好长时间以来有关房价是涨还是降的传闻和预测，在七部委以及地方政府严控炒房的各项政策相继出台后，变成了与房子有关的各种人的心理和耐受力的博弈。有媒体做随机调查，绝大多数想买房的市民预见或是希望房子降价，而绝大多数造房子、卖房子和已经买了房子的人却预见和希望房子的价格平稳或有上升空间。角色的不同，决定了大家不在一个利益关系共同体里，也就必然导致期望值的差异。七部委的“组合拳”意在解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，要求遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。其政策效应，尚在逐渐显现之中。所有的预见和希望，最终都会有事实作答。但在眼下，围绕房子的不同利益体，在七部委政策下达的第一个月里，他们的心理和行为是一种怎样的状态？我们多方寻访到了五位与房子有着不同关联的人，听他们讲述自己的房子的故事……

　　换了你，你会怎么选择？

　　———H女士的房产两难

　　1去年,我琢磨着现居住的回龙观一套122平方米一厅两室两卫的现住房还是局促了些,开始动心思计划另购一套面积大些的房子。先后也看了几处楼盘,后来经不住朋友的劝说,在A花园购买了期房一套,三室两厅两卫,139平方米左右的建筑面积。

　　去年交全款买了A花园后,我的工作又有了一次变化。对新的公司来说,A花园的位置有点远了。加上一些纯个人的小原因,我开始盘算,要不就等收房后就把A花园转让出去,自己重做一次新的选择?

　　5月,中央7部委的组合拳出手,北京市相应的配套措施出台。

　　说实话,我开始并没有特别地关心这些房产新政策,因为我没想投资炒房。

　　后来媒体不断报道,网上也议论纷纷,我也开始忙里偷闲“研究”政策和市场。我的看法是,宏观角度上说,政府的态度是抑制过快增长的房价,并非被人误解的打压房价。而且北京的房价与上海等地比较,还是理性的,远没有那么疯狂。从个人角度看呢,当时我首先认定A花园容积率不会大于1,后来北京的十个等级的土地区域的轮廓也被公布了,我一比较A花园的位置和那个区域的平均房价,也符合“不超过周边平均房价的1.2倍”的要求,加上我购买的房子建筑面积是139平方米,所以没有太着什么急,无非是考虑着,是等两年再出售,还是趁早卖了再买新的。至于营业税,政府有了规定,该怎么交就怎么交呗。

　　就这两天,A花园通知我收房。先拿到了房子的实测面积,这一看,我差点背过气去,不是允许面积有正负3%的误差吗?实测面积有不到1%的正误差,结果我那房子的面积是———140.58平方米!

　　敢情我也在政策“管辖”范围里呢,就因为多出来0.58平方米,将来买我这房子的人,就要交纳3%的契税,税赋增加100%呀!那不是明摆着我这房子的市场热度直线下降嘛!

　　我跟我妹妹一说,她竟然大笑不止。说怎么什么倒霉事都让你赶上了。这里面还有一个背景,我当时买回龙观的房子的时候,北京还实行对120平方米以下建筑面积的住房给予契税优惠,所以我那个122平方米的房子,虽然只比规定多了2平方米,但多缴了6000多元的税钱!上次赶到节骨眼上多掏了银子,怎么这回又寸劲儿地要多掏银子!

　　……

　　下一步怎么办?换了你,你会怎么办?

　　我也没想清楚,现在就只能走一步说一步了。先收房,缴契税,办房产证呗。好在我是去年签合同买房,这一轮的契税还是1.5%,没给我长到3%。

　　也许,我干脆就顺应政策,不再有新的想法和追求,在A花园安家?也许,我会等手续都办完了之后,打听一下市场行情,合适的话还是把A花园的房子转让出去?也许,我真的像人说的“买房买成房东”,就把A花园当投资,租出去收房租?

