本轮漫长的房地产调整或许距离真正结束的时间已经很近了。

近日，本报记者采访获悉，由于今年一季度全国楼市的普遍反弹，二季度楼市量价稳定的可能性增大，在中央和地方政府的救市政策合力作用以及房地产自身供求关系的影响下，6月份将是一个关键时间节点，如果二季度成交量能持续回升，楼市有望6月份之后真正企稳。

市场量升价跌

来自各研究机构和券商的市场分析报告都表明，2月全国一线城市的成交金额大幅上升，高于2008年下半年的各月的成交水平。相比一月份成交的颓势，二月份北京、上海等一线城市的交易量环比和同比的增幅均有较大提高。

上市公司的销售数据亦非常乐观。今年前两月，上市公司销售额均快速增长，大幅超越去年同期水平。截止到2月底，万科全国实现销售金额60.8亿，在上市公司中排名第一，富力36.3亿、保利34亿、中海30.3亿分列2、3、4位。

阳光100置业集团董事长易小迪透露，阳光100各地项目一季度强势反弹，有的项目成交甚至已经超过了历史最高水平，本次市场回暖中主要是由自住需求启动的。

首创集团董事长刘晓光在接受本报记者独家采访时也透露，首创的项目成交上升幅度达到90%，而近期找首创的机构投资者就增加了不少。

全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受记者采访时表示，一季度房地产成交量的上涨是一个全国性的情况，是因为2008年的交易量下降了四成到五成，压抑了一部分刚性购买需求。此轮交易量恢复主要有两个特点，一个是首次购房，然后是自住型购房，而且是普通商品房。

从价格方面来看，北京2月成交均价同比下跌12%，环比上升9%，与去年12月基本持平。而上海2月成交均价同比基本持平，仅微升0.4%，环比下跌11%。但是从成交结构上看低总价产品仍然占据主流。以北京为例，100万以下和90平方米以内的住宅占据市场成交量的四成以上。

一份有关消费者的购房信心指数的调查也显示，进入2009年之后看多比例不断上升，看多客户的比例从2008年12月份的15.3%到2009年1月的26.2%，到2月份的44.7%。进入2009年之后首次超过看空客户比例，此前，1月份看空客户比例还高达50.8%，到2月份下降到36.2%。

“这样的市场数据表明，市场已经从量价齐跌，转变成了量升价跌。快速的销售和资金回流部分解决了开发商的资金压力，同时银行的金融信贷支持也让这一压力继续减小。所以，对于后市来看开发商进一步降价、压缩利润来换取现金流的动力和压力稍显不足，而房价维持稳定将进一步促进交易量的稳定。”21世纪不动产中国区高级分析师孟奇告诉记者。

一位不愿公开姓名的知名开发商也告诉记者，据公司内部的监测，一季度降价的开发商多为中小开发商，经过2月和3月市场的普遍回暖，他们的现金流状况已经得到了缓解，降价动力已经减弱，这将对二季度房价保持稳定有促进作用。而且开发商的支付弹性很大，例如银行贷款可以展期，土地款申请缓付，甚至工程款也可以寻求垫资，这在财务报表里反映不出来。所以一旦二季度房价稳定，市场对楼市看多的预期就会得到稳定，楼市将真正企稳。

存货消化周期缩短

据了解，万科的市场策略会参照一个独特的市场数据——批售比。批售比是指在一个区域市场上，当期获得预售许可证的可售面积与当期成交面积的比值。万科将这一数字与公司内部在这一区域市场的销售情况和存货情况进行对比，以判断区域市场的冷热和公司的销售速度。

本报记者从伟业顾问和易居中国最新的相关市场调查报告中获悉，北京2008年1月新增供应面积206万平方米，成交面积77万平方米，批售比为2.7。到2008年6月，这一数据上升为3。而进入2009年，批售比不断下降，到2009年2月，北京市批准销售的面积仅为9万平方米，而成交面积达到了83万平方米，批售比仅为0.1。

而上海的这一数据也从2008年12月的1.57下降到2009年2月的0.57。截至1月已获得预售许可证的未售面积为1569万平，存货去化周期为21.1月，环比温和下降，而上海2月存货量609万平方米，环比下降4.4%，去化周期8.5个月，环比下降9.6%。

从以上数据可以看到，随着2月市场成交量的增加，大量的消化了市场存货，带动批售比快速下降。加之房地产投资目前仍然处于下行的通道，未来的新增供应量趋紧，市场已经进入了净存货消化期。

聂梅生认为，因为第一轮“自住性需求”还没有释放完，而第二轮“改善性需求”也才刚刚在两会上定调，6月份是一个时间节点。如果6月底之前成交量能持续回升，等到下半年4万亿元投资的效果逐步显现，这个危机就算过去了。

易小迪在去年年末接受本报记者采访时就曾大胆预测，楼市会在今年6月份逐渐复苏，原因正是供应关系发生了改变。今年一季度，阳光100在各地的项目销售强势反弹，也更让易小迪坚持了这一判断。

“我们对市场的预期更乐观了，有可能在6月前就开始真正企稳。二季度市场价量稳定的可能很大，价格还有可能稳中微升，本轮调整基本已经触底。预计二线城市今年的成交量将接近2007年的水平。”易小迪说。

“结合21世纪不动产对全国和各地楼市的监测情况，预计到今年6月底7月初，房价会达到一个相对平衡点，之后会结束下跌，呈现一种恢复性的很平缓的上涨，但2009年7月后至少半年内的房价实际涨幅不会超过GDP增幅。”孟奇说。

不过，刘晓光则向记者强调，现在还不能确定能否在6月份真正企稳，目前的回暖态势还需要观察一段时间，2月份开始的回暖还需要5个月左右的磨合期，所以可能7、8月份的时候才能更好的下评论。

世联地产董事长陈劲松也告诉记者，准确的企稳转折时间点是不是6月份还不好说，但目前开发商涨价动力不强，能够促进销售回暖得到持续。虽然对二季度市场看好，但是信心恢复仍需两方面条件支持，一是开发商不能乱涨价，二是银行不能收紧信贷，最好还能再度降息。

“二季度量价水平成为市场回暖的关键。如果二季度销售量继续保持稳定，则大多数开发企业会让房价保持稳定，而稳定的房价又会促进交易量的进一步提升。下半年楼市才能真正企稳。”重庆东金证券分析师李纲说。

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