开发商出资成立物管公司，而后将物管公司的股权按比例转赠给业主，业主成为物管公司的股东，直接参与物业的管理，真正行使监管权。

　　一项旨在解决业主与物业纠纷的探索即将在北京“ＮＡＧＡ上院”楼盘拉开序幕：由开发商出资成立物管公司，再将股权分配给业主，这样一来，成为物业公司股东的业主可以根据物业管理的水平对不合格的物管老总说“不”了，从而真正享受当家作主的感觉。这一举措一经发布，便引起了业内的极大关注，有人叫好，有人质疑。

　　业主入主物管公司

　　７月初，一条足以让房地产业震撼的消息在炎炎夏日中爆出，位于东直门内大街的ＮＡＧＡ上院楼盘的开发商将要出资２００万元人民币成立物业管理公司，招聘专业的物管人才组建物业管理公司。而后按照销售时购买者购进房屋面积多少，将物管公司的股权按比例转赠给业主，让业主成为物管公司的股东，达到业主监管物业管理公司的日常运作，保障业主权益的目的。

　　高档楼盘要请什么样的物业？ＮＡＧＡ上院的房地产开发商——北京市天恒拓展房地产开发有限公司（简称天恒拓展）对外界宣布，公司要拿出２００万元组建一个完全由业主控股、由业主当家作主的物管公司。一旦聘请来的总经理不合格，业主便有权将其解聘。

　　天恒拓展公司李建国总裁介绍说，物管公司的股权将按照业主购买房产的面积占可售面积的比例来分配。而物业股权和住房捆绑在一起，并要求业主不得随便转让物业公司股权。

　　上院的９９名业主都将成为物管公司的股东，当楼盘销售完之后，开发商手里则不再持有股权。然后经过选举，在业主当中产生３名董事会董事，由他们对物管公司进行监管。而主要的物管工作则由聘请来的专人负责，形成董事会领导下的总经理负责制。

　　据悉，天恒拓展已经从国际管家学院聘请了中国首席职业管家，他将成为上院物管公司的总经理。

　　“这样做的直接好处就是，业主参与到管理中来，真正行使监管权。对于聘请来的总经理，我们要求他每年进行述职报告，如果他的工作得到了董事会的认可，方可留职续任。一旦达不到要求，业主就有权让总经理走人。”李建国说，“长期以来业主和物管公司之间纠纷不断，就是因为业主无法行使监管权，业主对物管的做法不满意却奈何不了物管。如果业主成为了物业管理公司的股东，这样一来，天平有了支点，就不会向一边倾斜了。”

　　物管公司会不会亏损？

　　“这是针对房地产业存在的重建设、轻管理而采取的一种创新的措施。”中国房地产协会开发委副秘书长王小鹏认为，“现在人们的生活水平不断提高，所以对住房的要求也越来越高，小区的房子能否升值，物业管理占了很大一部分。”

　　“坦白说，后期的物管上去了，整个小区的品质也上去了。我们舍弃了今天的一部分利润，但是以后呢？我们肯定还要开发新的楼盘，我们现在舍弃的利益，可以为日后的好口碑打下基础。”天恒拓展公司总裁李建国坦言。

　　“业主是非专业人士，他们如何对一个专业的物管公司进行管理？这个物管公司是以不盈利和微盈利模式运作的，万一出现亏损怎么办？这种新的模式是否具有推广性？”种种疑问也伴随而来。

　　中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目研究员舒可心认为，开发商肯定会找一些懂管理、素质高的业主进入到董事会的。

　　“第一批进入到董事会的业主，肯定是我们先找的。到了第二年，再由业主之间选举产生。”李的说法印证了舒可心的推断。

　　“业主自己管理物管公司，不可能出现亏损的情况。”针对疑问，李建国解释说。

　　记者了解到，物业管理费用中主要包括综合管理费、物业共用部位、公共设施设备日常运行维护、绿化养护、清洁卫生和秩序维护等项目。７月５日，北京市发改委和北京市建委的物业费用听证会公布，普通住宅物业服务收费基准价标准为０．９元每平方米，其上下浮动范围不超过１０％。