　　哎呀,我还真是想不清楚该怎么办。

　　眼下做什么?我双休日跟先生一起,去了趟高碑店,看家具。当然,是看,还没想好买还是不买……

　　我对政府抑制过快增长的房价的政策没有什么评论意见,政府是从宏观考虑问题的。但赶到我这个微观的个人头上,我的对合心意住房的美好追求,也被抑制了,起码是眼下被抑制了。

　　我算是够背的了,我的故事也都如实讲给你听了,你就留点情给我化个名吧。嗯,我的英文名头一个字母是H,就叫我H女士得了。

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　　炒铺这行还得做下去

　　———温州人范先生的炒铺史

　　2我在北京有个商铺,就在城南的大红门服装城。十年前,我那个铺子一个月的租金是两千块,四年前就涨到一万两千块了。也就是从那个时候开始,我发现投资商铺有可能比卖衣服赚钱更多、更快。2002年5月,位于广安大街的一个大型商业项目开盘时,我去买了一个铺位,20平方米,22万元。从那时算起,我“炒铺”有3年历史了。

　　我第一次投资的那个商铺项目开盘前专门到温州去做了推介,开盘当天我一看,来的人少说也有一半是我老乡。他们挑好了位置,一买就是一层楼,转眼上千万元的支票就签出去了!我一打听才知道,人家是31个人组团来的,来之前已经沿着长江到上海、南京、武汉、重庆转了一圈儿,然后转道成都、西安、昆明、海口这些大城市,专门考察了可投资的商铺,最后才选定了北京的这个项目。用股市的行话说,他们那是个“大户”的架式。有个姓胡的老乡告诉我,炒铺就像炒股,也得跟庄,像我这样单枪匹马的,风险太大。多亏了这位老乡的提醒,我当天就去邮局订了《温州报》,因为每个炒铺团出发前,都要在报纸上登启事,只要你对这个项目有兴趣,不管认不认识,都可以报名同行。

　　“抱团”炒铺还有一个好处———就是人多力量大,大家同进退,抗风险能力强。由于是团体购买,我们的商铺位置差不多是最好的,价格折扣也最大。铺子到手后,是卖,是租,大家都商量着来。最近东三环有个住宅项目很抢手,每平方米底商价格最高涨到了10万元。早在2003年,我们就在这里买下了1000多平方米的底商,当时这里最好的商铺每平方米售价也不到3万元。这个项目位置不错,我有一个老乡,今年5月把他的铺子转了手,60平方米卖出了300万元,减去装修开支,两年净赚160万元。我的铺子租给别人,每个月的租金除还贷外,还有近两万元的盈余。

　　这些年我一直跟着温州老乡“抱团儿”炒铺,他们买什么我就买什么。3年间,我把在北京十年做生意所得的80万元钱,加上借来的50万元作为首付,先后买下了总值400万元、每套20平方米上下、均价每平方米两万元的8套商铺。最多的时候贷款总额近300万元,每月连本带息要向银行还款4万元。

　　去年下半年,国家要调控房价的消息出来后,我们就打定主意:能转手的商铺赶快转手。当时我手上有4个铺子,除东三环那个生意兴隆的旺铺外,其他3个铺子我都上网挂牌了。当时网上等待转手的商铺开始多起来了,易铺网上每天新增的挂牌商铺少说有100个;今年1月,每天新增的挂牌商铺更多了。我觉得事不宜迟,越往后情况会越糟。结果有两个铺子以不足十万元的差价卖出去了,位于安定门北边的一个面积28平方米的商铺在网上登记了4个月却还无人问津,83万元的投资啊,每个月光银行利息就是6000元。我把挂牌价格从90万元降到87万元,再到83万元,80万元,一直没人买,让我着了好大的急。

　　事实证明,这是一场虚惊。新政策一个个出台了,基本上都是针对炒房的,而我以炒铺为主业,几乎不受影响。

　　炒房受到了抑制,不少人会转而炒铺,这是肯定的。前几天姓胡的老乡打电话来说,下个月他又准备到北京来看看,有合适的商铺还得买。想想3年倒了7个铺子,赚了200万元,比我做十年生意赚的钱多几倍。只要政策允许,炒铺这行我还得做下去。

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　　转手一套房净赚7万元

　　———购房人孙志的投资经历

　　3我不是炒房人，2001年买通州的这套房子，完完全全是出于自住的目的，和那些卖房时就憋着赚一笔的炒房团有着根本的区别。

　　我是辽宁人，1997年来北京工作。和众多的来京年轻人一样，租房、打工。那段时间简直就是居无定所，每换一次工作就要搬一次家，有些时候房子住的又不十分顺心，3年我共搬了5次家。

