未提及“拐点”，认为房价需要调整，但不会大起大落

    抛出“三四年之后购房”言论的同时，万科集团董事长王石在《万科周刊》上发文，依然承认“房地产市场仍处于长期向上趋势中”，其中一个论据是，“市场未来的主要矛盾仍是供应不足，并不存在重大的调整风险”。SOHO中国董事长兼联席总裁潘石屹认同此观点，并认为在北京，土地供应已经成为开发商的瓶颈问题。

    王石分析称，与日本在上世纪60年代相似，中国目前的城市化率依然在43％左右，未来至少还有20％的提升空间，由于城市化和家庭小型化带来的城市新增家庭将超过6000万户。“可以预见的是，在相当长一段时间内，中国住房市场有望持续繁荣。”王石认为，他判断这一人口红利至少可以延续到2020年后，在年轻人口不断迁入的沿海城市则可以延续更为长久。同期，他认为未来商品住宅供应量将难以满足居民需要。论据在于，从新增土地供应角度来看，2006年大部分城市都未能完成供地计划，而随着城市拆迁难度的不断上升，未来土地供应的能力不容乐观。

    “随着预售融资功能的不断弱化，未来存量土地的利用能力将遭遇严峻挑战。预测表明，如果全国均采用竣工前对预售款进行全面监管的制度，房屋的供应能力将下降30％左右。”王石由此判断，市场未来的主要矛盾仍是供应不足，并不存在重大调整风险。

    一直持有“无拐论”观点的潘石屹对《第一财经日报》坦言：“就北京而言，过去三四年时间，公开出让的数量非常少，在2007年下半年，北京公开出让土地的量才有所增加，尤其是12月份。在北京四环内供应土地的量在过去几年一直非常少，不足10％。当然，在2007年有许多上市房地产公司大规模圈地，囤积土地不开发，也加剧市场土地供应紧张。所以政府出台一系列政策积极促进这些土地的开发，让这些土地尽快变成房子，以平衡供应的不足。”

    王石提醒同行：房价拐点就是秃子头上的虱子

    万科、绿地在“拐点”结成了打折“盟友”

    “牛尾”前兆：一线房企上海降价“洗盘”

王其明

鼠年元宵节的上海，看灯的人少，看房的人多。

一切皆因万科而起。这个在广州深圳掀起“杀价”风潮的中国领军房企，又开始在上海“洗盘”，与广州深圳“低于平均价开盘”的策略稍显不同，在上海，王石的万科祭出了在售楼盘直接优惠降价的策略，而这一时间结点，就在正月元宵节。

曾因“拐点论”而备受争议的王石，也在此时此刻找到“盟友”——上海绿地的老板张玉良，这家上海房企的领军者，似乎更能理解“拐点论”的真谛，于是，绿地旗下项目孝贤坊紧追万科，打折额度更是高达10%。

在广州与深圳首先挑战了“房价永远牛市”的论断之后，上海楼市未来几个月的命运，或将成为全国楼价未来的又一次预演。

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打折洗盘

鼠年春节前后，万科在上海一直在酝酿“大动作”，尽管在他们自己看来，一切或许可以冠以“销售策略”的名号，但他们的策略，足以让整个业界绷紧神经，因为他们选择的是营销策略最直接手段——打折销售。

中小房企正在盯紧万科的“元宵节”。因为按照万科前后思量之后做出的决策，这一天将成为“打折”的关键结点。而此时此刻，通常是房地产企业一年销售周期的起始，正有大量地产商的新楼盘等待推出销售。

记者了解到，万科此次“打折”牵涉的楼盘颇多，且基本为在售楼盘，白马花园、四季花城、假日风景都牵涉其中，优惠幅度为5%。这在一贯以上涨为主旋律的上海楼市，一家房企旗下的多家楼盘，统一打折，实属罕见。

然而就在大部分地产商正在揣测万科此举的心思之时，上海房企的又一巨头张玉良突然杀出，很多沪上地产商似乎已经察觉到了不妙的味道。

10%——张玉良的出手比王石更为阔绰。在绿地旗下的孝贤坊项目，这将是购房者可以享有的优惠。尽管和万科一样，婉拒了正面采访，但是，去年底，绿地集团董事长张玉良接受记者采访时，尽管否认了“拐点论”，但是他也说：“全国市场情况很难统一说，但是，上海市场可以肯定，不会再大涨了。”在判断市场不会大涨，而楼盘价格有了大幅上涨时，绿地也选择降价。

