核心提示

　　今年初以来，楼市各地表情不一。上半年，在宏观经济调控下，房地产开发企业面临融资成本、原材料上涨等因素带来的开发成本上升及金融信贷困难等问题。同时，商品房也面临购房观望及保障性住房入市分流需求等多重市场压力。

　　在这种情况下，开发商在政策与利润之间游离，置业者在购买与等待中焦虑，楼市也在迷茫与勇气之间慢慢摸索前行。因而，上半年泉州楼市出现了特征明显的楼市表情，透露出泉州楼市变化新趋势。 

　　市场竞争趋于白热化

　　据聚贤庄市场部数据显示，上半年泉州市场上增加供应量达到近77万平方米，形成了波段式变化。这期间多个项目在元旦前后和春节前后集中入市，其中，城东、东海、桥南、西湖、浮桥、洛江皆有项目放量。而与2007年同期相比，今年1~6月的供应量增加了近2倍。供应量的增加，促进了楼市成交量的提升，改善了供不应求的局面，但未形成质的提升，成交量形成上限。

　　记者了解到，由于目前市场观望情绪浓厚，供应量增加，产品多样化使得买房人可选择的余地增多，楼盘间竞争加剧，客源分流更加明显，使得多数楼盘的销售进度差强人意。

　　据悉，随着泉州楼市增量的加大，在消化量上有了提升，同时放量多来自泉州周边区域，城东、东海、西湖板块所占比例较大。而市中心由于高房价所带来的观望效应，使得中心区楼市消化速度放缓。

　　从供应量和消化量的对比来看，除5月外，其他月份处于严重的供大于求的局面。已入市的项目达到40个左右，市场上未售的面积达到了150万平方米，市场竞争白热化，楼市态势较为严峻。

　　资金紧张拿地谨慎

　　流拍成为上半年土地拍卖时最常见的一个词。记者了解到，今年前4个月，泉州市区出让的几块国有土地因报名人数不足法定人数或拍卖挂牌报价未达到政府保留价而流拍，只有位于南少林改造片区的2007-04号地块由于出让价下调了6000万元，最后以挂牌起始价20600万元成交。在近阶段楼市、土地交易普遍降温的大背景下，这几块国有土地流拍的命运，并不出乎业内的意料。

　　记者从土地部门了解到的数据显示，1~3月全市招拍挂土地供应面积30.23公顷，比去年同期下降48.4%。土地交易金额5.56亿元，同比下降69.88%；平均地价123万元/亩，同比下降41.43%。

　　业内人士分析，目前整个房地产市场遇冷，各地土地市场也相继遇冷，泉州土地市场也不例外。业内人士认为，自去年下半年以来，国家政策调控一波比一波紧，对土地成本和土地积压等因素施加诸多压力，导致开发商拿地时十分谨慎和小心。

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　　“如果市场预期未来房价会出现逆转，房地产企业就不会冒险买地，更不会以高价拿地。特别是今年初国务院发出通知，对闲置土地征收20％闲置费，可谓打中开发商的七寸。”业内人士说道。

　　另外，资金紧张也是地块频频流拍的重要原因之一。相关部门通过调查发现，在国家实施多种调控措施和货币政策持续收紧的叠加影响下，越来越多开发商的资金链正面临重大的压力。一些开发商即使想拿地，也“力不从心”。

　　记者在采访中，多位行业人士一直认为，泉州土地拍卖的“寒流”表明调控政策的威力已产生作用，高价拍地的开发商回归理性后，房价也将回归理性。开发商从以前的土地为王转为现在的现金为王。

　　楼盘优惠促销频现

　　记者了解到，从3月以来，泉州楼市以前难得一见的楼市促销手段开始频频出现，很多楼盘都推出诱人的促销措施，但在“满城尽是特价盘”的时候，开发商期待的楼市旺销局面并未来临，年初至今，泉州楼市总体销售并不尽如人意。

　　今年初以来，泉州楼市的“促销潮”一浪接一浪。据统计，目前泉州市区在售楼盘大多数都有通过优惠、折扣、大奖、赠送使用面积等手段吸引消费者前来购房。有的楼盘采取特价、优惠的措施吸引消费者购房。记者了解到，“西湖印象”在开盘当天就推出赠送多层空间，开盘优惠高达50000元的促销措施。有的楼盘则采取分期首付的方式，吸引急于买房的消费者前来购房，比如“晖扬·晶品”项目就推出特惠房，享受二成的分期首付，指定房源仍可享受7月1日期间最高达300元/平方米的特殊优惠。一些楼盘则直接在开盘当天通过折扣的方式返现给消费者。比如“湖景花园”就推出之前订购及当天订购可打9.4折的购房优惠。“西湖1号”也推出了当日认购缴纳定金人民币10万~30万元可享受9.46折的优惠措施，七天内签订《商品房买卖合同》者可再次享受一定额度的买房优惠。有的楼盘则直接拿出一定数量的楼盘进行特价营销，比如“明光花园”推出6套特价房、“嘉琳广场”推出100套特价房等。