　　在北京工作两年后，我结了婚，并攒下了一笔积蓄。买房提上了日程。
　
　　2000年，权衡了一番我定下了X家园的一个103平方米的两居室，每平方米2800元。

　　2001年，我和妻子搬进了自己的新居。每个月1000多元的贷款，和以前的房租相差不多，但这钱是在供自己的房，和交给房东的心情完全两样。

　　2002年，一次偶然的机会，我转行加入了朋友的一家房地产销售公司。进入房地产业内之后，我看房子的眼光发生了变化。

　　从2002年开始，通州的房地产业快速增长，一下子冒出了几十个项目，形成了北京房地产业的热点地区。通州的房产价格几乎就是眼瞅着往上涨。

　　我特意关注了一下X家园，新房的均价超过了每平方米3000元。照这样估计，我的房子虽然住了一年多，但仍可以原价卖出去。当时我就预计，通州的房价还将大涨。真是无心插柳柳成荫，当时买来自主的房子，竟成了一个绩优潜力股。

　　决定以房产做投资后，我通过公司关系，以极低的价格买下了一套128平方米的三居室。由于位置更靠通州东侧，所在区域刚刚开发，每平方米售价只有2100元。

　　2004年，通州的房价继续上涨。X家园新开盘的北区均价达到了每平方米4200元，二手房的价格也达到了每平方米3800元。如果此时卖房，我可以挣到6万元，但这还没有达到预期。我当时预测的价格是两年内达到每平方米4200元左右。

　　今年年初，国家宏观调控指向了房地产业，虽然还没有明确的政策出台，但各种版本的消息、传闻不时可见。从国家领导人到各种媒体，都发出了房价虚高的声音。我预感到将有强力政策对房价进行调控，房价继续升高的预期不保险了，要尽快出手了。

　　比较一下自己手中的两套房，X家园的两居室变现获利更大。3月，我在中介作了登记，标价40万元。很快找到了买家，最终以39万元成交。就在签订协议的第二天，央行公布房贷加息。

　　随后，国家七部委联合发布调控房价的《意见》，新的二手房交易营业税政策公布，北京的相应政策随之出台。而此时，我的房子通过中介履行着各种转卖手续，没有受到任何影响。

　　到卖二手房时再算账，就要从投入产出的角度来看了。我这套房购买时的价格不到29万元，但实际投入10万元多一点：首付6万元，买房时各种税费、装修共1.5万元，还贷两年多共3万多元。拿到全部39万元房款之后，还清所剩的银行贷款，还剩18万元。投资回报率超过70%，应该说是一笔不错的生意。

　　现在，我搬进了那套128平方米的三居。这套房子的价格已经上涨到每平方米3000元，还能涨多少不好说，但降价的可能几乎没有。卖出X家园后，自己手中又有了一笔资金，但我打算先观望一段时间，看看政策走向。今年下半年，北京将有一批新盘集中上市，到时房价走势会明朗起来。如果有投资机会，我自然不会放过。

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　　我销售的房子没受影响

　　———售楼小姐赵　自白

　　4我入行已经四年了,现在西南三环边上的普通住宅项目万年花城做售楼小姐。

　　2001年大学毕业后,我去了《京华时报》做编辑,在那里呆了一个月就辞职了,那时年轻嘛,希望挣更多的钱来实现自己的梦想,当时房地产市场比较热,刚好有房地产公司招人,我没想太多就投了简历,一天后就被通知录用了。

　　我这人很幸运,售楼至今没有经历过什么大挫折,一直卖得很顺利。这与房地产大气候也有关系。

　　前两年,政府对房地产价格没有规定,开发商自主定价,加上炒房者的影响,房价有泡沫。2004年国家对房地产价格有了相关规定,今年的新政实施也是为了抑制房地产过热,防止短期炒房,目前房地产市场购房者也变得理性和实在起来。

　　我的朋友圈子里,从事别墅、高档住宅、写字楼销售的日子变得不好过。新政恐怕让他们今后更难开张,短期对他们的销售肯定有影响,长期来看影响也是比较大。

　　而我在的楼盘就没有受到影响。新政的目的是保证中低价位、中小户型住房供应,我所在的楼盘刚好符合政策优惠和支持的范围。顾客来访量虽然没有增加但一直没有减,最近几天开始有增加的迹象,6月16日签约率达到90%以上。

　　我对我的预期收入和未来发展有信心,也很乐观,包括对房地产这一行业。我们这一行的平均收入普遍来说每月能有10000元,好一点的能有20000至30000元,最高可达十几万,但这是极少数。目前我在的这个项目售楼提成税前是千分之1.5,税后是千分之1.2,咱不跟CEO、演艺圈明星比,与一般行业比,我的收入还是比较高的。前两年房地产销售提成高,但这两年提成比例下降了。