内外皆紧

全面的货币、信贷紧缩政策，似乎正在成为降价理论上的原因所在。

王石认为，这次的宏观调控不仅仅针对房地产，银根紧缩等货币政策是针对整个经济过热、通货膨胀的势头，是一次宏观战略的调整。

知情人士告诉记者，王石的这番言语是在中城联盟的一次闭门会议上说的，尽管对此前自己所抛出的“拐点论”，他在公众面前多番解释，但这一次，在非公众的场合，王石提醒当时在座的同行，“拐点就是秃子头上的虱子，明摆着”。

王石的感觉确实不错。记者了解到，自春节之前开始的土地流拍，恰恰始自地产商资金链的绷紧。春节之前，一块被视作北京新生“地王”的15号地块最终流拍，表面原因是没能凑足三家投标者，但实际情况却是，最终有一家房企因难以筹备足购的现金，而不得不在投标前放弃，而春节之后，厦门又有六块土地最终流拍。

而在王石看来，资金链只是外部条件对地产商形成的压力，而同时，关键是需求一方的情势，也在发生改变。这也是房企祭出打折促销，以求资金回笼的原因所在。

王石说：“未来的福利保障系统要分两层，一类是低收入人群，另一类是为了吸引人才，增加城市竞争力，就是把高科技人才也纳入到城市福利保障系统中去。”显然，后者需求的分流一旦实现，对地产商的影响，显而易见。

降价之外

在中城联盟的闭门会议上，王石提醒他的同行们，调整战略的时候应该到了。

“所谓的拐点，典型来说就是冰火两重天。就像我刚才讲的，不是大起到大跌，不是上升曲线到下降曲线，而是需求发生了根本性转变。如果不调整资源，面对这个局面，我们会不适应这个形势。”王石的如此提醒，似乎是在为万科继广深之后再次在上海降价的绝佳注释。

值得注意的是，在万科固有的华南、华东以及环渤海三大区域市场中，前两者已经以不同形式降价，只剩环渤海地区依然固守。

显然，王石对于市场未来的悲观认识，正在左右着万科这批领头羊的企业战略，追求规模而不是涨价，似乎正成为万科盈利的新逻辑，尽管在一年前，这家企业尚且以很快的价格涨幅，在业界受到“心口不一”的诟病。

显然，鼠年的王石，已经不再奢求像2007年那样依靠快速调价而获得高额利润的盈利模式，因此，降价正是在此背景下出台。

中原地产相关分析人士表示，目前上海楼市处于比较敏感的时期，如果有大型开发商推出一定幅度的降价举措，那么一些区域很可能出现较大规模的降价潮。一些开发商已放慢了开盘的节奏，希望看清市场走势后确定开盘策略。而这正是万科、绿地打折促销之外的长远效用所在。

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    北京万科再降价幅度 创京城楼盘打折新高

    显然，北京万科旗下楼盘的再度降价已经不能用单纯的“春节促销”来解释了。

2月27日上午，万科“中粮假日风景”项目在网上公布了购房优惠计划，现有房价折扣从九一折起，这也是迄今为止北京各大房地产商中降价幅度最大的。

《第一财经日报》从万科中粮假日风景售楼处获悉，该楼盘在2月27日至2月29日推出“购房优惠倒计时”活动，所有销售房源进行大力度打折促销，一次性付款可打九三折，贷款可打九六折。同时该楼盘推出8套特价房，在上述优惠基础上再打2个点的折扣。而且特价房的朝向、户型并没有缺陷，只是楼层偏低，在2~4层。

对此，北京万科的工作人员态度一如既往，表示北京万科并没有降价的打算和举动，并强调活动到29日就结束。言外之意这仍是一个类似假期促销的计划。

根据北京房地产交易管理网的楼盘表显示，这三栋楼总计180套，目前有44套未售出，约占总套数的1/4。未售出房屋多在2~4层。工作人员表示，2月29日之后，将恢复一次性付款九五折，贷款九八折的优惠幅度。