　　业内人士认为，泉州楼市促销手段层出不穷的变化源于市场开始发生变化。据悉，年初开发商还只是推出一次性付款98折、贷款99折的优惠，之后便逐渐加大力度，从买房抽大奖、买房送车位，到带新客户老客户享受免物业费用等促销方式，希望“搅活”比较平静的市场。

　　记者了解到，与一些大中城市相比，泉州房价并未出现集体性明显松动。记者采访时发现，虽然目前泉州楼盘频频运用促销手段，但并没有出现有楼盘直接降价的迹象。“泉州本身经济较为发达，购买力较强，同时，对楼盘刚性需求的这个群体依然存在，因此期待楼市房价大幅降价的心理是不大现实的。”一位业内人士说道。

　　购房者置业趋理性

　　一些城市房价的下跌，加重了购房者观望的心态。买卖双方僵持观望、投资性行情基本停止、市场整体趋冷，“观望”成了当前泉州楼市的一大表现。

　　市区王小姐告诉记者，她本来打算今年买套80来平方米的小户型，因为计划明年结婚。可是前段时间她看了市区的房子，就算70平方米的房子也要四五十万元，而她又不中意二手房。从年初以来，她就不断听说关于房价可能下跌的传闻，因此，决定和男朋友继续租房。

　　而对于多次置业的买家来说，更是不急于出手。记者从市区和周边板块一些高端楼盘了解到，很多欲二次或者多次置业的买家，买房心态更是不急。记者在售楼部遇到前来看房的陈姓买家。这位买家告诉记者，现在楼市的整体走向还不明朗，由于没有急住的需求，这个时期房子可买可不买。“反正也有房住，不急着现在买，先等等看吧。”陈先生很实在地告诉记者。

　　但在市场观望气氛较浓厚的目前，同样出现一些楼盘销售业绩良好的情况。记者了解到，5月中旬，位于泉州城东—洛江板块的两个项目开盘，取得不俗的销售成绩。业界人士普遍认为，新区楼盘开盘热销的现象背后，是开发商对市场预期的调整以及相对合理的市场定价，促使整个市场理性回归。

　　记者了解到，目前房价没有明显松动正是购房人选择继续观望的主要原因。记者随机在各售楼部采访来看房的人，发现大多是抱着看看的心态来的，更多的人甚至表示将推迟购房计划。而有的楼盘房价入市时由于符合购房者心理价位，销售呈良好态势。

　　业内人士认为，在目前楼市的博弈中，随着消费者观望的持续，泉州新入市的楼盘或者以前的楼盘在后期无疑都会更加理性定价。而这背后则体现了消费者理性置业成熟的表现，随着消费者理性置业心态的日趋成熟，下半年，理性置业将成消费者的共识。未来，缺乏价值支撑的普通房产和同质化严重的房产将受到冷落。

　　租赁呈现火热趋势

　　记者走访二手市场了解到，年初以来，到中介看房的人数急剧下降，以前泉州二手房交易的各种契税费，卖方都是让买房全部承担，现在市场比较不理想，卖方也开始愿意承担相应税费。而且卖方开出的价格经过协商也可以有一定幅度的下调。总之，在市场较不景气的情况下，买卖双方的心态开始出现积极变化。记者从中介公司了解到，很多二手房，由于房东不肯降价，挂牌半年多迟迟无法售出。

　　一些投资客由于达不到自己心理交易价格，其在二手市场流通的房源干脆直接转向租赁市场。业内人士认为，租赁市场在此带动下市场表现火热。业内人士分析，不管是出于规避风险还是躲避营业税的考虑，短期投资者或选择抛售退场，或转为中长期投资，因此导致租赁市场回暖、空置房回归房屋居住的基本功能，这是市场走向理性的重要标志。总之，投资客在近阶段的市场格局下，失落的神情“一览无余”。

　　事实上，早几年，只要手头有一点闲钱的人就会盘算着进军楼市，出现了各种各样的“炒房团”，将地产投资从个体行为上升到了规模化运作。但2007年下半年开始，很多投资者为了暂避风头，不敢轻易出手。市场需求结构发生明显改变，主要体现在定价过高、总价过高的产品明显遇到阻力，而经济型产品、近郊区生活型住宅则受到市场的一致追捧。从结构调整的方向看，未来中心市区120~140平方米、近郊70~105平方米的产品比较符合市场的需求。

