[编者按]

　　关注大泉州楼市，本期推出关注泉州城区楼市。继前两周本报《房产周刊》推出扫描2008年大泉州楼市之县域篇后，本期我们将目光转向了楼盘和产品种类最多的泉州城区。

　　今年以来，泉州城区楼市有着太多值得关注的话题。泉州城区多个大户型项目集中推出，千万豪宅别墅供应放大，周边板块新盘受宠，商业地产项目崛起……一系列楼市热点，充斥着我们的眼球。而纵观下半年，不管是泉州中心城区还是周边板块，都将会有更多的新盘进入市场，与在售楼盘争食楼市蛋糕，楼市的竞争气氛必然加剧。

　　上半年
　　房源放量大

　　供应量：
　　多个新盘相继入市

　　年初以来，中心区新盘纷纷推出，成为泉州楼市一大亮点，经典名门、晖扬花苑、刺桐明珠、湖景花园、西湖1号等楼盘相继入市，为购房者提供了更多选择的机会，记者粗略统计发现，仅今年上半年推出的房源就超过千套。

　　据悉，目前，泉州中心城区的可利用土地已十分有限，主要是一些闲置地、待拆迁用地。土地的稀缺性，势必造成中心区土地价格难以回调，房地产开发成本无疑将大大增加。而随着市中心环境的不断改善，商品房供应量将不断减少。

　　作为泉州的中心板块，优越的地段优势与完善的生活配套是其永恒不变的金字招牌。中心区强调居家与工作的便利，强调闹中取静，所谓“享受城市生活，最直接的就是住在市中心”，毋庸置疑，这里仍是众多购房者的首选地段，稀缺的土地供应使房价上涨而逐渐成为高端置业者回归市中心的第二居所。

　　目前，市中心板块的最大优势在于它的成熟。齐全的配套、便利的交通、发达的商业，加上医疗保健学校，它基本上已经拥有了人们都市生活所需要的一切。业内人士认为，城市扩张后的泉州市中心尽管在早两年有不少人向外迁移，但由于新区生活配套等方面并没有成熟，中心城区依然是众多购房者关注的焦点区域。
　　房价：
　　均价突破9000元

　　业内人士认为，比较其他二三级城市，泉州的住房结构体系还是比较合理的，基本形成住房供求梯级消费体系，由经济适用房、限价房、普通商品房等共同组成；但住房价格体系还不是很合理，市中心板块和其他板块的价格相差不是很大，价值没有由价格来体现。

　　目前，中心区域住宅最高价格达到了15000元/m2，面积为180平方米的复式结构，最低价格在7600元/m2，为60平方米的两房户型。据了解，中心区域中，9000元/m2的价格较能为市场所认可。

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　　从目前来看，泉州中心市区项目呈现两大特点，一是在市场相对理性的情况下，中心区房价依然稳步走高。记者了解到，目前中心市区个别楼盘最高均价达到12000元/平方米。二是楼盘品质逐步提升，之前一些楼盘纷纷打出各种住宅概念，但只是作为产品的营销手段。如今，市区项目的开发建设开始在产品设计、社区配套、园林景观等方面有明显的改观。

　　户型：
　　户型多样选择面广

　　目前，中心区域的主流产品为中小户型和三房、四房的大户型，中小户型为30~85平方米，大户型120~160平方米，其中，数个较大规模的楼盘，大户型占了很大一部分比例。

　　业内人士认为，城市“空心化”带来的一个直接考量是，交通成本、居住成本的提升。而在目前油价上扬、泉州市区交通体系滞胀的现实背景下，购房者置业的中心趋向，就成为一种必然。在这种情况下，中心区年初以来上市的楼盘往往采取了相对谨慎的理性路线，中心区与城市边缘地区的价格落差并没有进一步地拉开，这无疑是中心区楼盘受宠的本质所在。

　　一个值得寻味的现状是，目前和即将上市的楼盘中，高性价比的价值取向成为一种共性。在业界普遍认同的观点中，在现在的房地产发展格局中，中心城区楼盘因为其先天的地段优势，占据城市的黄金码头，因而拥有更多的公共资源和更多的城市配套。“与郊区化的居住相比，中心城区楼盘的优势，在于商务、交通网络的便利畅达，相关配套更为成熟齐全，学校、医院、银行等应有尽有，从而将大量降低居住的各种成本，尤其是时间成本。”业内人士这样认为。