中原地产华北区总经理李文杰表示，这符合万科一贯的快销策略，尽量不让低迷的市场影响其楼盘的销售进程。李文杰指出，从中原代理的项目来看，目前都没有降价的打算。开发商们都在观望，看会不会再出什么政策。因此他判断，万科的降价不会带来多米诺骨牌效应，3月份成交量应该会如期反弹。

事实上，尽管北京楼市成交量一直呈下降趋势，但房价并没有下降，甚至小幅攀升，这也造成了开发商与购房者共同观望的结果。近来，位于北五环某项目也在打折，一次性付清打九五折。该项目销售总监笑言，打折其实并没有便宜，因为打折前的价格比开盘时高了3个百分点，如此一来，与刚开盘时九八折相比一分钱都没有降。

这位销售总监与其他很多开发商一样在观望，他的判断是今年4月应该会迎来市场复苏期。“我手上有很多客户，有的甚至都交了首付，但就是不肯签合同。”这种状况颇令他无奈，客户都说只要降价就签合同。

李文杰认为，北京市场与广州、深圳等城市不同，真正的自住购买者居多，房价上涨仍是趋势。

相关

万科在部分城市降价进程

●2007年10月20日，万科深圳项目“金域东郡”以均价7500元/平方米开盘，开盘当日即告售罄，被公认为是万科降价风暴的开始。

●2007年12月9日，万科广州项目“金色康苑”以均价14000元/平方米开盘，明显低于周边楼盘17000元~18000元/平方米的售价。此外万科多个楼盘价格与市场预期相比普遍下调15%~20%。

●2008年1月下旬，万科成都项目“魅力之城” 四期报价为4500元~4600元/平方米，比两个月之前跌价1500元/平方米左右，跌幅近30%。此外，“金域·西岭”、“金域·蓝湾”及万科朗润园等均展开不同程度的促销活动。

●2008年1月，万科北京项目“四季花城”，推出20套特价房，最低优惠价格为7400元/平方米，而此前该项目的销售均价为8300元/平方米。万科紫台项目的均价也下调了500元/平方米。2月底，“中粮假日风景”推出“购房优惠倒计时”活动，一次性付款可打九三折，贷款可打九六折。

●2008年2月底，武汉万科旗下“西半岛”、“魅力之城”、“朗苑”等4个楼盘，借该公司发起的“青年置业资金”，间接促销让利共1000万元。

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万科率先变招“影射”房企资金困局（图）

    优惠促销楼盘与补充流动资金并举

    ⊙本报记者 李和裕

    一边是优惠促销楼盘，一边是补充流动资金，万科的一举一动都会触动市场，而这次主要显示出的正是目前房地产企业面临的资金难题。

去年12月至今，万科在广州、深圳、成都、武汉、上海等地相继采取了“降价”促销措施，不少新开盘房源均以低于周边房价15%-30%的低价发售，不少老楼盘的剩余房源则以如95折特卖的方式进行“清仓”。用万科人士的话来说，此举正符合万科的“快速周转”策略。

而在昨天，万科又发布公告称，去年公开增发专项募集资金中将有98456万元暂时不会投入到房地产项目中，公司拟使用其中不超过98000万元补充流动资金，并因此节省财务费用约2866.5万元。对此，有业内人士认为，万科调整募集资金用途是表明其有意放缓房地产开发进度。

无论是销售还是资金方面的策略调整，业内认为都与万科此前对楼市形势的判断一脉相承，万科董事长王石在很多公开场合也未掩饰过他的楼市面临从快速上涨到理性调整的“拐点论”。同时，部分开发商也应声而动，“跟风”促销；另一部分则并不支持王石的“拐点论”和万科的让利行为，依然静观其变。

需要指出的是，虽然开发商态度“分化”，但不可否认的是，在货币政策继续从紧和楼市状况持续低迷的局面下，资金压力越来越大的开发商必须作出选择。

易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭就认为，万科促销的主要目的是为了回笼资金，因为万科的开发模式是“跑量”，对现金流的需求很大，而在银行贷款和资本市场明显紧缩的情况下，万科对销售回款的期望值势必提高。佑威房地产研究中心主任薛建雄也认为，在资金紧张又融资乏术的情况下，从市场拿钱是唯一途径，更多需要回笼资金的开发商将“效仿”万科，进行打折以促进销售。

