洲联集团·五合国际(5+1 WERKHART)总顾问刘力在接受中国证券报记者采访时表示，目前楼市回暖是短期的、局部的现象，楼市复苏预计要到今年年底或明年年中。而行业调整将促使开发商更多地关注产品质量，推动高端设计服务发展。

　　楼市复苏尚待时日

　　针对目前楼市回暖说法，刘力认为，目前以成交量上涨为主要特征的楼市回暖是行业调整过程中的一个阶段性的、局部的现象；在宏观经济形势尚未好转、行业高库存有待继续消化等因素下，楼市复苏尚待时日，预计在今年年底或明年年中。

　　数据显示，今年一季度，北京、上海、深圳等地商品房成交量都达到或超过了2007年同期水平，房价也有走稳迹象。

　　刘力认为，前期压抑过久的刚性需求和投资需求的集中爆发，带来了目前楼市成交的小阳春，但这个反弹不等于行业的整体复苏。从国内外经济学家对金融危机的判断来看，危机尚未见底是一个共识，中国宏观经济仍面临较大考验。在整体经济形势没有明显好转的态势下，房地产行业发展不可能一枝独秀。从住宅市场的供求来看，尽管前期消化了一部分库存，但行业高库存压力依然比较大，这在一些二三线城市表现得最为突出。但北京、上海等一线城市比较特殊，因为外来需求的量比较大，所以住宅市场相对比较稳定。

　　此外，刘力说，目前房地产企业洗牌过程尚未结束，成交量背后的企业调整更为隐秘，土地、项目转让以及合作的现象依然较多，企业格局仍将持续变化。

　　产品时代加速到来

　　刘力认为，市场调整加速了房地产行业产品时代的到来，也给系统性解决方案、无缝对接的高端设计服务发展带来了机会。

　　他解释说，市场调整给开发商带来了房子难卖的困难，解决这个困难有两个途径：或者控制成本，即降价；或者提高品质，即打造性价比更好的产品。在他看来，一些大型房地产企业、着眼于未来发展的企业大多选择了后者，例如万科、复地、绿地等大型集团，把提升产品品质作为主抓目标。这意味着房地产行业产品化时代将加速到来。

　　刘力认为，高品质意味着住宅产品的高精度和生态节能等多方面。以往的房地产市场竞争主要集中在住宅产品本身的创新上，比如，开发复式结构、增加阳光小屋等等。就目前市场形势而言，这种显性的创新已没有多大空间，竞争重点已转向住宅产品本身的深度和精度，这包括了项目规划、室内外设计等一系列相关服务领域。刘力说，这为能提供城市规划、建筑设计、景观设计、室内设计、平面设计和项目管理策划等一系列服务的高端设计服务公司带来了发展机会。

　　他认为，强势开发商与强势设计服务提供商的联合将是行业调整中的一个明显特征，也是未来发展的一个趋势。

　　此外，刘力认为，生态节能技术在建筑领域的运用还处于试验阶段，行业还缺乏使用节能技术的动力，也没有从整体能耗角度来验收建筑产品的政策制度，生态节能的发展还需要国家加大政策推动力度和资金投入力度。

　　楼市小阳春来去匆匆 房价或出现第二波降价潮

　　压抑了一年的刚性需求,在一系列利好的刺激下,出现了井喷似的增长。根据北京房地产业协会提供的数据,3月份商品房日均成交套数为639套,环比2月份的372套,上升71.77%;同比去年3月份的364套,上升75.55%。

　　对于近期市场的回暖,业内普遍认为这是源于自住型购房需求的井喷。据了解,今年一季度北京新房成交平均套型面积为69平方米左右。3月份北京新房成交量最大,而成交户均套型面积则降到了64平方米。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示:这次反弹,一是政策利好的累积效应;二是去年很多刚性需求被抑制,现在释放出来;三是部分楼盘降价。

　　不过,这种销售的涨势似乎已经接近尾声。从昨日春展现场的情况来看,此次前来看房的人主要是有自住型需求的人群前来咨询,但购房者普遍认为,目前房价仍过高,并不会在此时出手。

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　　取消优惠:开发商的操盘伎俩

　　值得注意的是,在刚性需求释放的过程中,开发商苦心造势的操盘手段又开始显现。随着前期楼市回暖迹象的显现,尝到了甜头的开发商纷纷采取营销行动,如采用少量推盘,多次加价的方式人为制造供应紧张的局面,进而抬高房价。

　　记者在春展现场看到,大部分楼盘都没有大幅度的折扣,基本上都是全款或九几折。这相比去年秋展和年初的优惠活动相差很大。

　　实际上,虽然在各种利好政策的刺激下前期释放了一定的需求,但还有很多购房者仍在观望。而开发商的再度抬价可能再次打击市场购房的信心。我爱我家控股公司副总裁胡景晖向记者表示,此次前来参展的购房人意愿都很强,他们咨询的都非常仔细,这基本上都是刚性需求的人群。但是开发商再次上推价格,会打击这部分人的购房意愿。

　　对此,北京房地产业协会副秘书长陈志表示,开发商应该合理地确定价格,珍惜目前的回暖迹象,而不是迫不及待涨价。杨红旭认为,现在的涨价肯定会伤及当下房地产的上升行情。

　　继续调整:楼市离真正回暖尚远

　　一串串飘红的销售数据让人无法否认楼市出现回暖迹象,而数字背后却意味着楼市离真正回暖还有很远,甚至可能出现第二波低谷。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌告诉记者,目前楼市还没有稳定,只有当改善型、投资型都释放出来,楼市才会出现真正的回暖。

　　目前,大量库存的积压成为悬在开发商头顶的一柄利剑,将大量的库存变现资金成为开发商最为紧迫的事情,上调房价注定只是短期的营销策略。

　　杨红旭也表示:目前还不能确认楼市回暖,因为国房景气指数还在下跌,这是一个反映行业与市场总体的趋势指标。另外在宏观经济尚未触底的情况下,楼市也很难全面复苏和回暖。在他看来,这波反弹可能无法持续下去,但4月份还会依惯性前行,关键是看五六月份能否持续下去。届时如果楼市需求不能从自住型转向改善型和投资型,下半年楼市就可能会再现低迷。

　　胡景晖也同意这一观点。他表示,开发商的逆势提价,加上整体经济继续下行,楼市出现第二波的下降是可能的。

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