　　中介纷纷让利求生存

　　对于上半年的二手房市场，记者采访了几家中介机构，大家普遍的反映是日子仍旧不太好过。甚至有几家中介公司的老板不愿谈及市场情况。

　　记者了解到，目前，由于一手楼市的不景气，使得二手市场同样也是惨淡经营，中介公司开始面临艰难的生存抉择。在这种情况下，一些中介公司为了促成交易，选择让利，通过佣金打折来吸引客户。

　　记者了解到，目前，二手市场冷清惨淡的局面仍然没有改变。通过佣金打折成为目前中介公司新的让利手段。一中介工作人员告诉记者，他经常遇到买卖双方因为最后税费负担，彼此不肯让步而导致成交不成功的事情。这个时候，如果中介公司不牺牲自身利益让利买方，交易就可能不成功。因此，中介公司推出折佣这一举动也是希望挽回成交量，实属无奈之举。

　　同时，由于成交量的直线下降。使得一些中介公司纷纷收缩“战线”，以应对眼下惨淡的市场现状，有的停业，有的转让……中介的处境似乎不是那么好过。

　　据悉，年初以来，泉州小型中介的关门率达到了20%左右，而仍在经营的中介，则不断推出“特价房”、中介费用打折等促销手段来刺激客户，但是总体成效并不明显。

　　商业地产渐趋成熟

　　记者了解到，今年初以来，位于泉州市区云鹿路的“鑫源麦德龙·国贸商城”项目，成为人们关注的焦点。作为泉州市中心目前最大的Mall商城，该项目的招商和商铺销售，同步进行中。从该公司所提供的招商情况来看，目前已有肯德基、中影星美、必胜客等众多知名商家签约，同时，项目主力店也正与多家大型百货商家洽谈中，项目预计年底之前开业。

　　而同样备受关注的还有刚刚正式启动招商工作的千亿商业街项目。位于东海板块与泉州中心城区交会处的千亿商业街，历经数次招商定位易稿，终于尘埃落定，体量近10万平方米的千亿大街，已明确定位为“时尚生活新天地”。项目将营造“休闲生活与体验购物互动”的模式，倡导时尚化、艺术化、高品位的体验消费生活方式。该项目3月份已正式启动招商。

　　同时，位于泉州南环路的万祥商城项目，也即将启动项目招商。该项目成功开发后，近11万平方米的经营面积，有望缔造泉州新的小商品物流批发集散地。

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　　记者了解到，作为全省极具规模的小商品批发市场，该项目将成立专业运营公司负责项目后期运营管理，负责项目的后期经营管理事宜。而积极筹建专业运营机构，注重商业地产项目后期经营管理的项目还有国贸商城。其后期的招商运营则由刚组建不久的泉州沃德商用物业经营管理有限公司负责。此外，千亿大街项目在启动招商的同时，“泉州千亿商业管理有限公司”正式成为负责千亿商业街的后期经营管理。

　　从原先只设立物业管理办公室，到组建或者委托专业运营机构，注重后期商业运营，这不仅说明了开发商的经营理念发生转变，而且也说明了泉州商业地产开发逐步走向成熟。

　　后市依然被看好

　　厦门聚贤庄营销代理有限公司副总经理胡志坚认为，即使2008年房地产行业出现小幅回落，也是市场正常的调整，有利于开发商理性开发、理性销售。适度的调节对政府、开发商、消费者都是一件好事，应该以平常心看待这个正常的市场调节。

　　胡志坚告诉记者，尽管受宏观调控等因素影响，目前的泉州楼市从成交量上来看是有些低迷，但这只是短暂的现象。据不完全统计，近3年来，泉州每年办理结婚登记的有近6万对，泉州中心区每年结婚在6000对左右。这些结婚的群体，迫切需要房子来居住。

　　同时，今年也是众多规划配套实施的关键年。即将竣工通车的晋江大桥、泉三高速路年底通车，以及各个板块的各种交通、商业、教育等配套的逐步完善，对楼市的发展都会起到极大的推动作用。

　　业内人士认为，经济增长、市民收入提高、经济大环境改善以及旺盛的硬性购房需求等，都将是今年楼市前进的有力支撑。在土地成本日趋增高的现状下，开发商的心理承受价位会随开发成本的提高而有所体现，因而今年泉州楼市房价的增长速度可能会减缓，但出现大面积降价可能性较小。

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