开发商的资金面的确不容乐观。日前，央行副行长易纲明确表示，今年央行不会对从紧货币政策发生任何动遥此前，本报也已报道，今年各银行需按季度上报贷款额，而今更严厉地以月为单位监控信贷投放。有国有银行上海分行的负责人透露，该行1月份就已用完了所有的信贷额度，加上如今银行多对房企执行最严格的信贷审核，看来今后势必有开发商会“死得很难看”。

标准普尔昨天还发表报告称，几乎所有内地房企将在今年面临严峻的市场经营条件的考验，“如果市场环境没有改善，企业流动资金将陷入枯竭，一些开发商将很难保持增长势头，并且殃及同行，许多资金有限的小型开发商将被淘汰。”

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　   万科京城爆最大幅降价 每平方米优惠1305元

    本报讯（记者饶沛）万科旗下的万科中粮假日风景上午公布购房优惠计划，现有房价折扣从九一折起，这个价格相当于每平方米优惠幅度可达1305元。

据了解，这是目前北京各大房地产商中降价幅度最大的。记者上午从万科中粮假日风景的售楼处获悉，该楼盘今起到本月29日推出“购房优惠倒计时”活动，所有销售房屋进行大力度打折促销，一次性付款可打九三折，贷款可打九六折。

同时该楼盘推出“特价房”，在上述优惠基础上再打2个点的折扣。对于记者提出的“特价房”是不是朝向、户型不好的疑问，工作人员表示：“朝向、户型都没问题，就是楼层偏低，一般‘特价房’在2-4层。”

该楼盘在北京房地产交易管理网上登记的信息显示，该楼盘正在预售的C-11、C-12和C-13三栋楼均价从每平方米13388元到14500元不等，如果按照C-11号楼每平方米14500元的均价和最高九一折的折扣计算，此次打折活动中，每平方米降价可达1305元。

北京房地产交易管理网的楼盘表显示，这三栋楼总计180套，目前有44套未售出，约占总套数的1/4。未售出房屋多在2-4层。工作人员表示，29日之后，将恢复一次性付款九五折，贷款九八折的优惠幅度。

随后记者表明身份，表示要采访，售楼处工作人员表示须与万科总部取得联系。万科公司与媒体沟通的于越小姐表示，对此事尚不知情。万科中粮假日风景位于丰台区小屯路108号，在西四环和西五环之间。

据《第一财经日报》报道，万科紫台和万科四季花城也在进行打折促销。据了解，四季花城在春节前推出20套特价房，户型面积为95平方米和120平方米。一次性付款最低优惠至7400元/平方米，而该项目的销售均价为8300元/平方米。万科紫台2-2号楼均价每平方米直降500元，即从16500元/平方米降至16000元/平方米。

   这就是买房应付的代价

    此轮房地产宏观调控,万科是率先在全国范围内降价的第一家著名地产商。2007年底、2008年初,在深圳、广州、杭州、武汉、上海、北京,还有成都,万科新开楼盘(含在售项目后期)以低价开盘或明示折扣的方式,降幅达15%-30%。

很显然,这是一次有着明确理念指导的企业行为,而不是通常所见的个别项目促销行为。其发韧动机,最近可溯至万科理念的核心人物王石的言论,譬如房价拐点论(虽有被误读之嫌)、三四年内别买房论、30岁之前租房论等。如果我的理解没有错,在万科看来,第一,这次房地产调控远比以前的调控力度大、程度深、影响广;第二,楼市观望期相对较长,超过半年;第三,2008年房价涨幅将远远低于2007年,总体涨幅回归理性,部分区域甚至可能出现下跌;第四,主动降价,可尽快回笼资金,加快资金周转率;第五,作为业内老大,此举可在政府面前树立配合宏观调控的良好形象。

成都万科魅力之城就是万科实施整体降价策略的落地项目之一。

我必须向成都万科魅力之城的部分业主表示同情。这些业主,买房最短的不过十几天,时间长的也不到两个月,而魅力之城的销售价格从此前的均价每平方米5700元,降至4400元,总价从50万元跌至40万元,房屋价值缩水20%,焉能不心疼?

