学院日前在北京发布的2009年《经济蓝皮书》中指出，2009年，在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。蓝皮书指出，2009年将延续2008年房市的低迷，短期内房价面临进一步回调。 袁晓姬指出，房价上涨是很多因素综合作用的结果。目前，刚性需求虽然强大，但毕竟增长空间有限，并且集中释放后也必然归于平静。现在大连市场上房屋的供应量还是很大的，有很多新楼盘尚未放盘，开发商的表现也很理性，很多商品房价位已经回调。楼市“回暖”的真正主力应是改善型住房需求，而这部分需求能否被激活，还有待观察。 宋金伦在接受记者采访时表示，从大连房地产目前的状况看，未来房价走势趋于平稳，不会出现2006年、2007年疯狂飙涨的情况，但这并不表示大连的房价会出现更大幅度的下跌，因为大连的房子不仅仅是卖给大连本地居民，一直以来，东北其他地区的人也非常中意大连的城市环境，愿意在大连购房居住。 |