记者杨捷  实习生胡文超  通讯员朱素芳

    地处江汉区城郊结合部的富康花园小区居民近日电话向报社投诉：“我们这里垃圾遍地，偷盗不断，成了被人遗忘的角落。”

    “享受物业7年九成人不埋单！”

    富康花园1996年落成，住户成分复杂。1328户人家，经济适用房和解困房住户占了576户。从入住起，物业由开发商富强置业公司的物业部门打理。2002年富强公司改制，小区物业转给私营的大方物业公司（前身是富强物业）。

    两任物业公司在富康小区均是“倒贴”：到2002年富强物业亏损超过100万元。大方的账目上，0.25元一平方米的物业费到位率只有约10％。“我们平均每年亏损10万元。”大方公司负责人说。

    “实在背不起了。”2003年，大方物业开始帮助富康小区居民成立业主委员会，期盼早点把物业移交出去。

    去年，成立业主委员会仍遥遥无期，大方物业撤出。临走与杨汊湖社区约定：小区居民何时确定新的物业公司，他们按规定正式移交。

    富康小区物业自此为零。

    “三年选不出业主委员会”

    按照几位历任和现任筹委会委员的回忆，小区为组建业主委员会已经筹备四届。

    前面的筹备都是在有物业的背景下，骑马找马，业主不急。

    第四届筹备组组长唐先生告诉记者：我们现在的障碍是经费，调查核实户主身份、制选票等，大约需要5000元。

    前三届这项支出是大方物业提供。没了依赖，第四届工作“卡”住了。

    居民却说，就是有经费，照样遭阻。

    据介绍，富康小区每一次选业主委员会代表都要大吵大闹，总有人把基本统一的民意颠覆掉。其中最重要的焦点就是：一部分人坚持自己做物业。

    谁都知道，做物业必须有资质，不是随便找几个人来扫扫地、看看门就算物业。知情人透露：做物业的真正目的是谋利。

    居民都知道，小区有一笔数额不小的公共经费——90多万元。筹备组有人甚至构思了这笔钱怎么用。记者核实，那是小区的“维修基金”。江汉区房产局物业科负责人明确表态，这笔钱不是小区的物业费开支，它只能用于小区公共设施的维修，专款专用，用了多少，小区居民还得按数目补齐。

    “自治物业派”有一句质问：我们的财产为什么要让别人来支配？他们指的是自行车车棚和小车车位。在他们眼里，物业是个金娃娃。

    6月27日，目前代管车棚和车位的社区向记者报了个账：1—5月，小区看车费总收入15288元，连社区聘请的10名保安人均400元工资都不够付。

    据了解，像富康这样欠物业费、设施差的小区，少有物业公司会看得上。而小区各阶层居民能否足额交费是将来物业能否持续的根本。由于筹备工作总是陷入权力之争，记者采访证实：筹备组人士对这类重大问题缺乏考虑。

    “谁遗忘了自己”

    好物业会让你的房屋升值。反之，“不花钱买鞍，马就丢了”。

    六渡桥天一大厦是上世纪90年代我市不多的高层住宅之一，因为长期没有物业，楼梯的灰尘多到可以致人“坐滑滑梯”。当初以3000元一平方米的价格买下的三室一厅140平方米房子，连每月800元都租不出去。

    失去物业的富康花园小区也在走下坡。

    6月份一个大白天，有人调来搬家公司车子，大摇大摆将小区14栋二楼一户人家偷个干净。住户惊呼：政府怎么不管管我们？“883计划”什么时候进到我们这里？

    有小区居民证实，截至目前有几十户人家卖房搬走。

    市房产局物业处有关负责人表示，小区要不要物业，不是强制性政策，得通过业主大会说了算。物业是一项有偿服务。房主与物业相当于主人与保姆关系，各尽其责才能走上良性循环：主人按月付工资，保姆服务到位。

    富康小区居民没有真正把物业当商品，先是不按规缴纳物业费，待物业服务丢失后，他们没有检讨自己不肯花钱买物业，而是迫切要求政府管起来。业内人士指出：是富康小区居民自己遗忘了自己。

我市早期小区物业正在“没落”

    （记者杨捷  实习生胡文超  通讯员朱素芳）像富康小区一样，我市上世纪八九十年代开发的第一代新小区物业正在流失。业内人士估计：流失比例在50％以上。

    江汉区房产局资深物业管理人员预计：明后两年这一问题更加凸现。

    为什么？业内介绍，第一代小区大部分是开发商在担当物业，即使有物业公司接手，遇到大支出还是找开发商。准确地说，这些小区仍是开发商在贴补物业。近年，随着开发公司与物业公司“剥离”，以及一部分小开发商退出市场，“贴补”物业的主角走了，物业公司要么经营不下去，要么物业随开发商的退出而出。

    另一个原因是，早期小区“物业先天差”——人员成分复杂，物业费到位率低。第一代小区的使命主要是缓解住房紧张矛盾，住是第一需求，环境和设施相对简陋。交费不齐，必然导致物业管理下滑。设施简陋，令经济条件好的人纷纷搬走，物业费更没人交了。

    物业公司也不会招揽这样的小区——负效益，不讨好。大方物业公司负责人说过“我们以后不会接像富康花园这样的小区。”

    失去物业期间，富康花园曾经一天报警叫来三次“110”，居民人心惶惶。目前是社区勉强代管，但小区管理仍然顾此失彼。毕竟，社区管理、治安的力量和经费均有限，替代物业管理是不可能的事。

    业内人士指出，当一大批第一代小区物业“没落”后，包袱将会甩给政府、街道和社区，这是更大的忧虑。

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