然而,这就是买房应付的代价。在国家统计局的CPI统计体系里,房租被纳入计算,房价却未算,因为买房不是消费,而是一种投资(顺便说一句,如果房价计入CPI,那么全年的CPI涨幅就不止是6.5%,而至少是百分之十几了)。如你所知,投资是有风险的。股市有大涨也有大跌,房价也不会只涨不跌。买房的风险,就包括房价下跌。借用蔡明在春晚小品<梦幻家园>里的话:为什么呢?为什么呢?因为,这就是市场规律。

虽然部分业主想要万科补偿差价的心情可以理解,但除非万科在购房合同里有此良善条款(如他日若房价下跌,则由卖方补偿差价云云),否则,这种要求是难以获得支持的。如果降价则补偿的理由成立,则1998年后的香港,1991年后的东京,99%以上的地产商早就跳楼或倒闭了。死得更快的是汽车制造商及其销售商,因为汽车一般都是不断在降价。房价从均5700元跌到4400元,业主要求卖方补偿差价,但如果房价从5700元涨到8000元,业主会不会或者说应不应该给卖方分成呢?

我无意为卖方辩护,但万科其实也是降价的利益受损者之一。按照降价则补偿的逻辑,由于降价导致的利益流失,是不是也要给万科补偿?当然,人们会说,这是什么混蛋逻辑?万科是咎由自取,或者叫活该,谁让它自己主动降价呢。何况,即使降价30%,它还是有利润的。这且不说。

由于房价下跌,业主向开发商索赔,成都万科魅力之城不是第一家,两年多以前在上海就曾出现过同类案例。业主索赔未成,向法院起诉要求退房,获得支持。成都万科魅力之城的业主也可以沿用这一判例,向法院起诉,要求退房。不过,法院也很可能会判决业主赔偿开发商总房款的3%。这就是买房的风险----退房应付的代价。并非不可能的是,打官司是需要时间的,如果开庭的时候,房价又从4400元涨到了6000元甚至更高,业主就会比较尴尬:这官司还打不打呢?

正如小品<梦幻家园>所显示的,开发商在全国人民心目中的形象似乎总是不太善良。为什么呢?为什么呢?因为他们总是挖好一个又一个的暗坑,等着购房者跳进去。所以,许多人要选择品牌开发商,如万科。可是,品牌开发商也不是万能的,正如Prada、Gucci也会有因库存而打折的时候,万科也免不了会降价,正如它也会临时涨价一样。万科再著名也是商家啊。

市场从来都是双面的。没买房的人,总是希望或等待房价下跌,但有可能要付出观望的代价,因为房价或许就在观望中悄然上涨;已经买房的人,却希望房价上涨,事实也是,过去多年,房价一直是在上涨。

房地产市场需要来一次调整。多年来,尤其是2006、2007年的这种疯涨是不正常的。楼市的调整，教育的不仅仅是开发商,还有我们购房者自己。由此出发,远不止是房地产业,感性之外,我们对市场经济规律的理性认知又有多少?

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   中国开发商流动性将面临枯竭 楼市价格战难免

    资金骤紧将爆价格战 13家地产商风险、财务大排名

    一时间,关于中国楼市前景的辩论再次升级。

    不久前,万科(000002.HK)董事长王石再出奇言称,楼市拐点就是秃子头上的虱子——明摆着,其SOHO(0410.HK)董事长潘石屹则公开反驳称,万科的降价售楼行为本质上就是在清理门户。

2月28日,评级机构标准普尔发布最新研究报告<中资地产商,由强到弱——无一幸免严峻挑战?>,加入论辩行列。

这份由标普三位地产分析师共同撰写的报告,在描述2008年中国楼市前景时,用词颇为凌厉。

对内地房地产开发商来说,这将是'很受伤'的一年,报告指出,如果市况没有得到改善的话,很多开发商的流动性将面临枯竭。尽管长远来看,中国城市化的快速发展以及居民购买能力的提升,将使内地房地产业受惠,但恐怕那些小型的、现金短缺的开发商却等不到那一天了,它们很可能在中短期内已被淘汰出局。

价格战开幕?