　　“我们都知道，业主所交付的物业费用中，包括支付给工作人员的工资，还有物管公司的利润。”李建国向记者透露。

　　“一旦业主成为了物管公司的股东，不但可以让物管公司真正为业主办事；另一方面，由于不存在一般物业企业要利润最大化的要求，交纳的费用也相应降低了。以最优惠的价格享受最好的服务，谁还不乐意。当然如果物管公司觉得收费过低，也可以和业主商议调整。”李建国说，“所以这里不存在亏损的说法。”

　　据悉，上院将来的业主为９９名。“在小范围内实行这种模式，是可行的。”舒可心如是说。据新闻周报

　　现实状况

　　业主与物管矛盾形同水火 “业主付钱后，当然希望利益最大化，而物业管理公司又希望多拿钱少办事。这是个水火不相容的问题，调和不了这对矛盾，业主和物管之间的冲突就永远解决不了。”

　　对于物管收费?熏不少业主指出物管收费过高?熏收费混乱?熏收费不明确以及与所提供的服务不相称等等?熏其中最大的争议焦点在于与所提供的服务不对称、与小区配套不相称或是多年不公开收支报表等。

　　一些业主表示?熏当初买房时就是看到小区有相对宽松的公共休闲场所?熏谁知入住后?熏这种状况就慢慢发生了变化?熏一些业主、开发商和物管企业私自占用公共场所?熏将其用途随意改变甚至作为商业用途?熏叫人无法接受。

　　业主与物业管理企业之间的纠纷由来已久。来自中消协的数据，去年一年里，中消协接到对物管公司的投诉达到了４７００件。业主与物业管理公司之间的冲突也在不断升级——争吵、打人、流血。一直以来，在这方面的探索就没有停止过，但仍没有找到一个合适的解决办法。似乎，业主与物管公司是两只斗兽，之间的矛盾无法调和！
　　
　　专家观点

　　业主自治只是过渡

　　上院的探索模式是否能够被广大开发商接纳，从而得到推广，成为解决业主与物管矛盾的一剂良药呢？业内人士对此持怀疑态度。

　　“其实业主与物管公司之间存在的最大问题还是利益上的不均衡。”北京市英岛律师事务所邓泽民律师告诉记者。只有解决了这个问题才能最终化解业主与物管之间的矛盾。

　　国家建设部政策研究中心副主任王钰林认为，这种模式在运行中肯定会遇到各种问题。因为，业主对居住环境的要求是不一样的。经济能力不一样，各家各户的困难也不一样，而且每个人的性格、脾气也不同。物管公司如何才能做到全方位的服务，与业主之间又怎么配合，这些都是需要解决的问题。

　　“说实在的，这种模式推不推行，不是我一个开发商应该考虑的问题。”李建国对这种模式会不会有其他开发商效仿并没有过多打算。“别人不要说模仿我，只要不骂我就行了。开发商都是图利的，也不是谁都愿意拿出２００万元来组建一个物业公司。要不然，业主和物业管理公司的矛盾早就解决了。”李直言道。

　　事实上，很多专家也指出，业主管理物管企业的方式治标不治本。这种模式只能在开发商愿意舍弃部分利润时，才能存活下来。

　　“如果ＮＡＧＡ上院推行得好，的确有效果，别人可能会效仿。”中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目研究员舒可心说。“但这不是最终的解决方法。业主自治只是一个暂时的过渡方法，并不是最终解决物管企业与业主之间矛盾的方式。”

　　物权法草案关于业主权利的规定（摘要）

　　居民小区共有部分因权利归属不明，经常引发使用纠纷。在很多城市，这已成为业主、开发商和物业公司之间的矛盾根源。为了更好地维护业主的合法权利，减少业主与开发商、物业公司之间的纠纷，７月１０日公布的物权法草案对业主的有关权利做出规定。

　　草案规定，业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。专家认为，这一规定将有利于解决业主与开发商、物业公司之间的矛盾，减少物业纠纷。

　　草案规定，业主可依法共同决定选举和更换业主委员会，选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人等。将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。

　　草案规定，建造建筑物，应当遵守国家有关建筑规划的规定，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全。

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