　　行业观点：
　　地段好的楼盘
　　更具投资潜力

　　沃尔斯宾·研究中心认为，目前中国最受关注的热点投资领域就属“股市”和“楼市”。股市和楼市是正关联的，一起升降的，股市是虚拟经济，楼市是实体经济，股市下滑以后投资的钱被无情蒸发，而楼市疲软的时候，至少还有实物资产，可以通过其他渠道变现。目前，人们购买房屋有两种需求模式，一种是刚性需求和改善型需求，比如结婚、搬迁、小房子换大房子等等，它与股市是弱关联的；另一种是投资需求和投机性需求，它与股市是强关联的，股市情况好了，人们就想把资金转移到更安全的楼市上来。

　　投资房地产，因为地段的稀缺性和先天的诸多优势，中心城区楼盘的动向更具“标本”意义，甚至一定程度上可能成为楼市的风向标。显然，在供应量激增的情况下，对于购房者客户而言，房产保值最稳妥路径的第一选择，依然是选择核心地段的房子，也就是中心区的房子。

　　豪宅吸引高端购房者

　　供应量：
　　别墅产品最为抢眼

　　伴随着市政东迁进程的加快，东海片区成为目前较受关注的热点区域。记者了解到，近一两年来，东海片区的楼市开发不断升级，大盘安置项目、高端住宅项目和别墅豪宅产品纷纷进入市场。

　　目前东海片区的楼盘，以别墅项目成为楼市主角，这里日渐成为泉州高端产品的聚集区。从目前来看，东海片区所聚集的别墅项目包括宝珊花园、桃源山庄、东海滨城、海景国际花园、千亿山庄等别墅大盘。其中，刚刚开盘不久的宝珊花园湖居岁月是较受关注的大盘别墅项目。该项目历经10多年的开发，社区日渐成熟，其不久前推出的湖居岁月二期，吸引了众多高端客户群体关注。同时，位于这一片区的另一别墅项目———桃源山庄，预计近期公开。

　　除了别墅项目外，这里数个商品房项目同样值得关注。目前在售东海湾项目，是泉州大盘项目，一期在售中。同时，位于坪山路以东片区尚有巴厘印象在售中，海泰御景、天瑞·腾王阁等商品房项目也酝酿推出。

　　户型：
　　别墅、大户型居多

　　东海片区的开发，楼盘渐增多，融合了别墅、豪宅、精装公寓、大型商业等多种类型项目，其中以别墅和豪宅为主，因此这里成为泉州市区高端产品最为集中的区域。以往东海片区开发主要集中在坪山路以东至宝珊花园别墅园区一带，而随着大盘项目东海湾项目的开盘，东海片区的开发将加快。

　　别墅产品是东海片区楼市的主角。从目前所推出的各个别墅来看，宝珊花园上个月推出的湖居岁月二期，共54幢，以面积400多平方米的别墅为主，其下半年有望推出的三期，同样以独幢别墅为主。而另一较受关注的别墅项目桃源山庄，同样以独幢别墅为主。

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　　而从这一片区的商品房来看，户型刚以三房为主，二房户型较少。其中，目前在售的巴厘印象，面积120平方米以上的三房户型占主导，而尚未开盘的海泰御景、腾王阁有二房和三房，其中以三房占多数。

　　房价：
　　别墅单价
　　最高突破30000元

　　东海板块的房地产开发价值，表现较为快速的增长。2002年以前，东海滨城30万~50万元就可以买一幢别墅，到了现在这里的别墅价格已经出现翻倍上涨。同样，数年前单价仅售两三千元的金帝花园，如今随着房价和区域价值的提升，不断上涨。早在去年，位于坪山路以东的盛世融城，均价已达9000元/平方米。

　　记者从在售的项目了解到，东海片区项目因所处的位置不同，价格有较大差别。位于坪山路以东的片区，价格较高，今年推出的新盘，均价达8000多元/平方米，而位于滨海大道的东海湾项目，均价6700元/平方米，每平方米差价达1000多元。

　　另外，记者了解到，目前在售的宝珊花园湖居岁月二期，该项目此次推出54幢别墅，均价为25000元/平方米，最高价超过30000元/平方米，吸引了泉州市区及晋江等地高端群体的关注。

　　业界观点———
　　大桥贯通吸引
　　晋江购房者置业

　　作为泉州市未来行政中心，东海板块的价值成为购房者最为关注的焦点，不断推进的市政配套开发以及商品房项目的入市，使得这一片区的热度不减。

　　“这一片区不仅拥有良好的稀缺自然环境资源，而且位处城市东进的有利区位，未来潜力已经受到购房者认可。”宝珊花园销售部负责人苏明月认为，东海片区的交通网建设不断完善，将助力这一片区开发的加快。特别是晋江大桥、沿海大通道、东海市政大道的建设，石狮大桥、洛秀大桥的规划，使得东海板块与泉州中心城区、惠安、晋江、石狮等地的联系变得更加紧密。