标普地产分析师符蓓指出,2008年,中资地产商将面临多重严峻挑战,其中包括营运环境和财务环境双重恶化的压力。

自从去年第四季度以来,国内开发商的营运环境就开始入冬。包括二次购房按揭更加严格、银行贷款收紧、土地储备清理力度加强、经济适用房大量推出等措施,让楼市降温,至今仍未现好转迹象。

根据中原(中国)地产的数据,2007年9-10月,深圳住宅销售价格和交易量分别下降了16%和45%,一些二线城市比如成都和重庆,降价趋势也开始形成。

标普资深董事曾怡景告诉本报,目前很多大城市楼盘已经开始降价,并朝着这个趋势在发展。

当然,现在还不能将之命名为价格战,很多二线城市的售楼价格还不错,但如果市况照此下去,开发商的流动性压力继续上升的话,就会有一些开发商被迫降价售楼,如果很多开发商都跟随的话,必将对楼价造成很大压力,我们现在关注的就是,未来一段时间内会否出现大面积的价格战。他表示。

除此之外,符蓓称,未来楼市供求关系发生较大变化导致供大于求,也可能对销量和楼价产生较大压力,而如果A股市场不断下跌或出现其他的负面经济消息,也可能导致潜在购房者用于购买住宅的金融资产大幅缩水,尤其是中端市场;另外,A股市场的崩盘则将令国内股票市场的融资渠道关闭,而这些因素,都是标普今年关注的重点,并可能对地产商的评级发生较大影响。

融资形势堪忧

目前,随着2008年中央政府严控房地产投机措施的效果开始显现,融资渠道更加减少,在一线大城市甚至部分二线城市当中,楼价及销售量将会继续下跌,将进一步吞噬掉房地产开发商的盈利能力,从而削弱其内部融资能力,在外部融资渠道越来越缺乏的情况下,这无疑将使开发商的境况雪上加霜。

事实上,标普指出,自从去年第四季度开始,很多开发商的融资渠道就已经收紧甚至关闭了。

以前,开发商可以通过预售款来进行新项目开发,但销售量的下滑让该方法变得不可能,而内地监管机构放缓房地产企业在A股上市的审批,也让上市融资的希望变得渺茫,加之银行信贷紧缩,房地产开发商从银行获取贷款的难度大大增加,而海外资本市场和债券市场的投资者对内地开发商的海外融资也变得更加谨慎,另外,即便是开发商成功在海外募集到资金,也很难汇回内地,诸多因素已经彻底改变了开发商衣食无忧的境地。

目前,有超过30家内地开发商在排队等待香港上市,其中一些原本要在今年1月份完成的上市计划也流产,可以看出投资者目前对中资地产商的兴趣已经大减,曾怡景表示,即便这些开发商能够上市,也不可能获得以前那么高的发行PE(市盈率)。

上述报告的另一撰写人、标普地产分析师卢文正也表示,从这么多开发商排队等待上市,也可以反证出内地开发商目前确实面临严重的流动性困境。

标普称,尽管自2007年中开始,内地外管局就明显放慢了海外资金汇回国内的审批步伐,因此,即便地产商能够成功在国际市场融资,要把这些钱汇回内地也是个巨大的挑战。

此前有报道称绿城中国就曾遭遇该困境,换句话说,开发商很可能有钱在境外却无法用于内地项目开发,当然,符蓓称,困难不代表不可行,只要安排得当,还是可以汇回国内的。但她没有具体解释如何安排得当。

标普指出,在传统融资路径几乎全部遇阻的情况下,即便汇款难,但地产商或许仍将被迫寻找另类融资路线,即发行可转债或者海外贷款。

问题在于,曾怡景称,由于美国次按引发的信贷危机,加上国内楼市前景不明,中资地产商在海外融资的溢价能力也在下降,融资成本可能大幅攀升。

以前是银行追着发展商放贷,现在完全逆转了,发展商要到处求着银行借贷。曾怡景表示。

13名排行榜

在标普的评级列表中,只有中国海外(0688.HK)、碧桂园(2007.HK)等13家中资地产开发商,与成千上万的未上榜开发商相比,这13家显然只是沧海一粟。

但毫无疑问,这13家地产商的发展境况却具有某种典型意义。

根据标普的评级,13家地产商中,业务风险好于平均水平的只有中国海外一家,符合平均水平的为6家,其他6家均逊于平均水平甚至更差;