　　新政出台的影响,让提成比例有所下降,但把炒房者挡住了,使得房地产市场环境变好了,成交量实在了,意味着业务更好做。业务好做交易量变大,所以收入还是提高了。新政的出台，把炒房者挡在了购房门外，这就增加了真正的客户。从我在的楼盘销售情况来看，绝大部分还是自住购房者，开发商也采取了一些措施防止炒房者进入。

　　以前开发商欢迎炒房者，现在开发商也明白过来了，也开始配合政府。炒房者对房产销售没有好处，炒房者把价格哄抬起来，中间的差价开发商没有获得，还造成房子全卖出去的假象，使房子难以到达最终使用者手中，影响开发商回款速度，甚至会对日后收房入住产生影响，成为烂尾楼盘。

　　我觉得老百姓现在持观望的态度，持币待购嘛，这很正常，大家都有从众的心理，看见别人说房价会降，自己也在等着。但我觉得房地产的价格不会下降，会是平稳上涨。我现在卖的楼盘新政出台后没有降过价，将来也不可能降价，土地作为一种有限资源，开发的成本决定了楼盘降价的空间不大，而且国家的政策不是要降低房地产的价格，而是控制价格过快增长。老实说，新政后我们的成交量确实受到一些影响，但是我觉得观望的情况不会持续太久。老百姓该买房还是要买，所以不要希望价格大幅度下跌。

　　而且,房子不可能随便降价的,这是房地产行业的游戏规则,开发商宁愿想出些促销手段,比如买房免一年物业费之类的,也不会轻易把价格降下来,价格一降不仅影响自己,对整个房地产市场也有影响。

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　　想办法多做危改项目

　　———城开集团岳安公司总经理张怡农的新打算

　　5我们公司做房地产有二十年了,在北京搞开发,一直都是靠协议出让的方式取得国有土地的使用权,也就是大家俗称的“拿地”。上一个项目是在鼓楼西大街,青砖灰瓦三四层的小楼,挑檐坡顶的仿古外形,每平方米1.1万元到1.6万元,这个项目现在已经卖完了,但入住率只有30%左右。

　　现在看来这个项目显然不属于政府鼓励建设的能够享受优惠政策的普通商品房,对于政府出台的新政策我们是这么考虑的,既然政策对中低价位商品房的开发建设有优惠,我们会尽量开发这样的商品房,但也必须结合地块的情况设计房屋性质。比方说,如果在城四区拿到了合适的地块,那它的土地出让金、拆迁费用就已经很高了,不可能开发中低价位的商品房;而如果在地价便宜的区域拿到地块,当然就依势而建适合普通群众居住的商品房了。

　　我们公司现在就在安徽合肥开发了一片普通商品房,初步准备把价格定在每平方米3000多元。七大部委出台关于稳定房价意见之前,我们的设计方案已经出来了,140平方米以上的户型占到40%。方案刚出来,七大部委就出台了新政策,140平方米以上的房屋不能享受优惠政策,只好调整设计方案,将140平方米以上户型的比例减少到20%。对于普通群众来说,140平方米以下的舒适型住宅就足够了,即便是我们在鼓楼那个每平方米上万元的项目,也有一半左右的户型在140平方米以下。

　　你问我们为什么到那么远的地方盖房子？因为在北京合适的地块不太容易找到。刚才说了，我们公司长期在北京发展，原来一直靠协议出让的方式拿地，就是找到想卖地的单位私底下一谈，价钱合适就可以交易了，现在不行了，国土资源部要求，国有土地使用权的转让都要通过“招拍挂”公开交易，上次我们看中了一个地块，到交易市场参加拍卖，竞争真是激烈啊，很遗憾。

　　我们也不是一定要去外地盖房子,北京还有做危改,还要建新城,还有那么多群众等着改善居住条件,北京的机会仍然很多。我们公司以前做过危改项目,对这类项目十分有兴趣,今后有这一类项目我们会积极参与。我认为,北京城四区的危改大有文章可做。

　　我们现在考虑的是多渠道、多方式筹措资金,比如滚动开发、联合投资等。我认为超大社区居住起来并不舒适,交通、环境、教育、商业配套都是问题,加之我们的实力也不允许,所以我们公司不考虑开发大社区,在拥挤的城区“见缝插针”的做些小项目,小片小片地改善群众的居住条件是我们的强项。

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