　　据宝珊花园营销部负责人苏明月介绍说，目前已经贯通的晋江大桥，对这一片区楼市带动已经开始呈现出来。该项目刚刚推出的湖居岁月二期，已售出的别墅中，晋江购房者的比例明显上升，达到50%。

　　新盘开发搅热楼市

　　供应量：
　　桥南片区
　　新盘动工开发

　　从目前来看，江南片区是泉州周边几大板块中，较为成熟的片区。该片区的开发包括桥南片区、江南新区和清濛片区等区域。2004年以来，江南新区房地产开发开始提速，特别是清濛片区，新盘项目开始增多。

　　而经过几年的开发，如今，这里已拥有笋江花园城、福隆星城、江南雅园、高科雅园等政府安置房、限价房项目，以及辉映江山、奥林匹克花园、嘉龙现代城、明光花园、中升金海湾等商品房项目。仅今年上半年，就有辉映江山、明光花园、福隆星城、嘉龙现代城等新盘或续期房源入市。其中，辉映江山是南江滨规模较大、品质较高的楼盘。

　　江南板块开发，桥南片区是具有举足轻重的区域，作为泉州南大门，桥南片区数千亩的改造工程，使得这里的楼市开发起点，受人们关注。据介绍，下半年后，伴随桥南片区拆迁改造的推出，将有越来越多的商品房项目进入市场。

　　户型：
　　90平方米
　　以下户型受关注

　　从目前已开盘或公开的楼盘来看，记者了解到，这里的房源大多以三房以上的中大户型为主。其中，刚刚推出不久的辉映江山二期，其面积以130多平方米以上的三房为主，最大的户型面积达200多平方米。而位于泉州南大门与兴贤路交会处的福隆星城项目，占地面积达16万多平方米，总建筑面积达38万平方米，分三期开发，目前一期开发当中，大部分为安置房，只有沿江两幢观景住宅对外销售，总套数仅140多套，以三房和四房为主，户型面积均较大。同时，位于清濛片区的嘉龙现代城项目，其户型大部分已推出，目前尚未售出的房源中，以面积120多平方米以上的三房为主。

　　不过，记者同时了解到，江南片区亦有部分面积较为适中的两房、三房户型。目前已开盘的明光花园，社区规模超10万平方米，一期253套有二房、三房、楼中楼等户型，其中以三房户型为主。而位于兴贤路附近的中升·金海湾，也开始对外公开，占地37亩多，总套数达700多套，以90平方米以下的中小户型为主。

　　房价：
　　均价最高超7000元

　　政府加大对江南新区的投入力度，使得这里的楼市开发开始趋热。据介绍，2001年，这里较早开发的联泰第一城一期开盘时，当时房价每平方米在1300元左右，而2002年年底鲤城区政府跨江搬迁后，这里的房价每平方米随之涨了四五百元。

　　记者了解到，目前这里的新盘价格，已突破5000元/平方米，房价水平开始拉近与北江滨楼盘的价格差，嘉龙现代城、明光花园、福隆星城等楼盘价格均是如此。而位于南江滨的辉映江山项目，其二期均价已经突破7000元/平方米，成为这里房价的标杆项目。

　　此外，记者了解到，目前江南片区有关人士认为，江南新区的楼市潜质，近几年来已逐步凸显出来，特别政府加大对这一片区的开发力度，使得这里的楼市价值开始提升。

　　业界观点———
　　片区成熟
　　推动楼市开发

　　按照政府规划，“东进、南下、西拓”的城市发展战略中，江南片区成为泉州城市“南下”的重头戏。作为古城的扩延，江南片区的开发，不仅扩大城市的发展空间，有力地改变目前城区房地产供需格局。

　　从目前来看，江南板块的开发量和供应量，将会成为泉州未来楼市的一大亮点。这里除了桥南片区3000亩旧城改造工程、南江滨片区外，浮桥、清濛等区域的楼市开发，也在不断升温。近年来，伴随着江南板块改造的加快，这里土地出让吸引了众多有实力的房地产开发企业进入。