财务风险方面也大同小异,只有中国海外和碧桂园两家好于平均水平,雅居乐、合生创展等符合平均水平,而其余则全部逊于平均水平甚至更差。

很多获评级地产商尚未建立起结构化的管理模式或公司治理措施,其中持续的关联交易(例如上海证大房地产(0755.HK)与控股股东之间持续的关联交易以及合生创展与相关企业之间的关联交易)就是这样的例子。更为重要的是,随着资金的快速积累,很多新近上市的地产商继续快速扩张,从小型地区性公司一跃成为大型全国性公司。这种扩张速度令其内部控制面临重大挑战。标普称,或许只有具有自律能力的开发商,才能在这场严峻的考验当中存活下来。 
 
 

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“拐点论”使房价扑朔迷离 购房者何时出手

    “楼市拐点论”、“不买房论”正成为目前业界持续交锋的热点。以王石为代表的“唱拐”派，以任志强为代表的“反唱拐派”，及以潘石屹为代表的“保留派”，成为其中的三大典型言论势力。大领军人物的三大典型言论势力的交锋似乎表明，2008年的房地产行业不会“轻装”上阵。

楼市拐点已然确立

今年初万科董事长王石抛出“楼市拐点”的论调，是来自于对中央政策氛围的体悟，乃至万科在全国各地推案的实际感受，楼市的拐点的确已经确立。

为了证明“拐点”的到来，王石不惜以万科楼盘作为“试验”，于元宵节当天提供10多个在推楼盘计240余套，以降价5％～8％的折扣价进行特卖，此一举引起消费者与开发商的强烈关注，甚至到场随时掌握销售状况，表现得比万科还要紧张。因为去化成绩的优劣，将会严重影响其他开发商的经营决策。而“卖得极差”（低于3成）、“卖得一般”（5成上下）、“卖得不错”（7成上下）、“卖得极佳”(9成上下)各有其代表意义，并会引起截然不同的市场反应。

“卖得极差”显示消费者预期房价还有降价空间。“卖得一般”恐怕最令开发商难以回应，因为这种状况说明降价有效但效果有限，降与不降间令人为难。“卖得不错”则突显降价是解套的可行方案，关键在于降幅的拿捏罢了。“卖得极佳”乃至形成抢购，则王石势必成为开发商间的众矢之的，因为这说明即使不降价，仍有可能卖得很好。当万科元宵特卖的成果揭晓之后，7成的比例不多不少刚刚好。

以万科开发商领头羊角色，素以“质佳价昂”（同区段比较）著称，而如今它都降价求售，其他同地段楼盘，在品牌、品质都不如它的情况下，焉有不降价而能顺利售出之理？以此观之，多数开发商只剩下明降还是暗降，及降幅到底多少，才能达成既催促购买又不致太伤筋动骨的议题探索了。

买房不如租房

按揭并不适合所有人“买房子吧,租房也要每月1000多元,拿着这笔钱做按揭,也能买一套不错的房子了,几十年之后,这房子就归你了。”不知道有多少人是听了这句话,头脑一热就买了房。今天花明天的钱,提前消费获得了不容质疑的认同。于是,按揭买房成了许许多多人的一致行为,不买房成了落伍的标志。其实,按揭买房并不适合所有人。许多城市家庭里6个人买一套房,小两口所有的积蓄,加上双方父母的养老钱,只为了能交上一套新房的首付。

在接下来的很多年内,还要承担着每个月几千元的月供。父母总会老,后辈也可能跳槽甚至失业,对于未来这些可能需要的花费,房子卸去了许多家庭的应付能力。于是,生活的开支被尽可能地压缩,生育的计划被一再地搁置,所有的业余爱好都变成一种奢侈,不敢跳槽,不敢创业。为了一套房子,除了这些付出的代价外,或许还要面对加息的风险、持有成本的提高和楼市本身的风险。对于目前工作还不稳定的年轻人,不妨在置业时考虑一下租房。

自住需求者不妨现在出手

今年房地产市场有一个显著的变化———比较强调政策性住房，即通常所说的保障性住房。这类供给投放到市场上以后，我相信会对楼市产生一个较大影响。

但这还不足以对市场形成冲击，因为它对不同的结构性物业产生的影响并不相同。比如说，现在进行价格调整的基本上都还是靠近双限房、配套商品房周边的或者说这个区域有供应的这种房子。而属于核心资源一类的房价调整到目前来说还没有看到，换言之，经济适用房和限价房的推广对目前整体高位运行的房价会有一定影响，但主要是对周边区域房价影响显著。

我认为，目前楼市整体的市场格局应该仍会表现为：整体房价的平缓上升，局部区域的房价理性回归，以及个别热点城市和区域的房价继续快速增长，三者并存。尽管万科和绿地都有杀价动作，但若仔细观察他们推出的降价楼盘处于什么板块就会有所发现：绿地的是处于昆山，还不属于上海；万科的一些房屋我相信也不是他们的主流区域板块。这就是我之前说的，对不同结构的结构性物业产生不同影响。

王石所说的“拐点”到来，我觉得，对他来说是指涨幅的拐点来了。这点好像大家已经达成共识了。但整体房价的走向，我觉得要观察很长一段时间才能看出端倪。现在虽然部分地区新房跌到万元以下了，但这种单周的价格变动不足以说明任何问题。整体的均价体系很难对短时期内的变化做出明显的反应。

回顾2007年的楼市发展可以看出，其下半年房价的整体增幅可谓平缓，在第四季度局部地区，特别是珠三角地区的重点城市，房价还出现了下滑。而北京上海的房价综合指数则在第四季度不同程度地表现出增长乏力。因此，重点城市的房地产市场整体还是在高位运行，局部地区房价则在年底出现了一定程度的回调和震荡。

我认为，适度降价对资金回流是有帮助的，特别是对一些中小型开发商。其物业、资金面比较紧张的情况下，套现对他们是很有诱惑的。但我们同时还应看到，这些降价楼盘的降幅往往是1000元左右，甚至还出现了排队现象，可见需求还是很旺盛的。

其实，对有真实自住需求的人来说，现在可能真的是一个购房的好机会。这么说并不是从经济角度来判断，而是从目前的卖方心态和舆论环境的支持力度来说是好的。至于房价会不会继续往下走，现在是不是一个最佳的点位，这就很难判断了。

买房时机如何确定

现在买房合适吗？要回答这个问题，不妨先来分析一下房价走势。

从目前的统计数据看，北京、广州的平均房价已经超过1万元/平方米，上海、深圳更是高达1.5万元/平方米，2007年几个大城市的房价涨幅都在两位数以上。这是否意味着房价已经到顶了，要走下坡路了？答案是否定的。

以上海为例，2007年第4季度的统计表明，平均房价与前3季度相比有所下降，造成了某些人的错误预期。真实情况怎样呢？中心城区由于供应量少、土地稀缺，房价一直居高不下，而且还有一定幅度的上涨；昆山、奉贤、崇明等郊区县供应量、成交量较大，但价格相对较低，对上海平均房价有一个拉平效应。所以，2008年的上海房价会比较平稳，不可能暴涨，也不会大跌。

对于买房投资的人来说，现在入市可能不再是一个很好的选择，由于要面临较大的政策风险，建议关注其他金融理财产品，寻找更好的保值增值工具。

对于买房自住的人来说，要根据自己的实际情况决定，既不要对后市抱有太大的期望而长期持币待购，也不必太过恐慌而急于买房。另外，还需要考虑买房的位置，然后决定买房时机。如果你选择在城市中心地带买房，年末春初是个不错的时间———由于银行刚好用完了贷款指标，而新的款项还没有批下来，贷款购房者数量减少，此时开发商若急于出手套现，就会在价格上给予优惠。如果你选择在郊区买房，不妨再等上一等，因为其供应量较大，房价不可能快速上涨，切不可轻信开发商和中介的纸面宣传，匆忙之间妄下决定。

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