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　　福建嘉龙集团营销总监张志凯认为，从泉州周边几大板块来看，江南板块是较为成熟的区域，这里不仅拥有庞大的本地居住人口和外来人口，而且拥有两大高新技术产业基地、大型出口加工区，这些有利优势，都将推进这里的楼市开发。 

　　居住价值被看好 

　　供应量：
　　下半年千套
　　住宅酝酿推出

　　今年以来，城东—洛江板块无疑是泉州周边几大板块较受关注的区域之一，这里除了早先开发在售的阳光花园城、祥光花苑、阳光·美尔奇、金威颐园等楼盘外，新盘大盘开发开始吹响号角，片区开发气氛迅速升温。

　　记者了解到，目前城东—洛江板块已有数个新盘进入市场，阳光国际广场、嘉琳广场都是刚入市不久的新盘，而大江盛世一期开盘时间也在筹划中。越来越多新楼入市，使得原本平静的城东—洛江板块楼市，楼盘竞争开始加剧。

　　而从下半年来看，城东—洛江板块的放量同样值得关注。从目前各个项目工程进度来看，下半年这里将有大江盛世一期、阳光国际广场二期、嘉琳广场二期、阳光花园城三期等房源计划推出。其中，大江盛世一期有300多套房源，阳光国际广场二期也有300套左右。记者粗略统计发现，下半年城东洛江有望推出及在售的房源，不会低于1000套，这对于准备置业洛江的购房者来讲，将有更多可选择的机会。

　　户型：
　　130平方米以内
　　三房为主

　　从目前城东—洛江板块所推出的楼盘定位来看，大多楼盘以中端购房者为主，高端产品较少。因此，各个楼盘在产品设计上，更趋于居家型户型。而同个区域不同楼盘的定位也有明显的区别。

　　位于洛江城区的阳光国际广场一期，则以挑高户型高性价比的优势吸引购房者。该项目所推出来的户型大多为110多平方米挑高三房，而嘉琳广场除了别墅产品外，一期240多套高层住宅产品，面积均为148平方米以上的大户型，目前仍在售中。预计下半年入市的大江盛世一期以单身公寓、二房、三房户型为主，面积均在130平方米以内。

　　双阳片区在售楼盘有两个，即阳光花园城和祥光花苑，其中，阳光花园城以面积适中的居家户型为主，主力户型以三房为主。而祥光花苑后续仍有较大的供应量，户型包括单身公寓、二房、三房、复式等户型，其中，主力户型为70～120平方米的二房、三房等居家户型。房价：新盘均价4500元/平方米左右。

　　今年以来，随着一些新项目入市，城东—洛江板块的房价开始趋于明朗化，而这一片区凭借着与中心市区的价格差，迅速吸引众多购房者的目光，各个楼盘推出时，销售见好。

　　据了解，今年5月份开盘的阳光国际广场，其一期起价4088元/平方米，吸引了众多泉州市区购房者前往，一期120多套在开盘当天即售一空。与该楼盘同期开盘的另一项目，同样以4000元/平方米的均价优势，吸引购房者的眼球。

　　同样，即将进入市区的大江盛世一期，尽管尚未开盘，但该项目有关人士透露的消息预测，届时的房价水平和目前市场价差别不会太大。各个有代表性楼盘颇有默契的定价，使得这一片区的价格开始走向明朗化。
　　对于这一片区的房价水平，有关人士认为，价格因素会成为带动这一板块快速成熟的支点，吸引更多的泉州市区甚至周边县市购房者对这一片区的关注，并将带动一大批购房者进入这一市场，促使这一片区的快速成熟。

　　业界观点———
　　规划起点高
　　片区优势明显

　　随着城东—洛江板块商品房开发的兴起，越来越多的大盘项目进入市场，如即将推出的大江盛世，开发量达38万平方米。汇龙集团泉州东华百希达发展有限公司副总经理陈紫龙介绍说，该项目不仅拥有得天独厚的原生态江景资源，而且开发商在社区内部景观营造方面，也投入巨大的精力，花费巨资聘请美国夏威夷贝尔高林担纲园林景观设计，将打造成滨江居住公园。而这些大盘项目，吸引了众多市区购房者前往。

　　陈紫龙认为，与泉州其他周边板块相比，这一片区规划起点高，居住价值更加明显。从自然资源来看，片区规划有生态公园及洛阳江江景资源等；从配套来看，这一片区拥有市级大型的配套设施，如泉州第一医院、一场一馆等；其与相邻的洛江，共同组成的洛江—城东板块，将成为未来泉州市区难得的居住板块；从交通来看，这一片区与中心市区仅10分钟车程，且片区交通网发达。

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